賃貸閑散期における効果的な空室対策
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月7日
- 読了時間: 6分
更新日：9月15日
賃貸業界では毎年1月～3月が繁忙期となります。この時期は4月から始まる新年度に向けて、部屋探しする方が多くなるめ、比較的客付けが容易になります。しかし5月の大型連休明けから8月お盆前までは閑散期に入り、客付けが難しくなることが多く、空室期間の長期化が懸念されます。
閑散期中の客付けについて、多くの貸主は以下のような対策を講じることが多いです。
広告料を通常の倍に設定する
入居条件を大幅に緩和する
あと一押しで成約になるなら家賃大幅に値下げ
弊社物件がある山梨県は全国的に賃貸空室率が高く、その比率は約30％台に達しています。築30年越えの物件を所有する弊社では、収益性向上と物件差別化を目的として、2018年より空き室を順次リノベーションを行っています。
その結果2年前から満室状態をほぼ維持しつつ、増収増益を達成しています。弊社の空室対策の特徴は募集時期に左右されず、早期成約へと着実につなげている点です。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
例えば、2022年3月後半から5月にかけて「転勤や転職」による退去が3件発生しましたが、閑散期にも関わらず約2か月以内に全て成約。本執筆時の2025年８月７日現在も満室状態が続いています。
こうした早期成約が可能となった背景には、入居条件の緩和や広告料増額といった、一般的な施策を一切実施せずとも、以下の対策をしっかりと行ったからだと考えています。
賃貸閑散期における効果的な空室対策とは？
対策①：閑散期であってもリフォーム工事は行う
閑散期に入ると、物件を探す方が少なくなるため、内見予約が入りにくくなります。そのため一部の貸主は「このタイミングで退去後のリフォームは必要ない」と考える方もいます。
ただし、閑散期でも物件探しをしている方は、確実にいます。この限られたチャンスを逃がさないために、弊社では閑散期であったとしても、退去後のリフォームやリノベーション工事を手を抜くことなく、通常通り実施しています。
具体例として、弊社物件エリア内にある築40年近いファミリー物件をご紹介します。
この物件はオーナーチェンジ後、空き室を順次リノベーションを行っています。2025年5月、リノベーション済みの部屋が退去となりましたが、1か月も経たないうちに成約となりました。
これにより、しっかりと手をかける重要性が、あらためて証明されたと言えるでしょう。
部屋探しの需要が少ない時期でも、リフォームに力を入れることで、その数少ないチャンスをつかむことが可能になる。それこそが、物件の価値を維持し、高い成約率に繋がる秘訣です。
対策②：物件クオリティーを上げる
閑散期に早期客付けを目指すならば、物件クオリティーを高めることを目的としたリフォームやリノベーションを行うことが重要です。
部屋探しされる方は、平均3件内見していると言われています。そのため募集物件のクオリティーが競合物件より上回っていれば「この部屋も内見したい」と感じる顧客が増えます。
特にファミリー向け物件では、20～30代のカップルや新婚夫婦が入居するケースが多く、その際には女性が主導権を握って部屋探しをすることが一般的です。
こうした状況を踏まえ、リフォームやリノベーションを行う際には、借主がインテリアを配置しやすいように、室内の内装色を2色以下に抑えたデザインにすると良いでしょう。これにより、空間に開放感や清潔感を与え、入居促進に繋がりやすくなります。
一方で原状状回復しか行っていない築20年以上の物件では、室内全体が古臭く見えてしまいます。その結果、家賃値下げや広告料を増額して募集しても、顧客への訴求力が弱いため、空室が埋まりにくくなります。
物件クオリティーの向上が、成約期間の短縮にどれほど寄与するかは明確です。効果的な改善を行うことが求められるでしょう。
対策③：紹介したくなる物件づくり
仲介会社の主な収入源は、成約報酬となる仲介手数料です。しかし閑散期は仲介手数料収入が落ち込むため、限られた機会を最大限に生かして、成約に繋げたいと考えています。
特に物件反響があった際には、ひとつひとつのチャンスを、確実に成果へと結び付けたいと思うのは、自然なことです。
その一方で内見に繋げられたとしても、物件周りや共用部分が清潔でない場合、内見者の第一印象は悪化し、結果的に成約率が下がってしまいます。閑散期でも成果を出すためには、第一印象を改善する努力が欠かせません。
そこで、物件周りや共用部分の定期的な清掃が重要になるのです。
特に春から秋にかけては雑草が伸びやすく、共用廊下や壁には、虫の死骸やクモの巣が残ることが多くなります。このような状態では清潔感を損ねてしまうため、他の物件に流れる可能性が高くなります。
「見た目の清潔さ」が重視される時代だからこそ、物件管理の細やかさが重要になっていきます。弊社物件では代表（オーナー）自ら、平日の午前中物件清掃を行っています。
特に築年数が経過した物件は、新しい物件よりも「古びたイメージ」を持たれやすいものですが、毎日の丁寧な清掃によって、内見者が訪れるタイミングを問わず、きれいな状態を保っています。
こうした取り組みのおかげで、弊社物件は外観や内観ともクオリティーの高さで評価されており、近年では他社仲介会社からも積極的に紹介されるようになりました。
そして何より弊社リノベーション物件では、優れた第一印象が奏功し、内見者の約8割が訪問当日に入居申込をするという高い成約率を誇っています。
物件管理は地道な積み重ねですが、その努力が契約に繋がる第一印象の良さを生み出しています。結果的には、多くの内見者から支持される人気物件となり、収益面で安定感を維持できるという好循環を作り出しています。
これこそ、閑散期でも成果を挙げる秘訣ではないでしょうか？
まとめ
閑散期中は反響数が少なくなるため、入居条件を大幅に緩和する貸主もいるでしょう。
しかし入居条件を緩和させるより募集部屋のクオリティーを高めた方が、結果的には早期成約に繋げやすくなるため、閑散期であってもしっかりと空室対策は行うべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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