長期空室が続く4つの原因と対策
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月5日
- 読了時間: 9分
更新日：9月15日
賃貸経営を行う上で、必ず直面する課題のひとつが空室問題です。物件に空室が発生し、その期間が長くなると、直接的に家賃収入の減少を招き、運営にも影響を与える可能性があります。
そのため、物件の築年数に関わらず、空室対策は重要かつ不可欠な取り組みとなります。適切な空室対策を講じることで、早期客付けが可能となり収益の安定化を図ることができます。
一方で、「様々な空室対策を試しているのに成果が見えない」という悩みを抱えている貸主も少なくないかもしれません。
こうした状況では、現在行っている対策を根本から見直し、改善の余地を探ることが必要でしょう。
本投稿は長期空室が続く４つの原因と対策方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．長期空室が続く4つの原因とは？
冒頭でもお伝えした通り、適切な空室対策を講じれば、募集時期に関係なく客付けに苦戦することは少ないです。
しかし、空室対策を実施しても期待した結果が得られない場合は、以下のいずれかが原因となっている可能性が極めて高いです。
適正家賃の設定ができていない
物件管理に問題がある
仲介会社からの信頼不足
物件自体に魅力が乏しい
それでは、それぞれの問題点について詳しく見ていきましょう。
１）適正家賃の設定ができていない
賃貸物件は築年数が経過するにつれて、資産価値が下がり、それに伴い家賃も減少する傾向があります。一般的には、築1年毎に1%家賃が下落すると言われています。
その結果、エリア内の家賃相場も、築年数の進行に合わせて低下していきます。その中で、募集家賃が周辺相場よりも高く設定された場合、賃貸検索サイトでの反響数が減少する可能性があります。
また内見者は事前に家賃相場を確認していることが多いため、希望条件に合致しても、高い家賃設定の物件に関心を持ちにくくなり、空室が長引いてしまうリスクも増大します。
さらに近年では、賃貸物件数の供給数が飽和状態に達しており、特に競争力が低下した築20年以上の物件の数が多く、全国的に空室率は悪化しています。
そのため、適正家賃で募集を行ったとしても、顧客はクオリティーが高い物件を選択肢しやすいため、結果的に適正家賃で募集しても、空室が続くケースも少なくありません。
２）物件管理に問題がある
物件内見を行う際には、部屋の状態だけでなく、物件外観や共用部（例えば、ごみ置き場や駐輪場など）も確認します。そのため、以下のような状況が見られると、物件の印象が著しく低下し、成約率が低下する原因になります。
共用廊下にごみや虫の死骸が落ちている、私物が乱雑に放置されている
ごみ置き場が清掃されず汚れている
集合ポストにチラシや不要のものが溜まっている
さらに、家賃値下げ集客を繰返している物件は、借主属性に問題がある傾向が強く、結果として騒音トラブルや家賃滞納が発生する可能性が高まります。
仲介担当者が物件管理に問題があると感じた場合、その物件を紹介しても成約率が低くなることを認識しているため、紹介を避ける傾向が強まります。その結果、空室が長期化しやすくなります。
３）仲介会社からの信頼不足
物件が成約すると、物件紹介した仲介会社は成功報酬として仲介手数料が入ります。仲介手数料は法律により最大でも家賃1か月＋税金までしかもらえません。
仲介会社の主な収入源は仲介手数料のため、仲介担当者には契約ノルマが課せられています。
当然ながら、契約ノルマを達成するには、成約の可能性が高い物件を最優先で紹介します。結果的に、クオリティーの高い物件や貸主が仲介業務に協力的な物件ほど、早期に借り手が見つかる傾向が強まります。
逆に、物件のクオリティーが低かったり、貸主が仲介会社との連携を十分に取れていない場合、仲介担当者からの信頼が薄れてしまいます。このような物件は紹介されたとしても、しばしば「当て馬扱い」されてしまい、どうしても長期間空室になりやすいのです。
４）物件自体に魅力が乏しい
近年の賃貸市場では、需要と供給のバランスが逆転し、借り手にとって有利な状況が続いています。
特に築年数が古い物件では供給が過多となりやすく、築20年以上の物件で原状回復程度のリフォームしかしていない物件は、物件自体に魅力が乏しくなるため、賃貸検索サイトの反響数が減少する傾向にあります。
同サイトは仲介会社が掲載料を支払って運営しています。そのため、反響率が低い場合、効率的な広告効果が期待できないと判断されることがあり、その結果、仲介会社の判断で同サイトへの掲載を一方的に中止するケースも見られます。
主要な賃貸検索サイト掲載がなくなると、物件認知度がが大きく低下してしまい、空室が長期化する可能性が高くなります。
２．空室を解消させる方法
空室を早期に解消させるためには、「顧客」や「物件を紹介する仲介会社」にとって内見したい、または紹介したいと思える部屋であることが重要です。
そのためには、以下の4つの対策が効果的です。
物件清掃
借主属性を高める
魅力的な部屋作り
集客方法の見直し
それでは、これらの対策について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
１）物件清掃
日本トレンドリサーチが発表したリリースによると、「店内の汚れが原因で、その飲食店を利用しなくなった」という人は約6割にのぼることが明らかになりました。
視点を変えると、店舗が清潔に保たれていれば、次回以降の利用率が高まる傾向ですが、この考え方は賃貸業界にも当てはまります。
共用部分や物件の外観周りは、内見時に真っ先に目につくポイントです。もし清潔感が欠けていれば悪い印象を与えかねず、特に築年数の古い物件の場合、予想通りと認識させてしまい、結果的に空室を埋まらない原因となることもあります。
空室解消のための第一歩は物件清掃を徹底することです。最低でも月に1回／可能であれば週に1回物件清掃することで物件の印象が劇的に向上し、さらに借主からも評価される結果、より長期の入居に繋がる可能性が高まります。
２）借主属性を高める
先程もお伝えいたしましたが借主属性が低い物件は、トラブルが発生しやすいため、以下のような懸念があります。
客付けしても長期入居は難しくなる
仲介会社がその物件を敬遠し、別の物件を優先的に紹介する可能性が高くなる
この問題をクリアするには借主属性を向上させることが不可欠です。
借主属性を高めるには、「資産価値を向上させ、家賃値下げは行わない」「滞納歴がある人は入居させない」の2点を徹底することで、顧客満足度が向上し、空室リスクを大幅に減らすことができます。
３）魅力的な部屋作り
賃貸物件を探される方は、平均3件内見していると言われています。つまり空室を早期に解消させるためには、「この部屋に住みたい！」と顧客に強く思ってもらえるような、魅力的な空間づくりが重要です。
近年では部屋探しの多様化が進み、築年数が古くてもリノベーションを施せば、空室が長期化になることは少なくなりました。
年数が経過した物件であっても、デザイン性や機能性を高めることで、新築物件にはない魅力を持つことができます。また家賃がリーズナブルなことから、多くの方から注目を集めています。
さらに仲介会社は「築年数が古くてもリノベーションされていれば、十分客付けできる」と考える傾向があるため、物件紹介度も高くなります。その結果、早期に契約がまとまりやすくなるというメリットがあります。
４）集客方法の見直し
賃貸物件を探す際、、多くの方が賃貸検索サイトを利用するのが一般的です。これらのサイトでは自分の希望条件を細かく入力することで、内見候補となる物件を効率的に絞り込むことができます。しかし築年数が古い物件では、検索で不利になるという側面があります。
その一方で、賃貸物件を最も利用している若い世代、特に20代～30代は、SNSを使って情報を収集する機会が増えています。これを活用することで、築年数が古い物件であっても、物件情報を拡散させることができるため、反響に結び付けやすくなります。
ただし、物件自体に十分な魅力がなければ、どれだけSNSで広めても、十分な反響を得ることは難しくなります。例えば、おしゃれなリノベーション部屋や独自性のあるデザインなど、若年層にアピールできる特徴を取り入れることで、SNSでの効果を最大限に引き出すことが可能です。
５）弊社事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化を図るリノベーションに取り組んでいます。収益性を向上させる目的でリノベーションを行いましたが、最初の部屋は成約まで約10か月を要しました。
そこで物件専用の公式サイトを立ち上げ、物件の認知度向上を目指した施策を強化した結果、2020年以降公式サイト経由での反響や入居申込が増加。同年を境に増収増益を実現し、さらに満室状態を継続できるようになりました。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は長期空室が続く原因と対策方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
繰り返しになりますが、部屋探しされる方は3件程度内見してから、最終的な決定を下しています。そのため、空室を長期化を防ぐには、競合物件との明確な差別化を図ることが不可欠です。
特にファミリー向け物件の場合、これから二人暮らしをされる方が入居し、女性が部屋探しの主導権を握ることが多いです。そのため室内のデザイン性や清潔感にこだわり、た物件よりも魅力的な内装を提供することが重要です。
そうした配慮がなければ、空室を早期に埋めることは難しいと言えるでしょう。
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