【賃貸オーナー向け】狭い賃貸キッチンリフォーム成功事例！リメイクシートを超えた差別化戦略
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月23日
- 読了時間: 21分
築20年以上経過した物件を所有している貸主にとって、「内見はあるのに部屋が決まらない」「価格競争から抜け出せない」といった悩みは深刻ですが、その最大の原因は「キッチンの古さと狭さ」にあります。
特に、築20年以上のファミリー向け物件に設置されていることが多い「壁付けキッチン」は、ターゲットとなる20～30代のカップルや新婚世帯から敬遠されがちです。
ただ100万円近くかけて対面キッチンへ変更するのは、覚悟がいることであり、また扉にリメイクシートを貼るだけの簡易的な補修をしても、キッチンの古さや利便性は改善できないため、入居促進にはつながりにくくなります。
早期成約を目指すならばキッチン改修は必須ですが、多額の費用をかける必要は一切ありません。本投稿は、古いキッチンを「既製品と同等のコスト」で、物件最大の強みへと生まれ変わらせる、弊社独自の画期的なリフォーム術について、詳しくお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％→99％への改善、年間収入430万円UPという実証済みのノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
築古物件の空室原因は、築年数ではなくキッチンの古さ。自炊需要の増加で水回り重視が加速しているため、キッチン改善は重要な空室対策となる。
築古キッチンは調理スペースと収納不足で使い勝手が悪く、また交換する際、無難な白系の量産型キッチンを導入するケースが多いため、競合に埋もれやすくなる。
家賃を下げずに空室を埋めるには、表面的な補修ではなく「利便性＋デザイン性」を両立したキッチン改善が重要。壁付けキッチンであっても工夫次第で、競合物件との差別化は可能。
１．築古アパートのキッチンが空室の最大原因になる理由
築20年以上の物件で空室が長期化している場合、築年数の古さが直接的な原因ではありません。実際のところ、内見者が最も生活感をイメージするキッチンの印象が、成約率に大きく影響しています。
特に近年では、自炊需要や水回り重視の傾向が強まっており、古いキッチンのままでは家賃を下げても選ばれにくくなっています。ここでは築年数が古い物件の空室とキッチンの関係について詳しく解説します。
１）3か月以上空室が続く古い物件の共通点
賃貸検索サイトで募集から3か月以上経過している築20年以上の物件を見てみると、ある共通点があります。それは内装は原状回復されているものの、キッチン交換されていないケースが多いことです。
部屋探しをされる方は条件に合致した3件程度の部屋を内見しています。その時、使い込まれたキッチンやまな板を置くスペースも確保できない狭さを見た瞬間、直感的に「古臭い」「生活しにくい」と判断し、他の物件に流れてしまう恐れは極めて高くなってしまいます。
近年の賃貸市場は、築年数の経過と共に物件供給量が多くなっているため、築20年以上の物件は、現代ライフスタイルに合った部屋に改修しない限り、適正家賃以下で募集しても空室解消は難しくなります。
２）データが証明する「水回り重視」の借主心理
日本最大級のレシピ投稿・検索サービス「クックパット」や不動産情報ネットワーク「at－home」がそれぞれ発表したリリースによると、現代の部屋探しにおける顧客の本音は以下の2点に集約されます。
部屋探しにおいて、多少条件を妥協してでも、キッチン設備が充実している物件を選ぶ
賃貸検索サイトの利用者の半数以上が、水回り写真や設備情報を細かくチェックしている
かつては単身者は外食が中心となるため、キッチンは狭くても特に問題になることはありませんでした。しかし現代では、近年の物価高や健康志向の高まりを受けて、自炊傾向が急激に高まっています。
レシピサイトを運営しているNadia株式会社が発表したリリースによると、毎日自炊をする人の割合は3年前の49.2％から約11％増加し、55％まで達していることが明らかになっています。つまり半数以上の方が、毎日キッチンに立つ生活を送っているのです。
このデータからも分かる通り、一人暮らしであっても「しっかり料理ができるキッチン」の需要は高まっています。webサイト上で真っ先に注目されるキッチンを魅力的にすることは、築年数や立地のハンデをひっくり返す最大の切り札になります。
▶クックパット、at－home、Nadia株式会社が発表した各リリースについては、こちらをご覧下さい。
▶キッチンリフォームが空室対策で重要になる理由については、過去記事をご覧下さい。
３）扉にリメイクシートを貼るだけでは客付けが難しい決定的な裏事情
コストを抑えたい貸主がよく行う対策として、既存のキッチン扉に木目調などのリメイクシートやカッティングシートを貼るケースがあります。扉イメージを変えることによってキッチン全体の印象を向上させることは可能になります。
ただ、扉だけきれいになっても、キッチン全体の古さや安っぽさが完全に露呈してしまうため、効果を実感することは難しくなります。
キッチンパネルの古さ：年数が経過するとキッチンパネルが黄ばむため、古臭さが残ってしまう
ワークトップとシンクの劣化：ステンレスの細かいキズ、サビ、排水溝からの経年によるニオイ
水栓の古さ：古めかしい2ハンドル水栓のまま
特に女性はキッチンを中心とした生活を重視する傾向が強いため、キッチンが古いというだけで「入居後の快適な暮らし」がイメージできなくなってしまいます。結果として、適正家賃以下で募集しても一向に空室が埋まらない状況に陥ります。
そのため、築20年以上経過した物件で空室が目立ち始めたら、キッチン交換→リノベーションを行うタイミングに入っていると言えます。
▶キッチン交換のタイミング、キッチン扉リメイクの効果と限界についは、過去記事をご覧下さい。
２．狭い賃貸キッチンが抱える「2つの致命的な弱点」
築年数が経過した賃貸キッチンは、「古い」というだけではなく、現代のライフスタイルにそもそもあっていないことが大きな問題となっています。
特に近年では、料理のしやすさやデザイン性を重視して物件を選ぶ方が増えており、従来型キッチンとの差はさらに拡大しています。
ここでは年数が経ったキッチンが空室長期化や競争力低下につながる理由について、具体例を交えながら解説します。
１）【弱点①】調理スペースと収納の絶対的な不足
近年施工された新築ファミリー向け物件では対面キッチンが設置され、キッチンの平均的な横幅（間口）は2,100㎜～2,550㎜、調理スペースも600㎜～900㎜ほど確保されています。これだけの広さがあれば、まな板やボウルを並べても余裕を持って料理ができます。
一方で、築年数が経過した物件の場合では、スペースが圧倒的に不足しています。例えば弊社では30年以上前から２LDKアパートを3棟所有し賃貸経営を行っていますが、設置されている壁付けキッチンの横幅は1,700㎜と、新築に比べて400㎜も短くなっています。
さらに致命的なのは調理スペースの広さで、わずか350㎜と新築の半分以下しかありません。これではまな板1枚置いただけで一杯となり、他の調理器具や食材を置く場所がなくなってしまいます。部屋探しをする方から見れば…
リビングの様子を伺いながら料理ができない
調理スペースが狭すぎる
ため、明らかに利便性が低いと感じられてしまいます。またキッチン自体が小さいため、収納スペースも不足しがちになります。そのため入居後に食器棚などを用意しなければならず、結果的にキッチン空間が圧迫され、内見時の印象が悪くなってしまいます。
一般的に年数が経過したキッチンを交換する場合、従前と同じタイプの既製品を導入することが多いですが、これでは設備だけが新しくなっただけで、利便性の改善は改善されないままとなってしまいます。
２）【弱点②】競合物件と代わり映えしない「白の量産型デザイン」
古くなったキッチンを交換する際、圧倒的に人気があるのはホワイト系です。部屋の内装やどんなインテリアにも調和しやすいため、管理会社もトラブルを避けるために「一番無難な白にしておきましょう」と、提案しがちです。
しかし、ここには大きな落とし穴があります。
「合わせやすいから白を選ぶ」＝競合物件も同じ考えをもっています。結果としてエリア内のどの物件も見ても「白の量産型キッチン」が並ぶことになります。
これでは顧客がSUUMOなどの賃貸検索サイトで物件検索する際、他の物件の中に完全に埋もれてしまいます。キッチンは、LDKや居室には一瞬間に最も目に入る「物件の華（主役）」となるべき存在。
それなのに画一的で退屈なデザインのままでは、内見時の物件印象を高めることが難しくなります。その結果、競合物件が…
家賃が1,000円安い
駅から物件までの距離が近い
クロージングの際にフリーレントを提案
といった好条件を提示してきてしまうと、デザインで差別化できない物件は競争に負けてしまい、成約率の低下や価格競争に巻き込まれやすくなってしまいます。
▶競合物件に埋もれない差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．コストを抑えて差別化！狭いキッチンを劇的に変える「3つのリフォーム術」
弊社物件がある山梨県は、賃貸空室率が全国平均と比べて高く、かつては「空室率全国ワースト1位」を記録したこともある超激戦区です。
その背景には、1990年代の相続税対策による「物件の大量供給」と、近年の人口減少＋戸建て住宅住替えなどが相まって、結果的に競争力を失った築年数が古い物件が市場にあふれ出ているという現実があります。
実は弊社物件（1993年築）も、かつては表装リフォームに注力していたため、家賃を下げなくても早期成約を実現していました。しかし、2017年の繁忙期に客付けで失敗し、赤字に転落する苦い経験をしました。
当時のはキッチン扉にカッティングシートを貼るだけの表面的な補修（前章で解説したNG例です）にとどまっていましたが、空室が埋まらない根本的な原因は「キッチンの老朽化と機能性の不足」であると確信。
これを機に、表面的なリフォームからリノベーションへと舵を切り、特にキッチンへの投資を最優先にしました。
ここではコストを抑えつつも競合物件を圧倒する、「3つのリフォーム術」を解説します。
▶低コストで差別化する具体的な空室対策については、過去記事をご覧下さい。
１）【対策①】既製品と同価格帯で実現できる無垢材扉のカフェスタイルキッチン
ファミリー向け賃貸物件では、主に20～30代のカップルや新婚世帯が入居されることが多く、特に女性が部屋探しの主導権を握っています。
女性にとってキッチンは、家事の中でも最も長い時間を過ごす場所。だからこそ、料理のしやすさや収納力といった利便性はもちろん、「キッチンを中心としたおしゃれな暮し」がイメージできる室内レイアウトかどうかが、成約のカギを握ります。
コストを最優先するなら、従来と同じ安価なセクショナルキッチンをそのまま入れ替えるのが最適です。しかしそれでは競合物件との差別化が難しく、訴求力が弱くなります。
そこで弊社が開発したのが、20～30代女性から圧倒的な支持を得る「カフェスタイル」に特化したキッチンです。
「無垢材のオリジナルキッチンなんて、特注品だから高額になるのでは？」と懸念されるかもしれませんが、弊社のカフェスタイルキッチンは…
キッチン本体：従前と同じものを再利用（状態が悪いければセクショナルキッチンを導入）
表面の補修：扉は無垢材扉に交換、キッチンパネルは最新の不燃化粧板を貼り付ける
この手法を取ることで、少し高めのシステムキッチンを導入する費用とほぼ変わらないコストで、劇的な差別化を可能にしています。（ただし後述造作カウンターを新設した場合）
プラスティックやシートでは絶対に再現できない「本物の木の質感」は、内見者が室内に入った瞬間のインパクトが違います。
無垢材は経年変化によって徐々に美しい飴色へと変わっていくため、部屋全体に温もりが生まれ、「ここで料理したら楽しそう」と入居後の生活イメージがより想像しやすくなります。
競合物件が100％真似できないこの五感に訴えかけるデザイン性が、早期成約の強力な武器になります。
▶弊社のカフェスタイルキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい
２）【対策②】1台2役！狭さを克服するキッチンカウンターの設置
前述の通り、弊社のカフェスタイルキッチンは既存の本体サイズ（横幅1,700㎜）を再利用しているため、壁面の既存スペースだけで調理・収納場所を広げるのは物理的に不可能です。
そこでこの問題を解決するために必ずセットで導入しているのが、「キッチンカウンター」の新設です。キッチンの背面（または側面のデッドスペース）に、キッチンと同じ無垢材で制作した特注のカウンターを配置します。
このカウンターは、古い壁付けキッチンの弱点を強みに変える2つの重要な役割を担ってくれます。
①調理スペースの拡張
既存のキッチンでは難しくなる「食材を切る」「盛り付ける」作業を、すべてカウンター側で行うことができます。さらにカウンターは可動式のため、リビング側に対面で設置すれば、対面キッチンのように家族と会話しながら料理ができるようになり、壁付けキッチンの最大のデメリットが解消できます。
②収納力の大幅アップ
造作カウンターの上部には、引き出し型の収納を設け、箸やスプーン、乾物といった「よく使う小物」をすぐに取り出せるようにします。
下部は観音扉の着脱可能な棚にすることで、嵩張る調理器具や調理家電をすっきりと格納。キッチン本体にある収納と合わせれば、二人暮らしされる方であれば個別に食器棚を買い足す必要はないと思います。
コストを抑えるプロの裏技：造作▶IKEA製へのシフト
この造作カウンターはキッチンリノベーションすると同時に発注していた「完全受注生産」だったため、1台当たり約30万円の費用がかかっていました。
弊社ではリノベーションを行う際、原則フルリノベーションを行い家賃を上げて募集していますが、一部部屋で行っている、家賃を据え置く部分リノベーションではコストが高すぎてしまいます。
そこで数年前からキッチンコストを下げるために、部分リノベーション部屋のみ、IKEA製カウンターへと切り替えました。結果、コストをを劇的に抑えつつ（約30万円から5万円）、さらにスツールを用意すれば、ダイニングとしても活用できるため、借主からは「とても使いやすい」と高く評価してくれています。
この成功を受けて、今後フルリノベーションを計画している5部屋においては、IKEA製カウンターを設置する予定です。
３）【対策③】内見時の視覚効果を高める3色以内の北欧インテリア
キッチンがどれだけおしゃれであっても、内装や建具のバランスが崩れてしまうと、全体としてちぐはぐな部屋となってしまいます。
カフェスタイルキッチンの魅力を最大限まで高めるために、弊社ではあえて白を基調とした「北欧インテリア」を意識したトータルコーディネートを行っています。
ここで重要なのは、室内内装を張り替えた際、建具も含めて配色を2色以下に抑えることです。なぜ配色を抑えなければならないのかというと、これはインテリアの基本として、空間全体を美しく見せるには、3色以内に抑えることが理想とされています。
そのため内装を張り替える際には、配色は2色以下にしておき、借主が入居後に家具などを持ち込める「3色目の余白」を残しておくことが極めて重要になります。具体的には以下のような引き算の配色を行います。
ベースカラー（70％）：壁や天井、床など広い面積を占める色。
メインカラー（25％）：キッチン、カウンターのナチュラルブラウン
このように室内配色を絞り込むことで、シンプルではありながら、すっきりと洗練されたデザイン空間が完成します。
内見者は内見の際、「持ち込み家具やカーテン、小物などが部屋と調和しやすいか」をイメージしています。そのためイメージ通りの部屋になっていれば、入居後おしゃれな暮しができると判断してもら得やすくなるため、成約率は格段に向上しやすくなります。
▶弊社キッチンリノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
▶北欧インテリアの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．【事例公開】リフォーム費用と収益性・稼働率のリアルな変化
リフォーム費用は決して安い投資ではないため、多くの貸主が「本当に回収できるのか」「家賃アップにつながるのか」懸念してしまいます。
しかし重要なのは、単に設備を新しくすることではなく、”ターゲットに選ばれる価値”を作れるかどうかです。
ここでは実際に行ったキッチンリフォームの内容や費用、さらに入居率、家賃収入、収益性がどのように変化したのかを、具体的な数字を交えて詳しく解説します。
▶キッチン交換にかかる費用相場や注意点については、過去記事をご覧下さい。
１）【入居率95％以上】見学会での驚くべき反響と劇的な変化
弊社物件ではリノベーション事業を立ち上げた2018年から、公式ウェブサイトを開設し独自の見学会を開催しています。見学会終了時に実施しているアンケートで「リノベーション部屋で一番良かった設備はどこか」という問いに対し、参加者の約7割は「キッチン」と回答しています。
さらに驚くべきことに、見学会に参加された方の約8割は、その日の内に入居申込をされるという圧倒的な成約率を記録しています。
集客で大失敗してしまったリノベーション実施前の2017年の年間入居率は77％と低迷しましたが、ターゲット層に合うキッチン改修と集客強化によって、2020年以降の年間入居率は95％以上を常にキープし続けています。
▶カフェスタイルリノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）既製キッチン交換vsオリジナルキッチン製作の費用効果
多くの貸主が最も懸念している「コスト」について、リアルな相場を比較してみましょう。従前と同じサイズ（壁付け）のシステムキッチンを導入する場合…
本体代金
撤去費用
設備配管工事
人件費
などで、おおむね50万円～70万円が相場になってきます。ただこれはあくまでもキッチン本体のみでカウンターはつかず、周辺の競合物件で見飽きれるほど導入されている"特徴のないキッチン”のままです。
一方で、弊社が導入しているオリジナルキッチン＋造作カウンターの費用は、一般的なシステムキッチン導入費用と同じぐらい、造作カウンターをIKEAに変えればそれ以下となります。
なぜ、これほどのデザイン性と機能性の高いキッチンを低コストで実現できるかについては、発注方法を工夫しているからです。
弊社物件は大手管理会社に管理委託していますが、リノベーション工事に関しては管理会社を通さず、直接リフォーム会社に発注しているため、中間マージンを完全にカットしています。
さらにカウンターをはじめとする一部の設備に関しては、施主支給にしています。一般的に施工トラブルなどを避けるために、施主支給を認めないリフォーム会社は多いです。
しかし弊社の場合、退去後の原状回復工事からリノベーション工事まで、同じリフォーム会社に依頼しているため、強固な信頼関係を築いています。だからこそ、施主支給にも快く対応してもらうことができ、結果としてコスト削減にも成功しています。
無駄な流通マージンを徹底的に削ぎ落し、浮いた費用を内見者の五感に響くパーツへとダイレクトに集中させる。
「特定の職人や施工会社と太いパイプを作り、味方につけること」こそが、大手管理会社が施工する新築や築浅のライバル物件に、圧倒的な低コストで打ち勝つリノベーションを実現する最大の裏ワザなのです。
３）安定経営と増収増益を支える費用対効果（ROI)の真実
低コストで最大の差別化を図ったことで、弊社の賃貸経営の数字は劇的に改善しました。築20年以上の物件を所有している皆様にお伝えしたいメリットは以下の3点です。
①家賃の維持・アップへの成功（インフレ対策）
一般的に建物の築年数が経過すると、資産価値が低下するため家賃の維持は非常に厳しくなりますが、弊社物件の場合、家賃相場より1万円以上高い「強気の設定」で募集しても、早期成約を実現しています。
さらに昨今のインフレに合わせて、退去が発生したタイミングで家賃をさらに数千円値上げして再募集していますが、それでもすぐに成約になります。
「他の物件では提供できない特別な部屋」として価値が確立されているため、一度投資すれば経年による家賃下落リスクを最小限に抑えられます。
②広告料の削減
空室期間が長期化すると、一部の貸主は仲介会社のインセンティブとして、広告料を増額して総域に空室を埋めたいと考えています。
しかし弊社の場合、競合物件が提供できず、さらにターゲット層にマッチしたデザイン性の高いリノベーションを展開しているため、募集を開始すると1か月前後で成約になります。
そのため余分な広告料を一切上乗せしなくても、最低限のコストで早期成約を実現しています。
③時代に左右されない、増収増益の継続
2020年以降、世の中の情勢やライフスタイルは大きく変化しましたが、高い稼働率と安定した家賃収入（むしろ値上げによる増収と空室期間の短縮）を背景に、弊社は増収増益を継続させることに成功しています。
築年数が経過した物件のキッチンリフォームにかかる費用は、単なる原状回復のための修繕費（コスト）ではありません。確実に空室を埋め、家賃下落を止め、インフレすら負けない長期安定経営を実現するための「最も投資効率の高い資産運用（インベストメント）」なのです。
５．まとめ
今回は弊社独自の画期的なキッチンリフォーム術について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築古物件の空室原因は、築年数ではなくキッチンの古さ。自炊需要の増加で水回り重視が加速しているため、キッチン改善は重要な空室対策となる。
築古キッチンは調理スペースと収納不足で使い勝手が悪く、また交換する際、無難な白系の量産型キッチンを導入するケースが多いため、競合に埋もれやすくなる。
家賃を下げずに空室を埋めるには、表面的な補修ではなく「利便性＋デザイン性」を両立したキッチン改善が重要。壁付けキッチンであっても工夫次第で、競合物件との差別化は可能。
クオリティーが高く、生活動線まで配慮されたキッチンを導入しない限り、競争力が低下した古い物件は賃貸市場で生き残ることは難しくなります。
実際に弊社物件エリア内にある築30年を超えたファミリー物件では、原状回復程度のリフォームしか行っていないため、適正家賃以下で募集しても空室が1年以上続いています。
空室が6ヵ月以上続いてしまうと、仲介会社の中には本命物件を確実に成約させるために、あえて当て馬的に紹介し、積極的な紹介を避けることがあります。
費用を抑えつつ、費用対効果を最大化させて、早期に満室経営を実現させたい方は、今回紹介した「オリジナルキッチン＋カウンター新設」のノウハウを、所有物件のリフォーム計画に取り入れてみてください。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2006年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと劇的に改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
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