効果的と言われている空室対策は、本当？
不動産投資されている方にとって、一番頭が痛い部分と言えば、やはり「閑散期中に退去が発生」してしまうことではないでしょうか？
特に5月の大型連休後～8月お盆前、10月～12月の各時期は、お部屋探しをされる方が極端減ってしまうため成約に繋げにくくなってしまい、空室による家賃機会損失が大きくなってしまう可能性が出てきます。
募集部屋を埋めるためには空室対策を行わなければなりません。
よくネットなどで謳ってある空室対策を閑散期中に行ったら成約に持ち込むことができるのでしょか？
本投稿は効果的と言われている空室対策について、検証してみたいと思います。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"効果的と言われている空室対策を考える上で重要なポイント”
１．効果的と言われている空室対策
地方都市においては賃貸空室率が深刻となっています。背景には人口減少／賃貸物件の供給数規制がされいないことが挙げられます。
今や賃貸市場は完全な借り手市場となっています。
そのため早期成約につなげるためには、築年数関係なく空室対策を強化しなければなりません。一般的に効果的と言われている空室対策は、次の4点となっています。
敷金や礼金をなくす
フリーレント設定をする
広告料をつける
管理会社を変えてみる
それぞれの対策についてみていきましょう。
１）敷金や礼金をなくす
本題に入る前に、敷金と礼金をおさらいしたいと思います。
敷 金
契約時に貸主に預け入れる「担保金」みたいなもの。
入居期間中に「夜逃げや家賃滞納」などがなければ、原則退去時には返還されます。
なお賃貸借契約で「退去時には室内クリーニングを行い、その費用は借主負担」とある場合で、敷金設定があると「敷金から相殺」され、残りが返金となります。
礼 金
入居許可を出してくれた貸主に「謝礼的な目的」として、礼金制度が生まれたと言われ、その慣習が今でも残ってます。
礼金は、敷金とは異なり、退去時には返還されません。
敷金や礼金については、築年数によって設定の見直しが必要となります。
築浅物件／ペット可物件
新築や築浅物件では、家賃帯が高くても「築浅物件に入居したい」と考える方しか入居してこないことから、敷金や礼金設定されていたとしても「入居の足かせ」にはなりません。
またペット可物件においては、入居期間中にペットによる破損や汚損が考えられるため、借主の退去費用を抑える目的から敷金は設定しておいた方が、ある意味で借主ファーストと言えます。
築古物件
一方、築年数が経過している物件では「家賃予算を抑えたい」と考えている方が多いため、敷金や礼金設定がされていると、入居のハードルが高くなってしまう恐れがあるため、見直した方がベストです。
「敷金設定しないと夜逃げや家賃滞納した時大変では？」と思う貸主もいるはずです。
今では約8割の物件で家賃保証会社を利用しています。
家賃保証会社を利用することによって、家賃滞納や更新料、退去費用の未払いが発生しても、保証会社が代位弁済してくれますので、ある意味敷金と同じ意味合いを持ちますので、敷金設定がなくても貸主に不利になることは少ないです。
ただし上記に関しては、クロージング時に見直しすると入居促進に効果的と言われています。
最初から敷金や礼金が無料であったとしても、物件自体のクオリティーが低ければ、成約に持ち込むことは難しくなるので注意が必要です。
▶敷金の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）フリーレント設定をする
フリーレントとは、一定期間「家賃が無料」となるサービスのこと。
フリーレントが設定されていると、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分」が相殺されるので、初期費用を抑えられる効果が期待できます。
ただし部屋探しされている方は「物件力」「築年数」「家賃」「エリア」等を重視する傾向が強いため「フリーレントを求めている」方は、正直殆どいません。
フリーレントは初期費用を抑制する効果があるため、クロージング時には入居促進効果が期待できるものの、競合他社物件も同様の対応をしているケースが多いため、空室対策の起爆剤にはなりません。
３）広告料をつける
法律によって仲介会社が貰える成約報酬は「仲介手数料」のみとなりますが、貸主が集客アップの目的として広告料設定をつけると、成約時「借主から仲介手数料、貸主からは広告料」がもらえることから賃貸業界的には、空室対策の起爆剤になると言われています。
しかし、昨今のお部屋探しの特徴としては…
事前に賃貸検索サイトで内見したい部屋を決めてから予約する
エリアによっては物件供給数が飽和状態となっているため、広告料設定物件と同じような部屋は複数ある
ことを踏まえると、広告料をつけたからと言って、必ずしも早期に部屋が埋まるとは言えません。
▶広告料の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）管理会社を変えてみる
貸主の物件入居率が悪い場合、管理会社の管理能力に問題があると判断しがちです。貸主の中には管理会社を変更したことによって「満室達成」させることができた方がいます。
満室達成は歓迎されるべきことではありますが
家賃値下げ
広告料をばらまく
入居審査を甘くする
などを行えば、満室達成の代償として「家賃滞納」「借主トラブル」等を引き起こすことが懸念されます。借地借家法により借主には借家権があるため、トラブルを起こしたからと言って簡単に退去させることはできません。
問題が多く発生する物件は、仲介会社側にとっても客付けしにくい物件と捉えてしまうため、結果的には逆効果になる恐れがあります。
▶管理会社に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】客付けに強い管理会社に変更すれば、空室は埋まるのか？
２．イノベーションなき空室対策は失敗する
社会や企業の発展には「イノベーション」は欠かすことができないもの。
しかし大多数の企業は既存製品やサービス拡充に集中するあまり顧客のニーズに気づくことができず、その結果、あとから出てきたアイディアや技術革新に後れを取ってしまうことがあります。これをイノベーションのジレンマと言います。
賃貸業界における空室対策は同質化になりやすくなりますが、差別化戦略を打ち出した賃貸物件が出てきてしまうと、空室期間が長期化になる恐れが出てきてしまいます。
▶イノベーションのジレンマについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸業界における「イノベーションのジレンマ」とは？
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っています。
リノベーションを機に家賃を8～10％値上げしているため、エリア内の同築年数の家賃相場と比べると1万円以上高い設定となっています。一般的に適正賃料に設定しないと集客は難しくなると言われています。
ただし弊社物件では…
競合他社が真似できない差別化リノベーション（カフェスタイルに特化）
独自集客の確立
することでブルーオーシャンエリアで集客することができました。
その結果閑散期であっても安定した集客を実現させることができ2年前から増収増益＋満室達成することに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
３．まとめ
本投稿は効果的と言われている空室対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
効果的と言われている空室対策は、クロージング時などでは有効的と言えるものの空室対策の起爆剤とは言えません。
本来の空室対策は「資産価値を高めつつも入居促進に繋げる」ことですが、現在の空室対策は同質化になりつつあるため、効果を最大限発揮させ売ことが難しくなります。
一方弊社が展開している空室対策は、今までの空室対策とは一線を画したものであり、イノベーションのジレンマで例えるならば「破壊的技術の進歩」に該当すると思われます。その結果やちん相場より高い家賃設定しても安定的な集客を実現することができ、更に収益性を高めることにも成功しました。
今回ご紹介した空室対策は、賃貸経営を今後行っていく上でとても重要な情報となります。
ただ貸主の中には「もっと詳しく空室対策のことを教えてほしい」と思う方も多いはずです。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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