アパート経営は他の投資と比べリスクが少ないと言われているものの、企業／学校移転や世界経済の悪化などによって一気に稼働率／収益性が低下することも考えられます。
アパート経営を成功させるためには、リスクマネジメントの把握／収益性を高める対策／金融機関や管理会社との連携をしっかりと行うことが求められます。
本投稿はアパート経営で儲かるようにするための方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営で儲けるためには？”
１．アパート経営で潜むリスクとは？
アパート経営で潜むリスクは主に以下の4つを挙げることができます。
空室リスク＋収益悪化リスク
家賃滞納リスク
老朽化リスク
サブリース問題
空室リスク＋収益悪化リスクに対しては、資産価値を高める対策＝リフォームやリノベーションを展開することで新規顧客開拓がしやすくなり、家賃滞納リスクについては、契約時に家賃保証会社を利用することでリスク回避が可能となります。
老朽化リスクは基本的に外壁塗装（コーキング打ち直し含む）が該当しますが、これに関しては毎月の家賃収入から修繕積立を行うことにより、リスク回避が可能となります。
サブリース問題について特に問題となるのは、契約更新時における家賃減額請求です。借地借家法によりサブリース会社は同法における借主の立場になることから、同請求が発生すると貸主は拒否することができません。
そのためある程度のスキルがある方はサブリース契約ではなく集金管理で対応した方が、収益性を伸ばすことができます。
▶アパート経営に潜むリスクの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．アパート経営で儲かるようにするためには？
アパート経営は築年数が経過すればするほど、資産価値が低下するため空室長期化／家賃値下げによる収益性低下が発生しやすくなります。
しかし以下の２つの対策を講じることによって、築年数が経過しても安定したアパート経営を行うことができます。
属性＋資産価値を高める
金融機関との連携を強化する
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）属性＋資産価値を高める
築年数の経過と共に物件資産価値は低下するため、家賃相場は下落し続けてしまいます。そのため多くの物件では募集時に「適正家賃」を意識した集客を行ってきます。
ただ家賃値下げをただ単にしてしまうと、属性悪化＝トラブル増加＝告知義務対象物件になりやすくなり、結果的には収益性をさらに低下させてしまう恐れがあります。
上記を避けるためには、資産価値を高めた対策を行うことで借主の質が向上＋家賃値上げがしやすくなり最終的には収益性を改善させることが可能となります。
▶入居者属性を高める重要性については、過去記事をご覧下さい。
２）金融機関との連携を強化する
リーマンショック／新型コロナウイルスの出現など世界経済が悪化すると、退去発生率が高くなり収益性が低下してしまうことがあります。
万が一、キャッシュフローが悪化した時には金融機関担当者に相談し、条件変更＝リスケジュールを検討しなければなりません。
その際、可能な限り貸主側に有利になるようにするためには
他行などで借入している場合には、借入先を一本化する
都市銀行／地方銀行ではなく、信用金庫に借り換えしメインバンク化する
新規融資をする際には面バンクのみで対応する
上記を事前にすることによって、貸主が経営上ピンチになった時親身になって対応してくれます。
▶アパート経営における銀行との付き合い方に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
本投稿はアパート経営で儲かるようにするための方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
比較的安定と言われてるアパート経営もリスクは当然あります。
しかし今回紹介した内容を把握していると、リスクを最小限に抑えることが期待できます。
弊社物件では今日に至るまで様々な苦難を経験しました。ただ今回紹介した内容を実践したことによって、築年数が30年目にも関わらず収益性を高めることに成功することができました。
▶弊社物件のエピソードに関しては、過去記事をご覧下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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