不動産投資の最大の弱点と言えば、やはり退去に伴う空室リスク。
特に、競争力が低下している築年数が経過している物件においては、エリア内で同様の部屋／家賃で募集しているため、価格競争に陥りやすくなってしまい、空室期間長期化による機会損失が増大となってしまう可能性が出てきてしまいます。
しかし、築年数が経過している物件であったとしても、リノベーションを行うことによって、空室リスクを減少してくれるだけではなく、リノベーションによっては人気物件にのし上げることも、十分可能となります。
本投稿は、空室リスクを軽減してくれるリノベーションについてお伝えします。
▼目 次
１．家賃値下げ競争は、経営悪化を招くだけ
賃貸業界における家賃値下げ＝価格競争が発生してしまう要因としては、やはり物件供給数が飽和状態なのが一番の原因です。空室リスクを回避するためには、価格帯を下げて入居促進を図るしか方法はないと主張する方が多いです。
ただ価格を値下げする行為は、市場そのものに悪影響を与えるだけでかつて「大手牛丼チェーン」では「1杯300円未満」の価格で牛丼を提供していましたが、結果的には牛丼チェーン店は「収益が低下」してしまい、業界全体が疲弊する事態を招いてしまいました。
値下げを行い成約に結び付ければ家賃収入は復活します。
しかし、一度下げた家賃を元に戻すことが容易なことはなく、さらに値下げした情報は他の借主にもみられてしまうことから、値下げ交渉が続くようになり、結果的には利幅を減らすだけとなり経営を悪化させてしまう要因になってしまいます。
２．リノベーションすることで、資産価値が上がる
築年数が経過している物件が「敬遠」される最大の理由は、資産性が低下＝物件自体に魅力を感じることができないからです。
家賃がエリア内で最も高く、初期費用だけでも家賃5～6か月分が発生してしまう「新築物件」が、建物完成前に満室になる最大の要因は、「新築（ブランド）に住める」「家賃以上の価値を見出すことができる」からだと思います。
もしも「築古物件」において、新築物件と「同等」「それ以上」の価値を創造することができるリノベーション物件があれば、興味を示してくれる方は確実にいます。リノベーション投資をする際には、新築物件や築浅物件に入居したい方を「ターゲット」とした部屋作りをするため、ニーズに合ったリノベーション部屋を提供することができれば、築古物件であっても集客することは、十分可能となります。
資産価値が上がれば、新築／築浅物件に入居したい方を取り込めることができるだけではなく、リノベーションを機に家賃値上げか可能となり、収益性を高めることが可能となってきます。
▶弊社リノベーションに関する方針、集客に関する考えについては、過去記事をご覧下さい。
３．効果的なリノベーションとは？
築年数が経過している物件を「リノベーション」することによって、資産価値を高められることから、家賃値上げが可能となり、収益改善を図ることが期待できます。
ただどうせリノベーションをするならば、効果的なリノベーションを行ったほうがいいに決まっています。
弊社物件では、築年数が経過していることもあり、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っています。徹底的な差別化を図るため「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを行っていますが、自然素材の材料を用いていることから…
資産価値が下がりにくいため、家賃値下げが発生しにくくなる
貸主負担の原状回復費用を抑えられる
ことができるため、家賃相場の影響が受けにくくなり収益性が維持しやすいくなります。
▶弊社リノベーションがどうして収益性が期待できるかについては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資について、弊社事例を交えながらお伝えしてきました。
空室リスクはどの物件でも発生しやすい問題ではありますが、空室原因をしっかりと捉えて対処していけば、必ず空室は埋められるはずです。
弊社物件でナチュラルテイストに特化したリノベーションをどうして行っているかと言いますと、競合他社では真似することができないため、差別化がとてもしやすく結果的には、家賃値上げしても部屋が埋まりやすくなり、空室リスクを軽減させることに成功しました。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▶︎弊社の取り組みに関する詳細は下記の過去記事をご覧ください
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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