築年数が経過すると物件価値が下落するため、空室が埋まりにくくなりますが、資産価値を高めるリノベーションを行うことで収益性や入居率を大幅に向上させることができます。
またリノベーションを行うと経費扱いとなるため節税効果が期待できる点は、貸主にとっても費用対効果を実感できると思います。
そこで本投稿は賃貸リノベーションの減価償却にスポットを当ててお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．減価償却とは？
賃貸経営は借主さえ見つければ毎月安定した家賃収入を得ることができます。ただこのままだと家賃収入＝利益が多くなるため税負担が大きくなります。
アパート経営のメリットはアパートを取得した際、全額経費になるのではなく、固定資産の使用可能期間に応じて少しずつ償却（＝減価償却）していきます。
減価償却はアパート法定耐用年数で分割／複数年にわたり経費計上できるため、税圧縮が大いに期待できます。なお減価償却は建物のみで、土地は対象外となります。
２．賃貸リノベーションと経費としてどう扱われる？
賃貸物件を修繕すると、かかった費用は経費として認められるものの、工事内容や金額によって「修繕費」もしくは「基本的支出」に分類されます。
一般的に20万円を超えない原状回復リフォームを行った場合は修繕費、資産価値を高めるリノベーションを行った場合は資本的支出として扱われますが、詳細に関しては税理士に相談されることをおススメします。
それでは修繕費／資本的支出について説明いたします。
修繕費
部屋を元の状態に戻す原状回復を行った場合、修繕費として全額経費計上することができます。ただ修繕費として認められるのは以下に該当した工事を行った場合のみです。
工事費用が20万円未満
原状回復のために行われたもの
工事費用が20万円を超えた場合、3年以内の周期で行われている
工事費用が60万円以下or前期未取得価格の10％以下
資本的支出
一方物件資産の耐久性や価値を高める修繕を行った場合は、修繕費ではなく資本的支出となり減価償却費として経費計上されます。資本的支出に該当するのは以下修繕を行った時です。
工事費用が20万円を超える
機能がグレードアップする
築20年以上の物件をリノベーション
３．賃貸リノベーション費用の減価償却計算
築年数が経過した物件をリノベーションした場合、従前と比べグレードアップを目的としているため、資本的支出に分類される可能性が高いです。では資本的支出で経費計上された場合、毎年どのくらい減価償却＝節税が期待できるのでしょうか？
減価償却の計算方法は「定額法」「定率法」の2種類あり、前者は建物部分に該当するリノベーションを行った場合、後者は建物に付随する設備（例えばトイレやキッチンなど）をリノベーションした際に用いられます。
木造物件を300万円かけて外壁塗装した場合
木造物件の法定耐用年数は22年、償却率は0.046％と決まっています。300万円かけて外壁塗装工事を行った場合、300万円×0.046％＝138,000円が減価償却費として計上することができます。
50万円かけてトイレ設備を交換した場合
トイレ設備を50万円かけて交換した場合、トイレの法定耐用年数は15年／償却率は0.133となっています。償却年が1年だとすると（50万円−０）×0.133＝66,500円が減価償却費となります。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションの減価償却についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
建物付随部分のリフォームorリノベーションは定額法／定率法どちらを採用してもいいことになっています。
経費は分散させた方が節税効果が高いと言われています。そのため経費を少しでも手元に残したい方は定率法を選択した方がメリットは大きくなります。なお定率法／定額法どちらを選択すべきかは物件によって異なるため、詳しいことは税理士にご相談ください。
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