日銀は2025年1月24日の金融政策決定会合で昨年7月以来の追加利上げを決定しました。現状の0.25%から17年ぶりの水準となる0.5%に引き上げます。
日銀が追加利上げを行うと賃貸経営にどのような影響を及ぼすのでしょうか?本投稿は日銀追加利上げによる賃貸経営の影響についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
1.日銀追加利上げ発表による賃貸経営の影響

利上げを行うと景気や物価調整を行うことができるため、インフレを抑制効果が期待できます。賃貸経営における追加利上げの影響(マイナス面とプラス面)を挙げると以下の通りとなります。
1)マイナス面

日銀が利上げすると短期プライムレートが上昇します。短期プライムレートとは金融機関が有料企業向けの短期貸出に適用する最優遇金利のことです。
借入先の金融機関によって異なるものの、一般的なアパートローンは変動金利を採用しています。短期プライムレートが上昇すると変動金利も上がるため、従前と比べ毎月の返済額は増えてしまいます。
賃貸経営は退去が発生しない限り毎月の家賃収入は一定のため、毎月返済額が増えれば収入は減り、少なからずも損益分岐点にも影響が出てしまいます。
2)プラス面

利上げが発表されると変動金利型のアパートローン支払いが増えるため、利上げはデメリットの方が多いとみられがちですが、若干ですがメリットもあります。
家賃値上げがしやすくなる
利上げは借地借家法第32条1項の家賃値上げの正当理由(経済事情の変動)となるため、入居中でも借主に家賃値上げ要求することができます。ただし双方合意がなければ値上げできず借主が拒否すれば正当理由があっても家賃値上げはできません。
しかし退去後であれば貸主が自由に家賃設定でき、競合物件も家賃値上げしているため客付けに影響が出ることは少ないです。
戸建て/マンション住み替え抑制
ファミリー物件に入居されている方は、お子さんが増えた/住宅購入資金の一部が溜まったタイミングで住宅購入される方が多いです。
ただ昨今のインフレにより建築費は年々上昇しているため、今までと比べると住宅購入に踏み切れない人が多くなることが予想されます。
3)利上げリスク回避

一部報道によると日銀は最終的に政策金利を1%台まで引き上げる可能性があるとのことです。もし更なる追加利上げが発表されれば、毎月のアパートローン負担は増えるためキャッシュフローに影響が出てしまうことは必定。
利上げリスクに対し貸主はどのような対策を講じればいいのでしょうか?
利上げリスク対策①:付加価値を高めた部屋を提供する
利上げ=家賃値上げがしやすくなるため、付加価値を高めた部屋を提供し家賃値上げすることで、利上げによる影響を最小限に抑えられる/収入アップが期待できます。
近年では部屋探しの価値観が多様化しているため、リノベーションを行えば築年数で物件判断されないため早期客付け+家賃値上げができ収益改善が可能です。
さらにリノベーションすると価値の目減りが抑えられるため…
契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくい
退去後でも従前と同じ家賃or値上げしても客付けしやすい
ため安定した家賃収入を得ることができます。
対策②:手元資金を厚くする
利上げによる金利負担上昇/修繕費の値上げが今後も増加すればキャッシュフローが悪化し、資金ショートになる可能性も否定できません。
キャッシュフローの悪化を防ぐには手元資金を厚くすることが重要です。
手元資金を厚くする=運転資金を連想される方が多いですが、運転資金は使用使途が決められているため目的以外で使うと重大な背信行為となり格付けに影響が出てしまいます。
そこでおススメなのが当座貸越を活用することです。
当座貸越とは限度額の範囲内であれば使用使途自由で、必要な時に必要なだけ借りることができるため、非常に便利な資金調達手段と言えます。また返すタイミングも自由に決められるため、資金管理しやすいのもメリットです。
対策③:金利引き下げ交渉
賃貸経営で連続して増収増益が達成できれば金融機関の格付けも高くなるため、借入金利の引き下げ交渉がしやすくなります。
金利引き下げができれば、毎月返済額を減らすことができるため、安定した家賃収入を得ることができます。
2.まとめ
今回は日銀追加利上げによる賃貸経営の影響についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
日銀による追加利上げはまだまだ終わらない可能性が高いため、変動金利型のアパートローンの金利負担分はさらに増えることが予想されます。
金利負担額が多くなれば確実にキャッシュフローは厳しくなることが予想されるため、万が一に備え当座貸越契約を検討されることをおススメします。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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