不動産投資は他の投資と比べリスクが少ないと言われています。しかし近年の賃貸市場は「借り手有利」なため、築年数関係なく空室対策を行わなければ早期客付けは難しくなります。
ただ空室対策と言っても「間違った対策」をしてしまうと、逆効果となっていしまい空室期間が長くなってしまいます。
弊社物件は1993年築２LDK賃貸アパートを3棟所有、日本一空室率が悪い山梨県に物件がありますが、本執筆時の2024年1月26日現在
満室継続中
2020年以降増収増益／同年から成約期間短縮
に成功しています。弊社物件が成功したのは本日取り上げる効果的な空室対策を実践したからです。
本投稿は「アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現」について弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．近年の賃貸市場
本題に入る前に近年の賃貸市場の変遷についてお伝えいたします。
日本の人口は戦後右肩上がりとなっていましたが、賃貸市場の物件供給数は今と比べると少なかったため、「建設すれば満室」になるのが当たり前でした。
またバブル期土地価格が上昇し続けたため「土地神話」が本気で信じられていました。土地の価格上昇＝家賃高くしても物件需要が足りないため、新たなビジネスチャンスを図った多くの地主は賃貸経営をスタートさせました。
しかしバブル崩壊後土地価格は一部エリアを除き下落＋物件供給数が飽和状態となったことから、競争力が低下した物件は「客付け」が難しくなりました。
賃貸物件を最も利用する「働き世代人口」（15~64才）は中小企業庁の発表によると2060年には約4,800万人と2015年の約6割減になるとのことです。今後賃貸物件の客付けはさらに厳しくなるため、築年数関係なく空室対策を強化しないと各自に淘汰してしまいます。
２．アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現
弊社物件がある山梨県甲府市の賃貸空室率は約3割。山梨県の賃貸市場は1990年代に発生した相続税対策で賃貸経営を始めた物件が多いため、全般的に築年数が20年以上の物件が多いのが特徴です。
また近年ではローススト住宅／住宅ローン減税恩恵など住宅購入がしやすくなっているため、ファミリー物件に入居される方の多くは戸建て住宅を購入→住替えされる方が非常に多くなっています。
そのため競争力が低下している築20年以上の物件は過当競争が激化し、適正家賃以下に家賃設定しているものの客付けがうまくいかないケースが多くなっています。
弊社物件は築年数が経過しているものの、今回紹介する空室対策を行ったことで現在満室経営を行うことができ、また弊社代表の空室対策は注目され不動産系メディアに多数取り上げられています。
▶弊社代表の記事はこちらをご覧下さい。
弊社代表が自ら実践→結果を出すことができた空室対策7選は以下のとおりです。
ターゲット層を確認する
初期費用の緩和
SNS媒体を使った内見率UP
物件清掃
仲介会社を味方につける
リノベーション
退去予防
それではそれぞれの空室対策を見ていきましょう。
１）ターゲット層を確認する
競合物件と同じような空室対策を行っても「差別化」を図ることができないため、築年数が古くなればなるほど客付けが難しくなります。
空室対策の基本は、ターゲット層に合った部屋を作ることです。弊社物件はファミリー物件で20～30代のカップル／新婚さんが多く入居されています。
一般的にファミリー物件は女性が部屋探しの主導権を握っています。弊社物件では2018年からリノベーションを行っていますが、成約ターゲットをおしゃれなカフェが好きな20～30代女性とした上で…
木の温もりが感じられる本格的なカフェスタイルキッチンを標準装備
機能性＋デザイン性UPを狙った自然素材の漆喰を一部部屋に標準対応
毎日の身支度が楽しくなるオリジナル洗面台を一部部屋に標準対応
和室嫌いな人でも和室好きに変わる和室を全面リニューアル
を行いターゲット層に響くリノベーションを行った結果…
内見当日に入居申込される方が多くなった
資産価値を最大化→目減りが少なくなったことにより、契約更新時の家賃値下げ要求はゼロ
となったため安定的な家賃収入を得ることに成功しました。
▶差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）初期費用の緩和
2016年にCHINTAIが発表したリリースによると、部屋探しをされている方の約8割は初期費用を抑えたいと考えています。
一般的な初期費用の相場は家賃4か月分と言われていますが、もし競合物件と比べ初期費用が安く提示できれば「浮いた費用を新設継費用に回せられる」ため入居促進を図ることができます。
ただし初期費用削減できるのは管理体系が「集金管理」のみです。サブリース契約物件では貸主の権限は殆どないため初期費用の削減はほとんどできません。
弊社物件は仲介会社全面協力のもと、初期費用を相場の4分の1に減らすことに成功。
そのため内見時に初期費用見積もりを渡すことで入居促進を図ることができ、約8割の確率で内見当日に入居申込に繋げることに成功しています。
▶▶お知らせ◀◀
初期費用削減の詳細は、有償コンサルティングをお申込みされた方のみお伝えいたします。有償コンサルティングについてはこちらをクリックしてください。
３）SNS媒体を使った内見率UP
早期客付けを目指すのであれば、賃貸検索サイトの反響数を伸ばし内見予約に繋げることが重要となります。
ただ同サイトは希望条件を入力できるため、競争力が低下した築年数が古い物件では不利になり、過当競争が生まれる要因になります。
そこでおススメなのがSNS媒体を使って物件募集することです。
賃貸物件を最も利用している20～30代は日常生活上においてSNS検索をしています。そのため物件情報を同媒体に掲載することで物件認知してくれる可能性が非常に高くなり、内見に繋げやすくなります。
４）物件清掃
内見時は室内の他にも共用部（廊下やごみ置き場）／物件外観も確認されます。そのため物件清掃が行き届いていないと、物件の第一印象が最悪となります。
特にファミリー物件では女性が成約のカギを握っていると言われているため、物件清掃が行き届いていない時点で、仮に空室対策を万全にしていたとしても他の物件に流れてしまう可能性は高くなります。
弊社物件ではオーナーである私が平日午前中に物件清掃を行っています。
そのため物件外観／共用部は常に清潔な状態となっているため、内見時の第一印象を最大化させることに成功しています。
▶共用部清掃の重要性は、過去記事をご覧下さい。
５）仲介会社を味方につける
賃貸経営は客付けしてくれる仲介会社の協力なしでは経営を行うことはできません。
客付けが成功すると仲介会社は成功報酬となる仲介手数料をもらうことができますが、最大でも家賃1,1か月分までです。売り上げを伸ばすには契約本数を増やす＋客付けがしやすい物件を最優先で紹介することを意識しています。
近年は借り手有利となっているため、内見時／入居申込時に交渉が発生することが多いです。入居条件を変更する場合貸主決裁が必要となりますが、内見者からのレスポンスが早ければ成約率が一気に高くなります。
そこで弊社物件では、仲介会社からの電話相談を土休日もOKにしているため、物件募集を行うと他社仲介会社も含め紹介されやすくなりました。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
６）リノベーション
築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了します。そのため表装リフォームのみでは古さが目立ってしまうため客付けが難しくなり空室が長引く可能性があります。
そこでおススメなのがリノベーションです。リノベーションとは築年数が古くなった部屋の設備／内装（間取り変更もある）を一新することで、新築物件並みに蘇らす方法。
リノベーションのメリットは
新築並みなのに新築より家賃が安いため反響に繋げやすく早期客付けがしやすい
リノベーションを機に家賃値上げがしやすく、収益改善が期待できる
部屋探しの多様化が進み、築年数だけで物件判断する方は少なくなっている
ことから、費用対効果は十分期待できます。
弊社物件は競合他社が追随できない差積化リノベーションを2018年から行い、リノベーションを機に家賃値上げを行っています。その結果2020年以降満室継続＋増収増益を達成することができるようになりました。
▶リノベーション成功のコツについては、過去記事をご覧下さい。
７）退去予防
貸主の多くは空室対策＝客付けと考えています。しかし空室対策を広義的に考えた場合、退去予防も空室対策に入れても差し支えはないと思います。
客付けができたとしても長期入居に繋げられなければ、稼働率が低下するため安定した家賃収入を得ることができません。
退去予防で効果的なのは、借主の要望に誠実に対応することです。
借主から「設備不良」「生活音トラブル」等の相談が管理会社経由で寄せられますが、借主のレスポンス対応しないと、退去のきっかけを作ってしまうだけではなく、口コミにより物件評判が広がる恐れがあるので注意が必要です。
▶クレーム対応の重要性は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は「アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現」と題して、効果的な空室対策について弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の空室対策で効果的と言われているのが
ペット可に変更
外国人を受け入れる
があります。確かに門戸を広くすれば客付けの部分では有利になります。
しかしペット可／外国人受け入れを安易に認めると、入居後トラブルになる可能性が高く、その結果長期入居に繋げにくくなります。
今回紹介した空室対策は、実際弊社代表が自ら実践し効果が期待出来たものばかりです。空室対策で悩んでいる貸主の参考になれば幸いです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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