リノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けできる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月10日
- 読了時間: 7分
更新日：11月18日
近年、部屋探しの選択肢が広がる中で、リノベーション物件への注目が高まっています。築年数が古い物件は新築物件と比べて資産価値が低下しやすく、競争力も弱くなるため、集客力や収益性が低くなることがあります。
しかしリノベーションを施すことで、従前と比べ資産価値が向上し、それに伴い家賃の引き上げることが可能となり、早期客付けが期待できます。
一方で、リノベーションには多額の費用がかかるため、その費用対効果について懸念を持つ貸主も少なくありません。
弊社物件は築年数が古いため、2018年から空き室を順次リノベーションを行っています。その結果2020年以降、4期連続増収増益を達成し、昨年度（2024年）には、過去最高の売上を記録することができました。
本投稿はリノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けにつながるのか、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．原状回復のみだとどうなる？
リノベーションは基本的に、設備や内装はすべて一新するため、数百万円の費用がかかります。このため一部の貸主は、その投資が本当に十分な効果をもたらすのか、疑問を持つことがあります。
可能であれば、最低限の費用で対応できる原状回復のみで募集できればベストですが、築年数が経過している物件は、見た目以上に老朽化が感じられ、適正家賃で募集しても客付けが難しくなってしまいます。
さらに近年の賃貸市場をみると、築年数の経過と共に物件供給量が増加しています。特に、築20年以上の物件は供給過多となっており、競争力を高めない限り、反響を得ることは難しい状況です。
空室による家賃収入の損失が大きくなると、貸主にとって賃貸経営への打撃も深刻になります。築年数が古い物件の収益性を改善するには、資産価値を向上させた、魅力的な部屋を提供する以外に、打開策はありません。
２．リノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けできる？
まず結論として、リノベーションを実施することで「早期客付け」と「収益性の向上」が期待できます。これを裏付ける理由は、以下の3点に集約されます。
集客ターゲットに合わせた理想的な部屋作り
リノベーションを機に家賃値上げができる
物件への反響数の増加
それでは、これらの理由について順に詳しく説明していきます。
１）集客ターゲットに合わせた理想的な部屋作り
リノベーション賃貸物件を検討している方の特徴として挙げられるのは、従来の間取りや内装に縛られることなく、自分自身の価値観やライフスタイルを反映した、ユニークで魅力的な居住空間を求めている点です。
このような背景から、住まいに対するこだわりが強く、既存の選択肢では満足しきれないという傾向が見られます。それゆえ、リノベーションを進める際には、単なる設備や間取りの改修に留まらず、内見者が求める、具体的なインテリアスタイルやでデザインに対応することが重要です。
これにより、住空間が個々のニーズや趣味嗜好に適応し、内見者にとって唯一無二の魅力を持つ物件を提供することが可能となります。さらにデザイン性や機能性に優れたリノベーション物件を用意することで、内見者はその空間での生活をより具体的に想像しやすくなり、物件への興味が高まりやすくなります。
２）リノベーションを機に家賃値上げができる
原状回復しか行っていない物件と比べると、リノベーション物件では、古くなった設備や内装、間取りを一新しているため、資産価値が向上し物件自体の魅力も大幅にアップします。
このため、リノベーションを機に家賃値上げがしやすく、また物件管理を充実させることで、長期入居に繋げやすくなります。その結果、入居期間中にリノベーション費用を回収し、その上で利益を確保する可能性が十分に期待できます。
ただし、リノベーション後の家賃設定については、慎重に行う必要があります。新築物件と同等レベル、あるいはそれに近い水準で家賃を設定してしまうと、リノベーション物件が持つ最大の魅力である「オトク感」が薄れてしまいます。
それによって部屋探しの選択肢から外れてしまったり、客付けが難しくなるリスクが高くなる可能性があるため注意が必要です。
効果的なリノベーション家賃設定は、新築物件家賃の8割に抑えることです。
例えば、あるエリアの新築物件の家賃相場が8万円の場合、その8割となる64,000円前後に設定することで、部屋探ししている方に「オトク感」を強く感じてもらえる可能性が高まります。
このような適切な設定を行うことで、物件の注目度や競争力の向上に繋がり、結果的に安定した運営や収益確保が可能になると考えられます。
３）物件への反響数の増加
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しされる方がインターネット検索する際、半数以上が水回り写真を確認していることが明らかになっています。
一般的に物件築年数が古くなるにつれて、水回りが老朽化しその古さが目立つようになります。そのため適正家賃で募集しても反響数を増やすことは難しくなります。
しかし水回りや内装、間取りをリノベーションで一新することで、物件の魅力が高まり、顧客への訴求力が向上します。これにより、賃貸検索サイトでの反響数が増加し、結果的に内見予約につながりやすくなるため、早期客付けがしやすくなります。
４）弊社事例
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は賃貸空室率が約3割に達しており、物件供給過剰による競争が激化している状況です。
そこで、弊社物件では2018年から、収益力を向上させることを目的に、空き室を順次リノベーションを行っています。
競合物件との明確な差別化を図り、ターゲット層に合わせた利便性と魅力を提供するため、弊社では自然素材を活用したカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
リノベーションによって居心地の良い空間を提供するとともに、物件全体の付加価値を向上させることを目指しています。そしてリノベーションを機に、家賃を８～10％値上げを行うことで、収益性強化を図っています。
また集客力の向上にむけて、同年から物件専用のウェブサイトを開設し、物件の魅力や周辺エリアに関する情報を、ホームページのブログや各種SNSを通じて、積極的に配信しています。
このような情報発信戦略を通じて、多くの潜在顧客へのアプローチが可能となり、物件への関心度を高めています。
これらの取り組みの結果、リノベーション前と比較して迅速な客付けが可能となり、特に2020年以降は満室運用を継続的に達成することができました。
またそれに伴い増収増益も実現し、昨年度（2024年）も過去最高の売上を更新するなど、着実に経営の安定化を成長を果たしております。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はリノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けができるのかについて、弊社リノベーション物件の事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
集客ターゲットに合わせたリノベーションを施すことで、相場より高めの家賃設定でも、顧客は納得してもらうことができます。
その結果、弊社物件では契約更新時に、借主からの家賃値下げ交渉が一切発生せず、さらに長期入居者が多い傾向にあるため、安定した家賃収入を確保することが可能となっています。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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