家賃値下げ集客はリスクが急上昇します。
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2 日前
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近年の賃貸市場は人口減少と物件供給の飽和が続いているため、全国的に賃貸空室率が悪化しています。
空室率悪化は物件供給数が多く、競争力が低下している築20年以上の物件の客付けが難しくなることを示唆し、その結果価格競争が激化しキャッシュフローが厳しくなる物件が増えてきます。
空室による家賃機会損失を防ぐには家賃値下げが効果的と言われています。実際に家賃値下げすれば賃貸検索サイトの反響数が増えるため、早期成約が期待できます。
家賃値下げ集客は一見すると「理にかなった空室対策」と言えまが、賃貸経営において様々なリスクが急増する可能性があるため注意が必要です。
リスク①：価格競争が激化し収益性が低下する
客付け強化のために家賃を数千円値下げすると、賃貸検索サイトでの反響が急増し成約率が向上しますが、競合物件も同様の対応をとるため価格競争に陥り、負のスパイラルに入るリスクが高まります。
負のスパイラルに陥ると、家賃収入は減少し収益性は確実に悪化します。家賃値下げを繰り返すことで損益分岐点が上昇します。近年ではインフレによる金利上昇の影響で、損益分岐点が高くなると、わずかな空室でもキャッシュフローが悪化する可能性が出てきます。
▶家賃値下げによる収益性低下の詳細は、過去記事をご覧下さい。
リスク②：入居審査が通りにくくなる
近年の賃貸業界では契約時に家賃保証会社への加入が必須条件となっています。保証会社を利用することで、万が一家賃滞納などが発生しても保証会社が代位弁済してくれるため、家賃滞納リスクを軽減することができます。
ただし家賃保証会社を利用する際は、保証会社も入居審査を行うことになりますが、保証会社によっては「信用情報機関」と連携しているため過去5年間の滞納履歴を確認することができます。
家賃値下げを続けていると必然的に属性が悪い借主が集まりやすくなります。その結果「滞納歴」がある方が入居申込する可能性が高まり、入居審査に通りにくくなるリスクが増加します。
▶家賃値下げによる収益性低下の詳細は、過去記事をご覧下さい。
リスク③：管理トラブルが増加
先程もお伝えした通り家賃値下げを繰り返していると、属性の悪い借主が入居する可能性が高まります。その結果家賃滞納リスク／騒音トラブルなどの管理上の問題が増加します。
家賃滞納リスクは、家賃保証会社を利用することで家賃入金がストップすることはありません。また万が一連続して滞納が発生し不動産明け渡し訴訟（＝強制退去）を起こしても、裁判費用は保証会社が負担するため、貸主に直接的な損害は生じません。
しかし騒音トラブル発生すると、そのことが原因で借主が退去する可能性があり、再募集時「告知義務」が生じるため、客付けが非常に厳しく空室期間が長期化してしまいます。
リスク回避するには？
家賃値下げリスクを回避するには、物件のブランディングに注力することが効果的です。具体的には家賃が多少高くても顧客が住みたいと思うような差別化リノベーションを検討することです。
弊社物件は賃貸空室率が全国ワースト3位の山梨県にあり、1993年築の和室がある２LDKアパートです。
稼働率が低下したため2018年から競合他社が模倣できない差積化リノベーションと独自集客を展開しました。
その結果2020年以降増収増益を達成し、満室をほぼ継続させることに成功しました。昨年度（2024年）はアパート収入が過去最高を更新しました。
▶弊社空室対策の取組はこちらをご覧下さい。
まとめ
今回は「家賃値下げ集客はリスクが急上昇」する理由をお伝えしました。近年では物件供給が過剰になっているため、家賃値下げしてもクオリティーが低ければ、適正家賃以下であっても空室が長期間続く可能性があります。
また空室期間が長いと、仲介会社も積極的に物件紹介をしなくなる可能性が高まりますが、一部の貸主は家賃値下げすれば早期客付けはできるといまだに信じています。
何度も申し上げますが、物件供給が多い現在では、単に家賃を下げるだけでは、客付けは厳しくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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