客付けに強い管理会社に変更すれば、空室は埋まるのか?

更新日:9月20日


不動産賃貸業界は、今後「人口減少」が著しく発生することから、必然的に「空室率は上昇」してしまいます。地方都市ではもちろんのこと、大都市圏であったとしても、近年コロナ禍による「地方移住」が多くなってきているので、今後の社会情勢次第ではありますが、大都市圏であったとしても、空室率上昇は避けられない問題となってしまいます。


空室率が上昇してしまうと、お部屋探しをされている方に対して、複数の仲介会社が「奪い合う」形となってしまうため、競争が激化することが予想されます。空室率を抑えるためには、客付け力が強い仲介会社/管理会社に物件紹介してもらうことが、非常に重要となります。

客付けに強い管理会社に変更すれば、空室は埋まるのか?

楽街が「メルマガ会員」に行った「管理会社を変更しようとしたきっかけ」について調べた所によると、約6割の方は「客付けを強化するため」に、管理会社を変更したとのこと。


実際に管理会社を変更した、とあるオーナー様の話では「月に2~3件程度の内見だったものが、管理会社を変更したことによって、月に5件以上内見が増えた」とのこと。


このような話を聞いてしまうと、現在集客に苦戦を強いられているオーナー様は、この機会に「管理会社変更を検討してみよう」と考えたくなるものですが、ただ管理会社を変えれば、全てがうまくいくという保証はありません。



どうしてそのようなことが言えるのかと言いますと、仮に管理会社を変えたとしても、募集中の部屋が「普通以上のクオリティーを保っていない」と、エリア内には「同じような部屋」が沢山あることから、どうしても価格競争に巻き込まれてしまうか、もしくは空室期間が長期化してしまう可能性が出てきてしまいます。


管理会社変更の前に、募集部屋がしっかりとリフォームされていることが非常に重要

更に客付けに強い管理会社に変更したとしても、管理会社では「管理料が早期に取れそうな部屋」を最優先で客付け強化する傾向となるため、例えば「管理会社から提案された最低限のリフォームを断る」ような物件では、仮に客付けに強い管理会社に管理委託しても、集客上苦戦を強いられてしまう可能性が高くなります。


これは、仲介会社も同じことが言えます。

仲介会社は「契約が成立に伴う仲介手数料」を、できるだけ多く貰いたいのが本音

仲介手数料は、法律によって1件当たりの上限額が設定されているため、「室内クオリティーが高く、どの仲介会社の担当者が案内しても、成約につなげやすい」物件ほど、広告料が発生していなくても、優先的に紹介する傾向となっています。


どうしてこのようなことが言えるのかというと、実は弊社物件では、大手管理会社に管理委託してますが、弊社が募集しているリノベーション部屋は、家賃が高くても「早期に部屋が埋まりやすい」こともあるので、直営の仲介会社はもちろんのこと、協力してくれている仲介会社にも、その情報が届いているので、集客に苦戦を強いられるようなことにはなりにくくなっています。



リフォームが甘い部屋は、今後集客に苦戦することが予想されます

オーナー様が、ニーズに合った部屋を提供しているのにも関わらず、管理担当者がしっかりとフォローしてくれないような会社においては、管理会社変更も十分検討する余地はありますが、ただオーナー様が募集中の部屋について「築年数が経過しているのにも関わらず、李リフォームやリノベーションを行わない」ような部屋では、仮に管理会社が仲介会社に「営業を行ったとしても、担当者が部屋が埋まりにくい」と判断してしまえば、広告料を支払わない限り、優先的に紹介してくれることはありません。


また、広告料を別途設定したとしても、物件のクオリティーが低ければ、同じような家賃帯で「おしゃれな部屋」があれば、そちらを優先的に紹介してしまう可能性が高くなってしまいます。需要と供給のバランスが保たれているエリアであれば、広告料をつけることは、非常に戦略的に有効と言えますが、近年では「空室率が社会問題化」となってきていることから、広告料をつけたとしても、すぐに成約になるような時代ではありません


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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