リノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けできる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月7日
- 読了時間: 6分
近年では部屋探しの多様化が進み、リノベーション物件が注目されています。築年数が古い物件は資産価値が低下しがちで、集客／収益性とも悪化することがありますが、リノベーションすることで家賃値上げ／早期客付けが期待できます。
しかしリノベーションすると費用が高額になるため、費用対効果がどのくらい期待できるか不安に感じる貸主も多いでしょう。
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。その結果2020年以降増収増益を達成し昨年度（2024年）は過去最高売上を達成することができました。
本投稿はリノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けにつながるのか、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．原状回復のみだとどうなる？
基本的にリノベーションは、設備／内装はすべて一新するため、数百万円の費用が発生します。そのため貸主の一部は費用対効果が本当に期待できるか疑問に思う方もいます。
できれば原状回復で募集出来ればベストですが、築年数が経過している物件は見た目以上に古さを感じさせてしまうため適正家賃に家賃設定しても客付けが難しくなってしまいます。
空室による家賃機会損失が大きくなれば、貸主の賃貸経営のダメージが大きくなります。事態を打開するには資産価値を高めた部屋を提供する以外方法はありません。
２．リノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けできる？
結論から先に申し上げますと、リノベーションすることで早期客付け＋収益性UPは期待できます。その理由として以下の3つを挙げることができるからです。
集客ターゲットに沿った部屋
家賃設定
集客方法の見直し
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）集客ターゲットに沿った部屋
リノベーション物件を選択する方はどのような理由で入居したのか、予め把握しておかなければリノベーションは失敗してしまいます。管理会社担当者／借主へのヒアリング結果によれば…
新築／築浅物件に入居したかったが家賃予算の都合上できなかった
デザイン性が優れているリノベーション部屋がいいと思った
と回答した方が圧倒的に多いです。
つまりリノベーションする際、新築と同等、もしくはそれ以上のデザイン性に優れた部屋をリーズナブルな家賃帯で提供することで早期集客＋家賃値上げができると予測することができます。
２）家賃設定
リノベーションすると物件資産価値が高まるため、リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなります。
また物件管理の質を高めれば長期入居を促進できるため、入居中にリノベーション費用を回収しつつ利益を確保することが可能です。
家賃設定する際に気を付けないといけないのは、新築物件と同等、または近いような家賃設定しないことです。
新築物件の家賃に近い設定にしてしまうと、リノベーション物件に入居するメリットである「家賃オトク感」が軽減され客付けが難しくなる可能性があります。
効果的なリノベーション家賃設定は、新築物件家賃の8割に抑えることです。
例えばエリア内の新築家賃相場が8万円の場合、8万円×80％＝64,000円前後にすると部屋探しされる方にはオトク感が感じやすくなるため効果が期待できると思います。
３）集客方法の見直し
リノベーション物件の多くは築年数が20年以上経過し、また賃貸検索サイト内のリノベーション定義に合致しなければ専用ページに掲載できません。
そのため賃貸検索サイトだけで集客を行うと、反響数増加や早期客付けが難しくなる可能性があります。
そこでおススメなのがSNS媒体を使った集客です。賃貸物件を最も利用している10～30代は日常生活の中でSNSを頻繁に利用しています。
物件情報をSNSに投稿することで、より多くの人に拡散させることができ反響数を増加させることが期待できます。
４）弊社事例
2018年からリノベーション事業を展開している弊社ですが、事業開始当初は客付けに苦戦し、なかなか結果を出すことができませんでした。
弊社物件はファミリー向けのため、集客ターゲットを20～30代のカップル／新婚さんに設定し、女性が喜ぶカフェスタイルに特化したリノベーションを行いました。
また家賃設定も従前より8～10％以内に抑え新築家賃の8掛け以下にしましたが、賃貸検索サイト集客に依存していたため、検索に引っかからず客付けに6か月～1年ぐらいかかってしまいました。
そこでリノベーション事業を開始した同年終わりに、物件専用サイトを開設し独自集客を強化しました。
その結果従前と比べ「早期客付け」が可能となり2020年以降増収増益／満室継続することに成功し、昨年度も過去最高売上を更新することができました。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はリノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けができるのかについて、弊社リノベーション物件の事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
集客ターゲットに沿ったリノベーションすることで、家賃相場より高い家賃設定でも顧客が納得して入居してくれます。そのため契約更新時に借主から家賃値下げ交渉は全く発生せず、安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
このことから、費用をかけてもリノベーション対応した方が費用対効果が最大化させることができると言えます。
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