【家賃値下げ】入居促進につながるのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6 日前
- 読了時間: 5分
不動産投資は他の投資と比べてリスクは少ないとされています。
しかし賃貸物件における空室の発生タイミングは全く予想が難しく、貸主がその事実を知るのは、基本的に借主が管理会社に退去連絡する1か月前となります。
もし退去件数が増加すれば、キャッシュフローが悪化するリスクを否めません。
退去時期が賃貸繁忙期である1月～3月であれば、客付けがしやすいため有利となるものの、近年の賃貸市場では物件供給数が飽和状態にあるため、繁忙期であっても客付けができない物件は年々増えてきています。
ある空室対策コンサルタントは…
空室期間が長期化するより、家賃値下げして早期成約させた方が、結果として家賃損失を最小限に抑えられる
と主張しています。
しかし需要と供給のバランスがすでに崩壊している現在の賃貸市場において、安易な家賃値下げは貸主にとって逆にマイナスの影響を及ぼす可能性があります。
その理由について詳しく解説いたします。
理由①：家賃値下げは借主属性を低下させる
家賃値下げすると、賃貸検索サイトでの反響率が向上するため、入居促進効果が期待できます。
しかし家賃値下げは借主の質が低下する可能性があり、「借主同士のトラブル」「家賃滞納問題」といった問題が発生しやすくなります。その結果として、物件稼働率が低下するリスクも伴います。
さらに借主が賃貸借契約に違反する行動をとった場合でも、借家権の問題から簡単に退去させられなくなる点も懸念されます。
理由②：収益性の低下
家賃値下げは入居促進に繋がるかもしれませんが、貸主の家賃収入の減少というリスクを伴い、結果的に損益分岐点が上昇してしまいます。
さらに家賃値下げは同一物件内で家賃乖離が発生することになり、その情報が賃貸検索サイトに掲載されるため、その情報を借主が確認してしまうと、契約更新時に家賃値下げを要求される可能性が高まり、負のスパイラルを招く恐れがあります。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
理由③：客付けが難しくなる
賃貸市場では物件供給が過剰状態となっています。その影響で競争力が低下している築年数が古い物件を中心に価格競争が激化します。
適正家賃に設定しても競合物件が家賃値下げを行うと、客付け自体が難しくなり、場合によっては当て馬物件として扱われることもあります。
家賃値下げは、家賃相場を形骸化させるリスクがあり、その結果として賃貸業界全体に悪影響を及ぼす可能性があります。
弊社物件は賃貸空室率が30％台の山梨県にあり、1993年に施工された2LDKタイプの賃貸アパートです。弊社では家賃値下げは一切行わず、むしろ家賃相場を意識しない独自の方法で募集を行っています。
その結果、本執筆時の2025年６月19日現在、本物件は全室満室状態を維持し、直近4期連続で増収増益を達成しています。
築年数が30年を超えている弊社物件が、家賃値下げをせずに安定した収益を実現しているのおは、徹底した差別化戦略を打ち出しているからです。
築年数が経過した物件が収益を延ばせられない／空室がなかなか埋まらない原因は、競合他社と同質化しているからであり、そこから抜け出すためには差別化戦略を展開する以外に方法はありません。
ランチェスター戦略において、新築や築浅物件は勝者／築古物件は弱者に該当します。
弊社物件では2018年から空き部屋を順次リノベーションを行っていますが、ランチェスター戦略的に当てはめると…
【差別化戦略】
競合他社には真似できず借主が気に入るカフェスタイルリノベーションを展開。
【局地で戦う】
エリア内にある競合他社物件の市場動向を把握し、対策を講じる。
【得意技で戦う】
物件公式サイトを開設し物件情報拡散を狙う。また弊社公式サイトから入居申込をされた方限定で、仲介手数料無料にする。
ランチェスター戦略の弱者の視点から、顧客に訴求するカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、さらに公式サイトを開設したことで、競合物件との差別化が明確に図られました。その結果、2020年以降成約期間の短縮に成功し、増収増益に繋げることができました。
今後の賃貸市場は、人口減少や節税対策として新築物件の建設が増えることが予想されるため、賃貸空室率はさらに悪化します。特に競争力が低下した築年数が古い物件では、家賃値下げしても客付けが難しくなるでしょう。
しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことで、競争力は向上します。現在では部屋探しの価値観が多様化しており、築年数だけで物件判断する方は少なくなっています。
そのため、リノベーションによって物件の魅力を高めることが有効と言えます。
安定した賃貸経営を目指すのであれば、家賃値下げを行うよりも、資産価値を高める空室対策を行った方が、大きなメリットをもたらします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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