賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

不動産投資をされている方にとって、空室の発生は、とても嫌なことではありますが、ただ空室を避けることは100％できません。 空室が発生してしまうと、次の入居者が決まるまでは、一切家賃収入が発生しませんので、空室が連続して発生してしまうと、キャッシュフローが回らなくなってしまう可能性がでてきてしまいます。 空室が何室発生しても、毎月の支払い賃料が一定している「サブリース契約」にしておけば、管理料は高いものの収支バランスがわかりやすくなるので、空室が気になってしまう方にとっては、とても便利な管理方法だと言えます。しかし、サブリース契約にしてしまうと、サブリース会社が「借地借家法の借主」の立場となってしまうため、賃貸オーナーとしての権限が殆ど無くなってしまい、「稼働率の低下」「近隣家賃相場の下落」などがあってしまうと、同法32条1項（家賃減額請求）をいつでも請求してしまうことから、築年数が経過すればするほど、貸主的には不利になってしまいます。 近年においては、家賃滞納をカバーしてくれる「家賃保証会社」の普及が急速に進みましたが、それと同じく今では「空室補

いつも弊社物件HPをご覧いただきまして、ありがとうございます。 昨日夜ではありますが、物件ファン様HP上において、弊社リノベーション事例が掲載されました。 たまたま取材依頼をお願いした所、快く快諾していただき、掲載される運びとなりました。 記事の詳細はこちらまで▼ https://bukkenfan.jp/e/5864516339510542845 ＃お知らせ ＃メディア紹介

お部屋探しをする際、大手賃貸検索ポータルサイトを活用される方は、ものすごく多いことから、物件を募集する側の貸主／管理会社も、仲介会社にお願いして、物件情報を同サイトに掲載してもらうように、依頼をかけます。 大手管理会社では、自社HPを持っていますが、反響率の面で言えば「確実に同サイト」の方が上手となっているため、現在では賃貸検索＝大手賃貸検索ポータルサイトという構図が出来上がっています。 同サイト掲載することによって、必然的に生まれてしまうのが「エリア内における同築年の家賃相場」です。 お部屋探しをされている方／現在入居されている方にとって、家賃相場はとても重視しています。 同築年に建てられた物件の家賃相場と、自分達が今後／現在入居している部屋の家賃に「乖離」があれば、当然不均衡となっていることから、家賃を相場並みまで下げてほしいと交渉が入りやすくなります。 本投稿は、家賃相場が下落した際所有物件の家賃は見直したほうがいいのかについて、お伝えいたします。 ▼目　次 １．家賃値下げ交渉がどうして発生するのか？ １）入居前（築に閑散期） ２）契約更新

物件管理をしている管理会社には、毎日ご入居者様から「相談連絡」が多数入ってきますが、相談件数の中でも「常に上位にランクイン」している問題と言えば、やはり騒音問題。 賃貸アパートは、ひとつの建物の中に「複数の部屋が密接」していることから、どうしても生活音が他室に響いてしまい、許容範囲を超えてしまうと「クレーム」として、管理会社に報告されてしまいます。 騒音問題は、築年数関係なく「どの物件」でも起こり得る問題ではありますが、対策が遅れてしまうと、顧客満足度が低下してしまい、最悪退去のきっかけを作ってしまいます。 ただ、騒音トラブルは「ある対策」をしっかりと行うことによって、発生確率を下げることができます。そこで今日のブログは、賃貸騒音トラブルが発生してしまう理由と、それを対処する方法について、お伝えいたします。 ▼目　次 １．賃貸騒音トラブル発生事例 １）掃除機や洗濯機、入浴 ２）酒盛りをしている ３）室内を走り回っている ２．騒音トラブルを回避する方法とは？ １）注意喚起 ２）入居審査を厳しくする ３）家賃値下げをしない ４）改善がみられなければ、

賃貸物件を借りる際には、万が一に備えて「連帯保証人」をつけることが、今までの入居条件となっていました。 しかし近年では「連帯保証人を不要」にする代わりとして、家賃保証会社を利用する物件が増加中で、約8割ぐらいの物件では、すでに家賃保証会社を利用しているとのことです。 正直な話、家賃保証会社の利用は、借主からは敬遠されています。 入居期間中に「滞納」が全くなくても、支払った保証料などは一切返還されないので、一部の借主からは「保証会社は利用したくないから、その代わりとして連帯保証人をつけさせてほしい」と交渉される方もいます。 本投稿は、契約時に家賃保証会社をつけるべき理由について、お伝えいたします。 ▼目　次 １．賃貸における連帯保証人の役割とは？ ２．管理会社が恐れていることとは？ ３．家賃保証会社ならば、全てをカバーしてくれる ４．信用情報も確認できる ５．まとめ １．賃貸における連帯保証人の役割とは？ これは融資を得る際においても、同様ですが万が一債務者が「支払いが滞ってしまう」と、金融機関側は誰に請求すればいいか、分からなくなってしまいますよ

不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。 そのため、不動産投資＝不労所得というイメージが定着してしまい、中には会社勤務をしつつも不動産投資をされている方もいます。 不動産投資のメリットのひとつとして、将来の生活資金確保がしやすい点が挙げられます。 稼働率さえよければ、キャッシュフローは良くなるため、煩雑な管理業務は管理会社に委託することで、副業感覚で不動産投資をすることはできます。 ただし、日本は今後少子高齢化となるため「賃貸需要は確実に低下」していくことから、生半端な考えをもって不動産投資をしてしまうと、確実に失敗してしまい、最悪物件売却をしなければならない事態になる可能性も出てきます。 本投稿は、不動産投資で儲けるためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか？ ▼目　次 １．実はそんなに甘くない不動産賃貸業界 ２．賃貸業界に待ち構えている闇とは？ ３．サブリース契約の大きな罠とは？ ４．賃貸経営で儲けるためには？ ５．まとめ 【本記事でお伝えする結論】 ”不動産投資やるべき対策”　は下記の3点 １．実はそんなに甘く

不動産投資は、お客様が物件に入居してもらうことによって、はじめて家賃収入が発生し、余程のことがなければ、長期入居してもらえる可能性は高くなります。 ただ長期入居してもらうためには、募集中の部屋が「しっかりとリフォーム」されているかが、とても重要となります。前入居者の「入居期間」「室内の使い方」によって、退去後のリフォームをする箇所は異なってきますが、ただお客様目線に立った時「室内が暗い」「壁紙が張り替えているところとないところ」が明らかになっていると、「入居したくはない」という気持ちが先行してしまいます。 そこで、定期的に室内リフォームを行うことによって、上記懸念は払拭されるのですが、問題なのは「室内リフォームをどこまで行うべきなのか」ではないでしょうか？ これに関しては、正直難しい問題であり、さらにリフォーム後家賃設定をどうするかによっても、リフォームする箇所は異なってきます。そこで今日のブログでは「現状の家賃をキープ」することを前提とした、室内リフォーム方法について、お伝えさせてもらいます。 ▼目　次 １．意外に重要となる床 ２．量産品でもO

不動産賃貸投資にとって、空室発生は「絶対に避けることができないもの」ですが、退去後すぐに客付けすることができれば、キャッシュフローが改善するため、安定した賃貸経営を行うことができます。 ただ、その一方で空室期間が長期化してしまうと、当然ながら家賃収入はゼロとなってしまうばかりではなく、客付けそのものにも影響が出てしまいます。特に気を付けないといけないのが、物件内において3分の1以上も空室が発生していると、さすがに内見に来られた方も「必然的にわかってしまう」ため、成約率が上がらない可能性が出てきてしまいます。 そこで今日のブログは、空室発生要因と、それを対処する方法について、お伝えいたします。 ▼目　次 １．空室が発生してしまう要因とは？ １）繁忙期後に退去が発生 ２）家賃が相場より高い ３）物件全体のクオリティーが低い ４）告知義務物件 ５）物件管理が低下している ６）空室対策が間違っていることに気づいていない ２．どうすれば客付けすることができるのか？ １）客付けができない理由を分析 ２）物件のクオリティーを上げる ３）フリーレントをつける ４

賃貸経営をするのであれば、地方都市より大都市圏で行った方が、需要が一定数いることから、安定した経営を行うことが言えますが、ただ地方都市であったとしても、しっかりと対策を講じていれば、安定した賃貸経営を行うことは可能です。 ただし、大都市圏と地方都市とでは「賃貸に対する考え方」が異なるので、そこをしっかりと確認した上で、対策を行えば、地方都市でも安定した賃貸経営を行うことができます。 では、地方都市で賃貸経営を成功させるためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか？ ▼目　次 １．地方都市は大都市圏と比べて、空室率が悪い ２．家賃値下げをしても、部屋が埋まりにくい ３．イノベーションを行う勇気が必要 ４．徹底した差別化物件を提供する １）集客力のアップ ２）収益性が改善される ３）仲介会社が積極的に案内してくれる ５．まとめ １．地方都市は大都市圏と比べて、空室率が悪い 地方都市で不動産投資を行うのは、「止めたほうがいい」と言われる最大の理由は、エリアによって差異はあるものの、空室率が25％以上となっているところがあるからです。 LIFULL

不動産投資をされている方の中には、副業として行っている方も、当然いるはずであり、大多数の方は、物件管理を不動産管理会社に委託されると思われます。 不動産管理会社に管理委託することによって、面倒な賃貸管理は「全て管理会社」が行ってくれるので、煩わしい作業から解放されますが、委託する場合には「毎月管理料」を支払うことになります。 ただ、高稼働率物件となってくると、その分管理料も高くなることから、年間の管理料を意外なほどに高くなってしまうため、投資をされている方にとっては、少しでも管理料が安いほうがいいに決まっています。 そこで今日のブログは、賃貸管理会社に管理委託した場合の「手数料相場」は、一体どのくらいなのか、また管理料が安い管理会社に委託した方が「得策」なのかについて、お伝えさせてもらいます。 ▼目　次 １．管理手数料の相場とは？ ２．管理手数料に含まれる業務とは？ ３．管理手数料は安い会社の方がいいの？ ４．高稼働率物件では、どのように対応したらいい？ ５．まとめ １．管理手数料の相場とは？ 不動産管理会社に「管理委託」する場合における、管理料

賃貸物件を借りる際には、万が一家賃滞納した時に、債権を回収しなければならなくなることから、確実に返済ができる方を用意しなければなりません。 今までの賃貸業界においては、契約時において「連帯保証人」をつけることが必須となっていましたが、ただ近年においては「連帯保証人不要」物件が多くなり、連帯保証人をつけない代わりとして、仲介会社が指定する「家賃保証会社」に契約時に加入することを求めているケースが多くなってきています。 今では、約8割の物件が「契約時に家賃保証会社」を利用しているとのことですが、賃貸物件を所有している貸主にとっては、「連帯保証人」と「家賃保証会社」どちらをつければ賃貸経営上メリットがあるのか、いまいちピンときませんよね？ 結論から先に言いますと、賃貸契約時において「連帯保証人をつけるより、家賃保証会社を利用」した方が、安定した家賃収入が見込めるのですが、どうして連帯保証人をつけないほうが、メリットが大きいのか、その点についてお伝えさせてもらいます。 ▼目　次 １．どうして連帯保証人をつけるのか？ ２．連帯保証人の最大の弱点とは？ ３．

先日興味深い情報が公開されました。 それは、飲食店などを「予約」「確認」「検索」する際に利用することが多い「グルメサイト」（食べログ／ぐるなび／ホットペッパーグルメ）離れが加速し、その一方で、今回「Google」を利用する方が一気に多くなったと、株式会社TableCheckの調べによってわかりました。 飲食店などを検索する際には、「お店の評価などを気にされる方」「料金が気になる方」は、結構多いと思いますが、どうしてグルメサイトの評価が下がってしまったのかについて、同社によると「信頼していないと評価」した方が、2年前と比べて約1.2倍増の30.4％までとなった一方で、予約方法としては「電話連絡」「グルメサイトから」が依然として多いとのこと。 つまり、お店予約機能を強化すれば、数年後には完全にGoogleが圧倒的なシェアを占めることが予想されますが、これはもしかすると賃貸業界においても、同様のことが言えるのではないでしょうか？ 今まで圧倒的なシェアを誇っていた「グルメサイト」が、新興勢力のGoogleに追い越されたということは、イノベーションのジレン

不動産投資は、借主が賃貸物件に入居してもらうことによって、家賃収入が発生します。 そのため、借主からの要望に関しては、出来る限り対応した方が、長期入居して頂ける可能性が高くなります。 基本的に、お部屋探しをされている方は「ご自身の収入に見合った部屋」を探してくるので、最初から家賃支払いがきつくなるような方は、まずいません。 しかし、勤務先の業績悪化や、2年前に発生した新型コロナウイルスの出現などによって、借主責任ではない所で「収入が減少」してしまえば、当然ながら「家賃支払いもきつく」なってきます。 もし契約期間中において、ご入居者様から「収入が減少して家賃支払いがきつくなったから、家賃を減額してほしい」と言われた場合、どのように対応した方がいいのでしょうか？ ▼目　次 １．基本的に減額はしないほうがいい ２．特段の理由がある場合は、要検討 ３．特段の理由以外の要求は、拒否したほうがいい ４．まとめ １．基本的に減額はしないほうがいい 借主から「家賃減額請求」があるときは、大抵「契約更新時」が多いです。 家賃は築年数が経過してくれば「確実に相場自体

不動産投資は、借主が物件に入居さえしてもらえれば、家賃収入が始まりますので、他の投資と比べてリスクが少ないと言われています。 ただ、借主はいつ退去するかは「予想すること自体」難しく、また貸主がその事実を知るのは、基本的には「退去される1か月前」であるため、複数同時に退去連絡が発生してしまうと、キャッシュフローが厳しくなる可能性が出てきます。 キャッシュ不足状態になってしまうと、当然ながら「アパートローンや税金」等の支払いが厳しくなってしまい、この状態が続いてしまうと、賃貸経営が難しくなってしまいます。 本投稿は、キャッシュ不足となってしまった場合、どのような対応をとればいいのか、お伝えいたします。 ▼目　次 １．金融機関に相談する ２．借り換えを検討する ３．家賃値下げするより投資が重要とは？ ４．まとめ １．金融機関に相談する 内部留保があれば、キャッシュ不足となっても一時的に持ちこたえることができるものの、空室部屋を埋めなければ、経営が悪化するのは時間の問題となってしまいます。 もしこのような状態になってしまった場合は、すぐに借入先の金融機関

近年の賃貸業界では「家賃保証会社を利用」する物件が増加傾向となってきており、約8割の物件では、契約時に保証会社を利用することを「入居義務」としています。保証会社を利用することによって、万が一滞納が発生してしまった場合でも、保証会社が家賃保証をしてくれます。 一方、サブリース契約物件においても「空室が何室発生していた」としても、毎月一定額の家賃が支払われることから、こちらも「家賃が保証されている」と言っても過言ではありません。 家賃保証会社とサブリース契約。 「家賃保証」という部分では、共通点がありそうな感じですが、ただ実際は保障内容が全く別となっているため、不動産投資初心者の方は、要注意です。 ▼目　次 １．家賃保証会社の保証内容とは？ ２．サブリース契約の保証内容とは？ ３．収益性を高めたいなら、集金管理＋家賃保証会社 ４．サブリースの最大の弱点 ５．まとめ １．家賃保証会社の保証内容とは？ 家賃保証を利用する場合、契約者が契約時に「保証料」を支払い、また年に1回（保証会社によっては月額保証料）更新料を支払うことによって、万が一「入居期間中にお

不動産投資は、「部屋を貸す貸主」と「借主」との信頼関係が成立しなければ、賃貸経営を行うことができません。もし信頼関係を破綻するような行為をしてしまった場合には、契約上においては、貸主は事前予告なく賃貸借契約を解除することができます。 賃貸物件を募集する時には、一般的に不動産仲介会社が対応してくれるので、入居審査～賃貸借契約までを行ってくれます。当然ながら「家賃支払い能力がない方」「入居モラルがないと判断された方」などは、入居審査時において「入居不可判定」を下すことがありますが、ただごく稀に「入居申込書に虚偽記載」をする方がいて、担当者などがそのウソ情報を確認することができずに、契約に至ってしまうこともあり得ます。 貸主としては「虚偽記載をした人」をそのまま入居させてしまう行為は、明らかに裏切られた気持ちとなってしまいので、契約を直ちに解除して退去させたいと考えるはずですが、もし実際に虚偽報告をした人が入居してしまった場合、退去させることができるのか？また貸主が取るべき行動とは、一体何なのかについて、お伝えさせてもらいます。 ▼目　次 １．虚偽記載

賃貸経営を成功させたいのであれば、所有物件を「収益物件」にさせることです。 ただ築年数が経過してくると、収益性が低下してしまうため、家賃値下げを余儀なくされてしまうことから、キャッシュフローが悪化してしまう可能性が出てきてしまいます。 特に築年数が20年を超えてくると、キッチンや洗面台などが「減価償却が終了してしまう」ために、価値そのものが低下してくるので、家賃をただ単に値下げしても、部屋が埋まりにくくなってしまい、負のスパイラル状態となってしまう可能性が出てきてしまいます。 弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに築30年近い物件となっているため、一般的には集客そのものが難しくなると言われています。しかし徹底した差別化戦略を施すことによって、近年では増収増益を達成でき、2023年度決算では過去最高売上を達成することができました。 本投稿は築年数が経過している物件を収益物件に変える方法について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。 ▼目　次 １．賃貸空室率はさらに悪化 ２．ブルーオーシャンを目指す ３．家賃を安くするのは絶対にダメ ４．

今後日本の人口は確実に減少傾向となっていくことから、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏であったとしても、空室率の悪化は避けられません。 資産価値が高い「新築・築浅物件」では、空室率が増加することは、あまり考えられないのですが、築年数が経過している物件では、競争力及び資産価値が低下しているので、そのままの状態にしておくと、部屋が埋まりにくくなってしまい、収益が悪化してしまう可能性が出てきてしまいます。 築年数が経過している物件の収益を改善させるには、資産価値を上げるしか方法はありません。 リノベーションを行うことによって、物件資産価値を上げることが可能となりますが、ただまとまった費用が発生することから、リノベーションをしようとなかなか決断できない方も多いのではないでしょうか？ そこで最近注目されているのが、DIY可能賃貸。 通常の賃貸物件では、入居期間中に「借主が貸主の許可なく造作物」等を設置などをしてしまった場合、退去時には借主負担で原状回復をしなければなりません。 しかしDIY可能物件では、原則として「退去時の原状回復を求めない」ことから、借

近年では、築年数が経過している物件を「リノベーション」を行う物件が多くなってきています。 背景には賃貸物件の供給数が需要に比べて飽和状態となっていることから、特に競争力が低下している築年数が経過した物件は、家賃を値下げしても埋まりにくい状態になりやすくなります。 リノベーションを行うと、築年数は古いものの室内空間は新築並みとなるため、物件資産価値が向上し家賃値上げがしやすくなります。 但し集客ターゲットを明確にしたリノベーションを行わないと、成約に繋げることが難しくなってしまい、現実問題としてリノベーションを行ったのに空室期間が長くなっている物件も散見されます。 本投稿は、賃貸リノベーションで成功するためにどのような対策を講じればいいのかについて、お伝えさせてもらいます。 ▼目　次 １．集客ターゲットを明確にする ２．入居後のイメージが実現できるか？ ３．リノベーションで重要なのは… ４．入居者の声を伝える ５．まとめ １．集客ターゲットを明確にする リノベーションを手掛ける前に、まず行ってもらいたいことは 「集客ターゲットを明確にする」 ことで

アパート経営をこれから検討されている方において、必ず覚えておかなくてはならないのが「管理業務」です。管理業務については、ご自身で対応＝自主管理で対応するか、もしくは管理料を別途支払うことによって、管理会社に管理委託することができます。 アパート経営における管理業務は、とても多くて複雑となっており、正直アパート経営を成功させるには、管理業務をしっかりと行うことが求められているといっても、過言ではありません。 では、アパート経営における管理業務とは、どのようなものがあるのか？またこれから物件購入される方は、自主管理／管理会社のどちらにしたほうがいいのかについても、解説いたします。 ▼目　次 １．入居審査 ２．家賃回収業務 ３．入居者トラブル ４．管理形態は、管理会社委託がいい ５．まとめ １．入居審査 賃貸経営は、お客様が物件に入居してもらわなければ、家賃入金が発生しませんので、退去が発生した場合においては、仲介会社にお願いして「募集を行ってもらう」ことになります。（契約手続きまで、仲介会社が担当します） 現在のお部屋探しは、大手賃貸検索ポータルサイ