毎年1月～3月までの3か月間は新年度に向けて賃貸物件を探す方が急増します。そのためこの時期に募集している物件は早期に部屋が埋まりやすくなります。
ただ近年の部屋探しの特徴は…
事前に希望条件に合致した3件程度の部屋を内見
する方が多いため繁忙期であっても、物件によって反響率が期待するほど伸びないこともあります。
繁忙期に客付けができなければ空室による家賃機会損失が大きくなってしまいます。
早期に客付けさせる切り札として貸主が広告料を設定すると、自社他社問わず積極的に物件紹介してくれるため結果が出やすいと言われています。
ただ繁忙期中は部屋探しの需要が大きくなることから、広告料設定に関して悩んでいる貸主もいるはずです。そこで本投稿は繁忙期に広告料をつけるべきかどうかについてお伝えいたします。
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１．そもそも広告料とは？
本題に入る前に広告料について説明いたします。
そもそも物件が成約した場合、仲介会社が貰える成約報酬は原則仲介手数料のみで、仲介手数料は最大でも家賃1.1か月分までしか請求できません。
一方早期客付けのために、貸主が広告料（英語表記でAdvertisemet＝ADと略される）を設定しその物件が成約となると、仲介会社側は借主から最大1.1か月分の仲介手数料／貸主からは広告料収入が入ることから、1件の成約で複数件成約したことになります。
仲介手数料は報酬上限が設定されていますが、広告料は上限額がありません。そのため広告料設定が高ければ高いほど仲介会社から紹介される確率は高くなるため早期成約が期待できます。
２．賃貸繁忙期に広告料は付けるべき？
結論から申し上げますと、募集時期に関わらず広告料設定はしないほうが結果的に物件ブランドを保つことができます。
広告料設定しないほうがいい理由①：部屋探しの変遷
冒頭でもお伝えいたしましたが、近年の部屋探しは「希望条件に合致する3件程度の部屋を内見」しています。そのため昔と比べると仲介会社の訪問件数は減少傾向となっています。
仲介会社の訪問件数が少なければ、必然的に広告料付き物件の紹介チャンスが少なくなるため、特に競争力が低下した築20年以上の物件では客付けが厳しくなります。
広告料設定しないほうがいい理由②：客付けが難しい物件と思われる
広告料が設定されている物件の中には…
相場の倍以上の設定がされている
再募集時にいつも広告料をつけている
ケースがあります。近年の賃貸市場は空室率が悪化傾向となっているものの、空室対策をしっかりと行えば客付けに苦戦することはあまりありません。
つまり広告料設定がされていると、仲介会社側は「客付けさせることが難しいのでは？」と思ってしまい逆効果になる可能性もあります。
広告料より効果的な対策
広告料設定するより「募集部屋のクオリティーを高める」「SNS媒体を使った物件周知」をした方が効果を実感することができます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年以降空き部屋を随時リノベーションしています。リノベーションを機に家賃値上げしていますが、家賃相場は一切無視しています。
募集時家賃設定しないと集客が難しくなるイメージが強くなりますが…
物件独自の公式サイト（HP・SNS）を開設することで、物件情報を拡散→周知させている
クオリティーが高いリノベーションを行い、入居後のメリットをしっかりと伝える
事で客付けに苦戦することなく、安定した賃貸経営を行うことができています。
2024年度の繁忙期は満室状態が続いていましたが、5月に2件の退去が発生したものの、1件は退去翌日、もう1件は2か月以内にそれぞれ成約となりました。
詳細はこちらをご覧下さい。
2020年以降弊社物件は増収増益を達成し、昨年度の家賃収入は過去最高を更新しました。
３．まとめ
今回は繁忙期に広告料をつけるべきかどうかについてお伝えしました。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県です。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は家賃相場より安い家賃設定しているものの、客付けに苦戦しています。物件によっては繁忙期中の成約ができず空室が長期化になった所もあります。
入居条件を緩和しても繁忙期中の成約ができなければ、広告料を設定しても効果は期待できません。つまり早期客付けを目指したいなら物件のクオリティー自体を上げることが効果的と言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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