空室対策コンサルタント ㈲山長築古物件は儲からない？
更新日：9月16日
不動産投資をされる方の中には、手ごろな中古物件を購入する方もいると思います。
ただ、築年数が経過している物件は、どうしても劣化が進んでいることもあり、修繕費が多く発生しがちといったイメージが先行してしまいます。
そのため、築古物件を所有しているオーナー様の中には、この際「物件を売却」したほうがいいのではといった考えを持つ方もいますが、ただやり方次第では「築古物件であっても、収益性を高める」ことは、可能であると判断しています。
近年では「リノベーション物件」が多くなってきており、社会的にもリノベーション物件が認知されていますので、しっかりとした対策を講じることができれば、十分勝負することは可能です。
では、どのような対策を講じれば、築古物件が再生されるのでしょうか？
目 次
１．安売りは絶対にしない
築古物件は、そもそも「物件資産価値が低下しやすい」状態になっています。
そのため、競争力が低下し「家賃を安くしないと客付けすること」ができにくくなってしまっていますが、昨今では「物件供給数が飽和状態」となりつつあるため、家賃値下げをしても、成約させることができない物件が、出始めてしまっています。
さらに、家賃値下げをしてしまうと「管理の質」「入居者の質」が低下し、入居者トラブルや設備トラブルが起きやすくなり、さらに家賃滞納率も上昇してしまいます。
家賃値下げは一見すると、即効性があるように見えますが、「オーナー様の家賃収入減少に伴う利幅減少」「修繕費増加」を発生させやすくしてしまうので、築古物件を再生させたいのであれば、安売りは絶対にしないことです。
２．徹底的な差別化戦略が成功の秘宝
賃貸物件の収益性を高めるためには、資産価値を上げるしか方法はありません。
築古物件において、資産性を上げるためには「リノベーション」を行うのが、一番最適です。
ただ、どのような商売にも言えることですが、業界において「これを行ったら成功」した事例があると、競合他社は「類似するような商品」を販売しがちになります。確かに、成功事例があると、つい真似をしたくなるものですが、同じような商品が「複数」あるとすると、消費者（賃貸で例えると、お部屋探しをされている方）は「どの商品も同じだから、一番安いものを購入しよう」という心理状態になってしまいます。
これは賃貸でも同じことがいえ、例えリノベーションをしても「競合他社と同じような部屋」となってしまえば、どのリノベーション物件に入居しても「同じ」＝「同質化」となってしまうため、価格競争が生まれやすくなります。
リノベーションをする際に気を付けないといけないのは…
「お客様が望んでいる部屋で、競合他社では提供できない、自社だけが提供できる部屋」にすることが大切です。
マーケティング用語で「バリュープロポジション」といいますが、賃貸に入居される方は「おしゃれな部屋」を望んでいるはずです。おしゃれなリノベーション物件は、沢山ありますが、その中でも「自社＝オーナー様物件だけしか提供できない、特別な価値がある部屋」があれば、徹底した差別化を図ることができますよね？
弊社物件は、築年数が29年目となってしまっているため、近年では「空き部屋を随時ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを展開しています。
築年数が経過している物件は、室内の機能性（断熱・湿気・防音）が低下しているので、一部のお客様は「不満」に感じていることが、リクシル住宅研究所の調べで分かっています。
そこで、弊社では上級グレードの部屋において、自然素材の漆喰を施工することによって、室内の機能性改善を図ることが可能となり、また実際にご入居されているお客様も「漆喰のメリット」をダイレクトに感じていることから、家賃が高い（弊社リノベ部屋は、リノベ後に家賃値上げを実施）部屋であっても、納得してご入居して頂いております。
さらに弊社のリノベーションでは「無垢材を使用」しているため、おしゃれなカフェ暮らしをしたいと考えている方（とりわけ女性のお客様が多いです）にとっては、理想的な部屋であり、競合他社はこのような物件を提供することができないため、家賃相場の影響を受けにくい環境を作ることに成功しました。
３．公的融資制度を活用する
リノベーションをするとなると、費用が高くなり、自己資金では対応することが難しくなってしまいますので、一般的には金融機関から「融資」をおねがいするオーナー様が多いと思われます。
ただ、金融機関で借りるとなると、金利が高くなってしまうため、オーナー様としてみたら毎月の支払額は抑えたいところですが…
実は、公的融資制度をうまく活用することによって、低金利で設備資金を借りることが可能です。
弊社物件がある「山梨県甲府市」においては、『小規模企業者小口資金』という公的融資があります。「従業員が20名以下」「直近1年間に市税などの滞納がない」方が融資条件となり、運転資金／設備資金とも、それぞれ1250万円まで借りることができます。
この公的融資のメリットは、実質金利が1.0％であること。
どうして低金利で借りることができるのかというと、この公的融資には「利子補給」がセットとなっており、元々の金利は2.2％と若干高いのですが、年1回に1.2％分の利子がキャッシュバックされることから、実質的には1.0％で借りることができるため、弊社ではリノベーションをする際には積極的に活用しています。
こちらの公的融資は、保証協会に「保証料」を支払うことになるのですが、同融資を活用すると「甲府市と山梨県」が保証料を一部補助してくれるので、融資実行日の際に支払う手数料を抑えることができるため、とても便利な融資制度と言えます。
４．仲介会社を味方につける
築年数関係なく、収益性を確保したいのであれば、仲介会社の協力なしでは成功することはできません。
仲介会社は「契約成立に伴う仲介手数料」が唯一の売上となるため、成約できそうな物件があれば、築年数関係なく積極的に案内します。
築年数が経過していたとしても、リノベーション対応していれば、仲介会社も案内がしやすくなるばかりではなく、客付けもしやすいので、他社仲介会社も含めて意外にオーナー様の物件を見ているはずです。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
築年数が経過していたとしても、しっかりと差別化リノベーション対応している物件であれば、築年数が古いからと言って敬遠されることはありません。
またリノベーションのクオリティーが高ければ、リノベーションを機に家賃を値上げしても、集客することができるため、資産価値向上／収益向上をさせたいオーナー様にとっては、一石二鳥となります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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