アパート経営は業務量がとても多いため貸主ひとりで対応することはできません。
バディーとなる管理会社に管理委託させることで、煩わしい業務から解放されアパート経営を円滑にさせることができるため、約8割の物件は管理会社に管理を任せています。
賃貸管理会社は管理のプロのため、貸主／借主とトラブルを起こすことは基本あり得ませんが、先日大阪府浪速区にある築35年賃貸マンションで信じられないトラブルが発生しました。
こちらの賃貸マンションは今年2月に管理会社が変更（以後、管理会社Xとします）されましたが翌月入居している借主に対し6月から家賃を2倍にする通知を出しました。
こちらの賃貸マンションは10階建てで…
1階から3階：駐車場／テナント
4階から10階：約40戸
となっています。管理会社Xからの通知によると家賃値上げは「貸主の意向」で5月までに退去した場合「近隣物件紹介」「引越費用負担」してくれるとのことです。
いきなり家賃2倍に値上げ要求した背景には、同区周辺はインバウンド需要が高く（民泊特区に指定されている）住居として貸し出すより民泊として貸し出した方が利益が出やすいため、退去をそれとなく促したからとのことですが…
結論から言いますと管理会社が通告した家賃値上げは法的に認められず、また6月以降の家賃は現況のままでも差し支えはありません。また家賃が支払えないからという理由で退去する必要もありません。
借主の法的立場を守るために作られた借地借家法第32条1項には次のような条文があります。
今回のケースの場合、同マンション周辺家賃相場は10万円程度、現況家賃と比べ1万円安くなっているため適正家賃と言えます。
ただ貸主が家賃値上げする場合、正当事由を証明することが必要となってきます。例えば…
地価が高騰し固定資産税の支払いが増えた
共用灯の電気代が高くなった
家賃相場が値上がりし現況家賃との乖離が発生した
などであれば正当事由となるものの、借主同意がなければ家賃値上げはできません。今回のケースでは正当事由がないため家賃値上げそのものが難しく、さらに借主が拒否すれば家賃値上げは一切できません。
また貸主が借主を退去させる場合も、正当事由が必要でさらに不動産明け渡し訴訟を起こさなくてはなりません。ここでいう正当事由とは…
家賃滞納を連続3か月以上続け、貸主との信頼関係を破綻させた
建物老朽化によりこれ以上貸し出すことができなくなった場合
などが該当します。
管理会社Xが一方的に行った行動は非難すべきことであり、もしこのような管理会社に管理委託させるとまともな物件管理をすることができないため、必ずトラブルを起こしてしまいます。
貸主によっては管理会社を変えることがありますが、管理会社を変える際は細心の注意が必要です。
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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