今後の賃貸経営の参考になる「住宅土地統計調査」が今年4月に発表されました。同調査は47都道府県の空室率の変遷を確認することができ今後の賃貸経営をどう行えばいいか賃貸オーナーは是非一読すべき資料と言えます。
本投稿は住宅土地統計調査から見る今後の賃貸経営についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．住宅土地統計調査とは？
本題に入る前に住宅統計調査について簡単に説明します。同調査とは住宅及び住宅以外で…
人が居住する建物に関する実態
現住居以外の住宅／土地の保有状況
その他住宅などに居住している世帯の実態
を把握することを目的に行われている調査です。同調査は昭和23年から5年に1回実施され直近では令和5年に行われました。
２．今回の住宅土地統計調査から分かったもの
今回の住宅土地統計調査から分かったことは…
主要都市の空室率は前回調査と比べ横ばいもしくは改善
地方都市の空室率は前回と比べ悪化、一部エリアは空室率20％台
に達していました。それでは詳細についてお伝えいたします。
人口が集中する主要都市の空室率は5年前の調査と比べ「横ばい」「下落」となっています。これはおそらく賃貸需要と供給のバランスがあまり悪化していないことが推察されます。
一方地方都市では前回調査と比べ空室率が悪化し特に…
山梨県
長野県
和歌山県
徳島県
高知県
鹿児島県
の6件は空室率が20％台を超えていることがわかりました。地方都市は人口減少が急速に進んでいるため賃貸需要は明らかに少なくなっていますが…
築年数が古い物件は建物減価償却が終了したことで所得税が多くなる
本業の所得が多くなったことで所得税が高くなった
2015年に行われた相続税改正の影響で課税対象者は激増
したことにより節税効果が期待できる賃貸アパート建設をする方は今後も増加することが予想されます。主要都市では「土地」が少なすぎるため縁もゆかりもない地方都市に物件を建てることが予想され
ます。
そのため地方都市の空室率は今後も悪化する可能性は極めて高いです。
昨今は原材料費の高騰により新築物件の家賃が今までと比べ高くなっています。そのため空室率が悪化しているエリアでは客付けに影響が出ている可能性が高いと思われますが…
空室率が全国ワースト３位の山梨県の場合、新築物件は募集開始と同時に埋まり満室になっていますが、築20年以上の物件は適正家賃で募集しても客付けがうまくいかない物件がとても多いなっています。
そのため空室率が20％台に達していたとしても…
資産価値が高い新築／築浅物件は客付け影響は少ない
築20年以上の物件では客付けで苦戦し中には半年以上空室が続いている物件
が多く、弊社メインバンク支店長の話によると築年数が古い物件を所有する一部貸主はキャッシュフローが悪化しているためリスケジュールを申請／実施している方が従前より多くなっているとのことです。
そのため地方都市では二極化が進み特に築年数が古い物件は、空室率悪化により賃貸経営そのものが厳しくなっていくことが推察できます。
３．今後の賃貸経営どう展開すべきか？
賃貸業界は一部エリアを除き人口減少がさらに加速＋物件供給数は増加するため、空室率悪化は避けられず今後淘汰する物件は増加することが予想されます。
このような話をすると競争力が低下した築年数が古い物件は「不利」に感じてしまいますが、近年では部屋探しの多様化が進みリノベーションさえしっかりしていれば築年数で判断される方は少なくなっています。
また昨今インフレの影響で給料UPされていない方が多いため、従前と比べると新築／築浅物件に住みたいけれど家賃予算が合わない方は潜在的にとても多くなることが予想されます。
そのため築年数が古い物件はリノベーションを積極的に行うことで早期客付け＋安定した家賃収入を得ることができるため内部留保がためやすくなります。
今後はリノベーションを手掛ける物件は多くなることが予想されるため、競争が激化する可能性が高くなります。しかし競合他社との差別化をしっかり行えば価格競争に巻き込まれなくなるためそこまで心配することはありません。
昨今は建築資材が高騰しているため新築単価が30年前の2倍近くまであがっています。
もし建て替えを検討されるならば内部留保を貯めてそれを頭金にすることで毎月安定した家賃収入を得ることが期待できますし、また売却を検討される場合でもリノベーションして家賃単価を上げれば利回りが改善されるため高値で売ることが期待できます。
▶弊社物件は築30年を超えていますが、差別化リノベーション＋独自集客など新たな空室対策を行ったことで2020年以降増収増益を達成しています。そのため近年では不動産系メディアから多数取材されています。
４．まとめ
今回は住宅土地統計調査から見る今後の賃貸経営についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
今回発表された住宅土地統計調査によって一部エリアを除くと賃貸空室率はさらに悪化していることがわかりました。
ただ部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数が古くてもリノベーション＋建物メンテナンスをしっかり行えば築年数の古さは部屋探しにおいて全く影響はなく、むしろ新築／築浅物件希望者を獲得することが期待できるため、空室率悪化はそこまで心配しなくてもいいと思われます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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