アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月11日
- 読了時間: 10分
不動産投資は他の投資と比べリスクが低いと言われています。しかし近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化し「借り手有利」の状況が続いています。そのため、築年数関係なく空室対策を行わなければ早期客付けは難しくなります。
ただし「間違った空室対策」を行うと、逆に空室期間が延びるリスクがあります。
弊社物件は1993年に建設された２LDK賃貸アパートを3棟所有しており、賃貸空室率全国ワースト3位の山梨県に物件がありますが、本執筆時の2025年４月30日現在…
満室継続中
2020年以降増収増益／同年から成約期間短縮
に成功しています。弊社物件が成功したのは今回紹介する効果的な空室対策を実施した結果です。
本投稿は「アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現」というテーマで弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．近年の賃貸市場
本題に入る前に近年の賃貸市場の変遷についてお伝えいたします。
日本の人口は戦後増加傾向にありましたが、当時の賃貸市場の物件供給数は現在と比べて圧倒的に少なかったため「建設すれば満室」という状況が一般的でした。
またバブル期には土地価格が上昇し続け「土地神話」が広く信じられていました。土地の価格上昇は家賃高くしても物件需要が十分であるという状況を生み出し、多くの地主が新たなビジネスチャンスを期待して賃貸経営を始めるきっかけとなりました。
しかしバブル崩壊後、一部エリアを除き土地価格は下落し、物件供給数が飽和状態に達したため、競争力が低下した物件は「客付け」が難しくなっています。
賃貸物件を最も利用する「働き世代人口」（15~64才）は中小企業庁の発表によると2060年には約4,800万人と2015年の約6割減になるとのことです。今後賃貸物件の客付けはさらに厳しくなるため、築年数関係なく空室対策を強化しなければ、多くの物件が淘汰される危機に直面することになります。
２．アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現
弊社物件がある山梨県甲府市の賃貸空室率は約3割です。山梨県の賃貸市場は1990年代の相続税対策で賃貸経営を始めた物件が多く、全体的に築年数が20年以上の物件が多いのが特徴です。
近年ではローコスト住宅の増加／住宅ローン減税の恩恵などにより、住宅購入のハードルが低くなっています。そのため、ファミリー物件に入居される方の中には、数年後に戸建て住宅を購入して住替えるケースが以前よりも大幅に向上しています。
その結果、物件供給が多く競争力が低下している築20年以上の物件は過当競争が激化しており、適正家賃以下の設定で募集しても客付けが難しくなっています。
しかし弊社物件は築年数が経過しているものの、今回紹介する空室対策を行ったことで現在満室経営を実現しています。また弊社代表の空室対策は注目され不動産系メディアに多数取り上げられています。
▶弊社代表の記事はこちらをご覧下さい。
弊社代表が自ら実践し、成果を上げた空室対策7選は以下のとおりです。
ターゲット層を確認する
初期費用の緩和
SNS媒体を使った内見率UP
物件清掃
仲介会社を味方につける
リノベーション
退去予防
それではそれぞれの空室対策について、詳しく見ていきましょう。
１）ターゲット層を確認する
競合物件と同様の空室対策を行っても「差別化」が図れないため、築年数が古くなるほど客付けが難しくなります。
空室対策の基本は、ターゲット層に適した部屋を提供することです。弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。弊社物件はファミリー向けで、20～30才のカップルや新婚夫婦が多く入居しており、部屋探しの主導権は女性が握る傾向があります。
そのため成約ターゲットをおしゃれなカフェが好きな20～30代女性に設定し、以下のリノベーションを行いました。
木の温もりが感じられる本格的なカフェスタイルキッチンを標準装備
機能性とデザイン性を高めるため自然素材の漆喰を一部の部屋に標準対応
毎日の身支度が楽しくなるオリジナル洗面台を一部の部屋に標準対応
和室が苦手な方でも和室が好きになるように、和室を全面リニューアル
その結果ターゲット層に響くリノベーション部屋となったため…
内見当日に入居申込される方が多くなった
資産価値を最大化し目減りが少なくなったため、契約更新時の家賃値下げ要求はゼロ
となり安定的な家賃収入を得ることに成功しました。
▶差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）初期費用の緩和
2016年にCHINTAIが発表したリリースによると、部屋探しをされている方の約8割は初期費用の削減を希望しています。
一般的な初期費用の相場は家賃4か月分と言われていますが、競合物件と比べ初期費用が安く提示できれば「浮いた費用を新生活費用に充てられる」ため入居促進につながります。
ただし初期費用削減が可能なのは「集金管理」物件のみで、サブリース物件では貸主の権限は殆どないため初期費用の削減は期待できません。
弊社物件は集金管理方式であり、管理会社直営の仲介会社の全面的な協力を得て、初期費用を相場の4分の1にまで削減させることに成功しました。
その結果内見時に初期費用見積もりを提示することで入居を促進し、約8割の確率で内見当日に入居申込に繋げることができています。
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初期費用削減の詳細は、有償コンサルティングをお申込みされた方のみお伝えいたします。有償コンサルティングについてはこちらをクリックしてください。
３）SNS媒体を使った内見率UP
早期客付けを目指すには、賃貸検索サイトの反響数を増やし内見予約に繋げることが重要です。
しかし同サイトでは希望条件を入力できるため、競争力が低下した築年数が古い物件は不利になり、過当競争が生まれる要因となります。
そこでおススメなのがSNS媒体を活用して物件募集することです。
賃貸物件を最も利用している20～30代は日常的にSNSを利用して情報を検索をしています。そのため物件情報を同媒体に掲載することで物件認知してくれる可能性が高まり、内見に繋げやすくなります。
４）物件清掃
内見時は室内だけではなく共用部（廊下やごみ置き場）／物件外観も確認されます。そのため物件清掃が行き届いていないと、物件の第一印象が悪化してしまいます。
特にファミリー物件では女性が成約のカギを握っていると言われているため、物件清掃が行き届いていない時点で、仮に空室対策を万全にしていたとしても他の物件に流れてしまう可能性は高くなります。
空室対策をしても客付けがうまくいかない場合、清掃管理の重要性を軽視している可能性が高いです。常に清潔感を保つことがとても重要です。
弊社物件ではオーナーである私が平日午前中に物件清掃を行っています。
そのため物件外観／共用部は常に清潔な状態が保たれており、内見時の第一印象を最大化することに成功しています。
この取り組みにより借主の信頼を得るとともに効果的な客付けに繋げています。
▶共用部清掃の重要性は、過去記事をご覧下さい。
５）仲介会社を味方につける
賃貸経営は客付けを行う仲介会社の協力がなければ成立しません。
客付けが成功すると仲介会社は成功報酬として仲介手数料を受け取れますが、最大でも家賃1,1か月分までに限られます。売り上げを伸ばすには客付けが容易な物件を最優先で紹介し、契約件数を増やすことが不可欠です。
近年は借り手有利な状態が続いており、内見時や入居申込時に交渉が入ることが増えています。入居条件を変更する際には貸主決裁が必要ですが、レスポンスが早ければ成約率が大幅に向上します。
そこで弊社物件では、仲介会社からの電話相談を土休日も受け付けており、その結果他社仲介会社も含めて紹介されやすくなっています。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
６）リノベーション
築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了します。そのため表装リフォームのみでは古さが目立ち客付けが難しくなり、空室が長引く可能性が高まります。
そこでおススメなのがリノベーションです。リノベーションとは築年数が古くなった部屋の設備／内装／間取りを一新し、新築物件並みに生まれ変わらせる方法です。リノベーションのメリットは…
新築より家賃が安いため反響が得やすく早期客付けがしやすい
リノベーションを機に家賃値上げが容易になり、収益改善が期待できる
部屋探しの多様化が進み、築年数だけで物件判断する方は少なくなっている
ことから、費用対効果は十分期待できます。
弊社物件は競合他社が追随できない差積化リノベーションを2018年から行っています。リノベーションを機に家賃値上げを行い、その結果2020年以降満室をほぼ維持し、4期連続で増収増益を達成することができました。
▶リノベーション成功のコツについては、過去記事をご覧下さい。
７）退去予防
貸主の多くは空室対策を客付けと捉えがちですが、広い視点で見ると、退去予防も空室対策の一部と考えるべきです。
客付けが成功しても長期入居に繋げられなければ、稼働率が低下し安定した家賃収入を得ることは難しくなります。退去予防で効果的なのは、借主の要望に誠実に対応することです。
借主から寄せられる「設備不良」「生活音トラブル」等の相談に、迅速に対応しなければ、退去の原因を作るだけでなく、口コミにより物件評判が悪化する恐れがあります。これらの点に注意を払い、良好な関係を築くことが重要です。
▶クレーム対応の重要性は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は「アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現」と題して、効果的な空室対策について弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の空室対策として効果的と言われているのが…
ペット可に変更
外国人の受け入れ
です。確かに門戸を広くすれば客付けで有利になることは間違いありません。
しかしペット可／外国人受け入れを安易に認めると、現借主とのトラブルが生じるリスクが高まり、結果として長期入居が難しくなることがあります。
今回紹介した空室対策は、実際弊社代表が実践し効果が期待出来たものばかりです。空室対策で悩んでいる貸主の方々にとって参考になれば幸いです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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