家賃値下げ集客はリスクが急上昇します。
更新日：3月28日
不動産賃貸物件数は、地方都市では明らかに供給数が過多状態となっていることから、空室率が悪化傾向となっています。
空室対策を今後強化しない賃貸物件は、空室が目立つようになるためキャッシュフローが悪化してしまう可能性が高くなります。
空室が長期化するより家賃値下げを行い早期に客付けした方が、空室による家賃機会損失が最小限になると言われています。
一見すると理にかなった空室対策と言えますが、実は家賃値下げ集客してしまうと様々な問題が発生してしまいます。
家賃値下げしてしまうと、収益性が低下するのはもちろんのこと新たなリスクが上昇してしまいます。
実はこのリスクを把握しておかないと、今後の賃貸経営がマイナスとなってしまいます。
▶家賃値下げによる収益性低下の詳細は、過去記事をご覧下さい。
家賃値下げを行うと賃貸検索サイト上の反響も多くなり入居促進効果が期待できます。
ただその一方で、家賃値下げをしてしまうと借主の質が悪くなる可能性があります。
特に築年数が経過している物件では価格競争が激化しているため、滞納歴を持った方が入居してくる可能性が高くなります。一度滞納癖がついた方は、そう簡単に癖を直すことができないため、入居後滞納してしまうリスクは高くなってしまいます。
近年の賃貸業界では、契約時に仲介会社が指定した家賃保証会社を利用するケースが多くなってきています。
保証会社を利用することによって
保証会社によって信用情報を確認することができ、滞納歴を把握できる
契約後家賃滞納が発生しても代位弁済してくれる（回収は保証会社）
滞納長期化による強制退去させる際の裁判費用は保証会社負担となる
ことから、今ではほとんどの物件で家賃保証会社を利用しています。
家賃保証会社を利用することで、保証会社が倒産しない限り貸主／管理会社における家賃滞納リスクはゼロになると言っても過言ではありません。
しかし保証会社にも弱点があります。この弱点が新たなリスクを招いてしまいます。
先程ご紹介した通り、家賃保証会社は主に3つのグループに分かれています。
そのうち、管理会社の関連会社が運営している保証会社では、信用情報機関と連携していないため過去の信用情報を確認することはできません。
一方保証業協会に加盟している信用系保証会社／信販会社が運営している信販系保証会社では、信用情報機関と連携しているものの相互の信用情報は確認することができません。
つまり前回と今回で別グループの保証会社を利用してしまえば、確かな信用情報を確認することができないため、滞納歴があったとしても家賃支払い能力／在籍確認ができれば簡単に保証会社審査を通過することができます。
そのため、新居先においても滞納リスクは発生してしまう可能性が高くなってしまいます。
これこそが家賃保証会社利用時における最大の弱点＝リスクと言えます。
保証会社を利用していれば貸主における滞納リスクは軽減できます。しかし、滞納癖がついている人はそう簡単に改善させることが難しいため、場合によっては滞納連続3か月＝強制退去手続きに入ってしまうことも考えられます。
強制退去となってしまうと、複数の関係者が立ち会うことになるため物件ブランド低下は避けることができず、集客上においてもマイナスとなってしまいます。リスク回避するためには安易な家賃値下げ集客は行わず、質の高い顧客を選ぶべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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