アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
- 読了時間: 17分
不動産投資は他の投資と比べて、比較的リスクが低いと言われています。しかし近年の賃貸市場では、全国的に空室率が悪化しており、「借り手有利」な状況が続いています。このため、築年数関係なく適切な空室対策を行わなければ、早期客付けは難しくなります。
ただし、間違った空室対策を行うと、逆に空室期間が長引く可能性があります。
弊社では1993年に建設された２LDK賃貸アパートを3棟所有しており、賃貸空室率が25％の山梨県にありますが、2020年以降増収増益を達成するとともに、成約期間短縮にも成功しています。
成功したのは、今回紹介する効果的な空室対策を実施したからです。
本投稿は「アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現」というテーマを基に、弊社事例を交えながら詳しく解説していきます。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
不動産賃貸市場の空室率は、今後さらに悪化する。そのため、単純な賃料を下げるといった従来の空室対策では、十分な効果は期待できないと考えた方が良い。
満室を実現するための空室対策の基本は、「顧客が価値を創造できる物件かどうか」を見極めることにある。これを意識しなければ、満室達成は難しくなる。
１．近年の賃貸市場
本題に入る前に、近年の賃貸市場の変遷についてお伝えいたします。
日本の人口は戦後の急速な増加を経て発展してきました。しかし当時の賃貸市場は、物件供給数が現在と比べて圧倒的に少なく、殆どの物件が「建設すれば満室になる」という状況だったのです。
その後バブル期に突入すると、状況はさらに一変します。土地価格が右肩上がりに上昇し続け、いわゆる「土地神話」が幅広く信じられました。
この土地価格の急騰は、家賃高く設定しても入居希望者が後を絶たないという環境を生み出しました。その結果、多くの地主が新たなビジネスチャンスを期待して、ごぞって賃貸経営を乗り出しました。
※土地神話とは？
不動産の価格は必ず値上がりするとといった神話的な状態のこと。当時は土地価格が値上がりしていたため、金融機関も土地を担保に100％フルローンで新築を建てることができました。
しかしバブル崩壊後は状況が一気に変わることになります。
一部エリアを除き土地価格は下落傾向となり、大都市以外の地方都市では人口減少が進む中で、供給過剰が目立つようになりました。この結果として、競争力が低下した古い物件は、賃料を値下げしても選ばれにくくなる課題が浮き彫りになっています。
特に注目すべきは、賃貸市場全体で深刻化する利用者減少の問題です。賃貸物件の主要なターゲット層である「働き世代人口」（15～64才）は、今後大きく縮小すると予測されています。
中小企業庁の発表によると、この人口は2060年には約4,800万人と2015年から約6割も減少する見込みです。この動向は、市場全体にはっきりとした危機感をもたらしています。今後は、築年数に関わらず空室対策をより積極的に進める必要があります。
さもなければ、多くの物件が競争に敗れ、市場から姿を消してしまう可能性があります。
２．アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現
弊社物件がある山梨県の賃貸空室率は全国平均と比べると4％高い25％となっています。1990年代に発生した相続税対策として賃貸経営を始めた物件が多く、現在築年数が20年以上の物件が多いのが特徴です。
近年ではローコスト住宅の普及や住宅ローン減税などの影響により、以前と比べると住宅購入のハードルが下がってます。そのため１LDK以上のファミリー物件に入居する20～30代の中には、数年後に戸建て住宅を購入する目的として、一時的に賃貸物件を利用しているケースが多いです。
その結果、物件供給が多く競争力が低下している築20年以上の物件は過当競争が激化しており、適正賃料以下で募集しても客付けが難しくなっています。
地域の賃貸市場が厳しい状況ではありますが、弊社物件では、独自の空室対策を実施した結果、物件稼働率と家賃収入は大幅に向上させることに成功しました。さらに弊社代表の取り組みは、業界内でも高く評価されており、不動産系メディアでも頻繁に取り上げられるほど、注目されています。
▶弊社代表の記事はこちらをご覧下さい。
弊社代表が自ら実践し、実際に成果を上げた空室対策7選は、以下の通りです。
ターゲット層の明確化
初期費用の緩和
SNSを活用した内見率向上
物件の徹底清掃
仲介会社との連携強化
リノベーションの推進
退去予防策の実施
それでは、それぞれの空室対策について、詳しく見ていきましょう。
１）ターゲット層の明確化
空室対策は、物件運営において非常に重要なポイントです。特に早期成約を目指す上では、一歩踏み込んだ施策が求められます。
しかし、競合物件と同様の空室対策を行うだけでは「差別化」ができず、築年数が古い物件ほど客付けが難しくなります。
そこで鍵となるのが、明確なターゲット層の設定です。『どのような人に住んでほしいのか』を具体的に決めることで、その層に響く魅力的な部屋を作ることができます。その結果、賃貸系ポータルサイトの反響数を増加させる効果が出てきます。
さらに差別化戦略を進めることで競合物件との差が明確になり、結果として早期成約につながりやすくなります。
一部の貸主は、差別化戦略を「競合物件にない設備を導入すること」と捉えていますが、これは誤解を招きやすい考え方です。
全国賃貸住宅新聞社では、毎年10月に「人気設備ランキング」を発表しています。このランキングは、不動産会社からのアンケート調査を基に作成されています。そのため現在設置されていない人気設備を導入すれば、検索に引っかかりやすくなるだけでなく、差別化にもつながりやすくなります。
例えば「インターネット無料」は、単身向け・ファミリー向けとも、常にトップ3位に入るほど高い人気を誇っています。NTTが調査したところ、インターネット無料物件の割合は、築5年以下の物件では約85％に対し、築20年以上になると30％台にとどまっています。
しかし部屋探しされる方は、平均して3件ほど内見を行った上で部屋を決めています。
人気設備の充実は賃貸系ポータルサイトでの反響を高めるには効果的ですが、内見からの成約率を高めるには「入居後の生活イメージを連想」させるような、デザイン性が高い部屋を提供することがポイントになってきます。
そのため、ただ単に人気設備を充実させるだけでは、差別化戦略やターゲット層の明確化にはつながらないため、注意が必要です。
▶最新の人気設備ランキングと、NTTの調査結果は、こちらをご覧下さい。
弊社物件では、2018年から空き室を順次リノベーションしています。間取りが２LDKのファミリー向け物件であることから、「20～30才のカップルや新婚夫婦」が主な入居者層となっており、特に女性の意見が部屋探しにおいて、大きな影響力を持つことが分かっています。
また花王の調査によると、同年代女性は「住まいづくりの際、シンプル志向がより強く、空間全体の統一感を重視」していることが明らかになっています。
こうしたことを踏まえ、成約ターゲット層を「おしゃれなカフェを好む20～30代女性」に設定し、この層に響くリノベーションを以下のように実施しました。
木の温もりが感じられる本格的なカフェスタイルキッチンを標準装備
機能性とデザイン性を高めるため、自然素材の漆喰を一部の部屋に採用
全体の統一感を重視しするため、白を基調としたシンプルなデザインを採用
毎日の身支度が楽しくなるオリジナルの造作洗面台を一部の部屋に設置
和室が苦手な方でも交換を持てるよう、和室を全面リニューアル
これらの施策により、ターゲット層に強くアピールできる魅力的なリノベーション物件へと生まれ変わりました。その結果、以下のような成果を上げることができています。
リノベーション前と比べ、内見当日に入居申込されるケースが増加
競合物件との差別化ににより、早期成約の実現
資産価値の向上によって、契約更新時の家賃値下げ要求ゼロを達成
結果として、安定した家賃収入を確保しつつ、物件運営の効率化に成功しました。このようにターゲット層を明確化し、そのニーズに応える施策は、時代の変化や築年数による課題解決の鍵となります。
リノベーションで差別化された物件は、競争が厳しい賃貸市場でも確固たる地位を築くことができます。
▶差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶弊社空室対策の成功事例の詳細は、過去記事をご覧下さい。
＊＊お役立ち情報＊＊
弊社物件は、空室対策として効果的とされる「インターネット無料」物件ではありません。
しかし、リノベーションによって安定した家賃収入を得られていることを踏まえると、人気設備を導入したからといって、必ずしも客付けに効果があるとは限らないことが伺えます。
ただし物件全体の機能性向上させなければ、今後の賃貸経営に影響が出るとの認識から、弊社物件ではアパート入口付近に防犯カメラを設置し、さらに宅配ボックスを各世帯に一つずつ設置する対策を行っています。
２）初期費用の緩和
2016年にCHINTAIが発表したリリースによると、部屋探しをされている方の約8割は初期費用の削減を希望しています。
一般的に、初期費用は家賃4か月～6か月分が目安とされています。内見される方は事前に競合物件も内見し、初期費用も把握している可能性が高いです。そのため初期費用を安く設定できれば、「浮いた分を新生活費用に充てられる」メリットが生まれます。
ただし初期費用削減が可能なのは「集金管理」物件に限られます。サブリース物件では貸主には殆どの権限がないため、初期費用の削減は期待できません。
弊社物件は集金管理方式で、管理会社直営の仲介会社に初期費用の見直しを提案したことにより
相場の4分の1程度まで削減することに成功しました。
その結果、、約8割の確率で内見当日に入居申込に繋げることができ、成約期間の短縮に成功しています。
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初期費用削減の詳細は、有償コンサルティングをお申込みされた方のみお伝えいたします。有償コンサルティングについてはこちらをクリックしてください。
▶集金管理とサブリースの詳細については、過去記事をご覧下さい。
３）SNSを活用した内見率向上
募集物件を早期に埋めるには、利用者が多い主要賃貸系ポータルサイトに、魅力的な物件写真を掲載することで反響数を増やし、内見予約へと繋げるのが基本戦略となります。
しかし同サイトでは希望条件を詳細に入力できるため、条件に合わない物件はその時点で成約対象外になります。特に、競争力が低下した築年数が古い物件は、検索で不利になりやすく、過当競争を生み出す要因の一つになっています。
そこで、新たな集客方法としておすすめしたいのが、SNS媒体を活用して物件募集することです。
賃貸物件を最も利用している20～30代の若年層は、情報収集の手段としてSNSを活用する傾向があります。
リアルな口コミや体験談を参考にする中で、魅力的な写真や関連ハッシュタグ付きの投稿は、大きく注目される可能性があります。これにより物件認知度が飛躍的に向上し、早期成約につなげる足利りとなるはずです。
弊社ではリノベーション第1号の部屋のみ、賃貸系ポータルサイトで集客していました。しかし相場より高い賃料で募集していたため、成約までに約6か月かかってしまいました。
そこで集客の見直しを行い、同年の秋に、物件公式サイトを開設して、ホームページとSNSを駆使して物件情報を配信しています。
その効果は目覚ましく、募集を開始すると平均1～2か月以内には部屋が埋まり、借主の約8割は公式サイト経由で、その多くが内見当日に入居申込していただいます。
＊＊お役立ち情報＊＊
仲介会社では、SNSを活用した集客効果について理解しているものの、媒体によっては一度投稿した情報を削除できないケースがあります。「おとり広告」に転用されるリスクを恐れ、導入に踏み切れないところが多いのが現状です。
▶SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）物件清掃
内見時には、室内だけではなく廊下、駐輪場、ゴミ置き場といった共用部分や、物件の外観も確認されます。このため、物件清掃が行き届いていないと、内見者が抱く第一印象が悪くなり、結果的に成約を逃してしまうリスクが高まります。
特にファミリー向け物件では、女性が成約の決定権を握るケースが多いと言われています。そのためどれだけ空室対策を万全にしていたとしても、物件清掃が行き届いていない時点で、成約は厳しいと言わざるを得ません。
清掃という基本的なポイントを軽視することが、賃貸経営における大きな弱点となってしまいます。
もし適切な空室対策を講じているにも関わらず、客付けがうまくいかない場合、この清掃と管理の重要性を見落としている可能性があります。物件を魅力的に保つためには、定期的な清掃で常に清潔感を維持することが不可欠です。
結局のところ、きちんと手入れされた物件こそ、内見者に安心感と好印象を与えます。物件価値を最大化するには、この「清潔感」という基盤を疎かにしないことが鍵と言えるでしょう。
弊社物件ではオーナーである私が平日午前中に物件清掃を行っています。
そのため物件外観／共用部は常に清潔な状態が保たれており、内見時の第一印象を最大化することに成功しています。
この取り組みにより借主の信頼を得るとともに効果的な客付けに繋げています。
▶共用部清掃の重要性は、過去記事をご覧下さい。
５）仲介会社との連携強化
賃貸経営は、客付けを担う仲介会社の協力が不可欠です。
客付けが成功すれば、仲介会社は成功報酬として仲介手数料をもらうことができますが、最大でも家賃1,1か月分までに限られます。売り上げを伸ばすためには、客付けが容易な物件を最優先で紹介し、契約件数を増やすことが鍵となります。
近年では借り手有利な状態が続いており、内見時や入居申込時に条件交渉が発生するケースが増加しています。入居条件を変更する際には貸主決裁が必要ですが、迅速な対応を行えば顧客満足度が高まり、成約率の大幅な向上が期待できます。
そこで弊社物件では、事前に連絡先を教え内見時に交渉が入った際は、土休日でも電話連絡を受け入れる体制を整えています。仲介会社との連携を強化することで、物件紹介されやすい環境を構築し、早期成約へと繋げやすくしています。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
＊＊お役立ち情報＊＊
客付けをスムーズに進めるためには、「広告料」を設定すると効果的と言われています。広告料を付けることでその物件が成約になった際、仲介手数料も合わせて報酬が得られる仕組みになり、他の物件よりも優先的に紹介されやすくなります。
また値引き交渉が入った場合でも、広告料で調整が可能になるため、クロージングがしやすい点もメリットと言えます。
しかし部屋探しされる方は、自分の希望条件に合った部屋のみ内見します。そのため内見先物件と広告料付き物件の条件が近くなければ、紹介される可能性は低くなります。
▶仲介手数料と広告料の詳細は、過去記事をご覧下さい。
６）リノベーションの推進
物件築年数が20年を超えると、原状回復を行ったとしても、設備や内装、間取りの古さが目立ち、競争力が低下が避けられなくなります。そのため、賃料を下げて募集しても敬遠されるリスクが高まります。
また経年劣化の影響による修繕費の増加も重なるため、最悪の場合キャッシュフローが悪化する可能性も出てきます。
そこでおすすめしたいのが選択肢としてリノベーションを行うことです。リノベーションとは古くなった設備や内装、間取りを現代のライフスタイルに合わせて一新し、物件の機能性や利便性を高める改修手法です。
リノベーションには、さまざまなメリットがあります。
新築物件に比べてデザイン性が高く、賃料もリーズナブルなため、反響が得やすくなり、早期成約につなげやすい
最新設備に更新することで機能性や利便性が向上し、結果的に長期入居につなげやすくなる
リノベーションを機に賃料を値上げすることができ、収益を改善させることが期待できる
こうした理由から、リノベーションは高い費用対効果を期待できる有効な施策と言えます。
弊社物件は競合他社が模倣できない、独自のリノベーションを2018年から行った結果、2020年以降はほぼ満室状態を維持し、4期連続で増収増益を達成することに成功しています。
▶リノベーション成功のコツ、弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
７）退去予防策の実施
多くの貸主は空室対策＝客付けと捉えがちですが、視点を広げると、退去予防も空室対策の重要な要素と考えることができます。
たとえ客付けが成功しても、長期入居に繋げられなければ、物件の稼働率が低下し、安定した家賃収入を確保することは難しくなります。退去予防において特に効果的なのは、借主の要望に真摯に対応することです。
借主から寄せられる「設備の不具合」や「生活音に関するトラブル」等の相談に、迅速かつ適切に対応しなければ、退去のきっかけを作る異なるだけなく、口コミによる物件評判が悪化する恐れがあります。
これらの点を十分に意識し、借主との良好な関係を築いていくことが、何よりも重要です。
弊社物件では、経年劣化による設備故障が発生した際、交換費用が概算で10万円以内であれば、貸主決裁は不要ですぐに対応するように管理会社に指示を出しています。また騒音トラブルの主な原因の一つに、借主属性を挙げることができます。
そのため入居審査において、過去に家賃滞納の履歴がある方、入居動機が不明瞭な方については、入居を断っています。このような取り組みを行うことによって、弊社物件では物件満足度は96％以上と高い評価をいただいています。
▶クレーム対応の重要性は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は「アパート空室対策7選！これを行えば満室経営実現」と題して、効果的な空室対策について弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
不動産賃貸市場の空室率は、今後さらに悪化する。そのため、単純な賃料を下げるといった従来の空室対策では、十分な効果は期待できないと考えた方が良い。
満室を実現するための空室対策の基本は、「顧客が価値を創造できる物件かどうか」を見極めることにある。これを意識しなければ、満室達成は難しくなる。
近年の空室対策として「ペット可」「高齢者の受け入れ」などが注目されています。これらの施策を行うことで、賃貸需要が高まり早期成約が期待できるようになるため、多くの貸主が検討しています。
しかし安易に認めると、「ペットによる騒音や衛生問題」「高齢者の孤独死」など深刻なトラブルに発展する可能性があります。そのためこれらを受け入れる際には、適切な対策や管理体制を整えることが重要になります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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