賃貸経営にとって避けて通れないのが空室。空室期間が長期化すれば家賃収入にも影響が出るため築年数関係なく空室対策は必須となります。
正しい空室対策を行えば早期客付けは期待できますが、貸主の中には
空室対策しているのに結果が出ない
と悩んでいる方もいるのではないでしょうか？そこで本投稿は長期空室が続く４つの原因と対策方法についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．長期空室が続く4つの原因とは？
冒頭でもお伝えした通り適切な空室対策を行えば、客付けに苦戦することは少ないです。空室対策を行っても結果が出ない場合、以下のいずれかに原因がある可能性が極めて高いと言えます。
適正賃料
物件管理
仲介会社から信頼されていない
物件に魅力がない
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
１）適正賃料
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落するため家賃も比例して下落します。一般的には築1年毎に1%家賃が下落すると言われています。
築年数に応じた家賃設定すれば客付けはできると考えている貸主は多いと思います。しかし近年は賃貸物件数の供給数が飽和状態となっていることから過当競争となりやすく、適正賃料にしても競合物件が家賃値下げすれば反響数伸ばすことが難しくなってしまいます。
ただし家賃値下げしても物件のクオリティーが低いと長期空室が続いてしまいます。
２）物件管理に問題
物件内見を行う際、部屋はもちろんですが物件外観／共用部（ごみ置き場や駐輪場）は必ず確認されます。その際…
共用廊下にごみや虫の死骸が落ちている／モノが乱雑におかれている
ごみ置き場が汚い
集合ポストにチラシが溜まっている
などがあると物件の第一印象はとても悪くなるため客付けが難しくなります。また家賃値下げ集客をしている物件は借主属性が悪い傾向となり、トラブル発生率が多くなります。
仲介担当者はトラブルが多い物件は紹介自体を忌避するため、長期空室になりやすくなります。
３）仲介会社から信頼されていない
物件が成約すると物件紹介した仲介会社に成功報酬となる仲介手数料が入ります。仲介手数料は法律により最大でも家賃1か月＋税金までとなっています。
そのため仲介担当者には契約ノルマが課せられています。
契約ノルマを達成するには成約につながりそうな物件を最優先で紹介すれば、成約確率が高くなります。そのため仲介担当者は物件クオリティーが低い物件／仲介業務に協力的ではない貸主物件は当て馬的に紹介され長期空室になりやすくなります。
４）物件に魅力が感じられない
物件クオリティーが低い物件は、賃貸検索サイト上の反響率も悪くなります。
同サイトは仲介会社が掲載料を支払っているため、反響率が悪いと費用対効果が期待できないと判断され仲介会社判断により同サイト掲載を一方的に取りやめてしまうことがあります。
主要賃貸検索サイト掲載ができなくなると、物件認知ができなくなるため空室が長期化してしまいます。
２．空室を解消させる方法
空室を早期に解消させるためには「顧客」「物件を紹介する仲介会社」が内見したいと思うような部屋にすることが重要です。具体的には以下の4つの対策が有効的です。
物件清掃
属性を高くする
魅力がある部屋を提供
集客の見直し
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）物件清掃
日本トレンドリサーチが発表したリリースによると、「店内が汚かったことを理由にそれ以来その飲食店にはいかなくなった」人は約6割いることがわかりました。
視点を変えれば清掃が行き届いていれば、次回以降そのお店に通う確率は高くなりますが、これは賃貸業界でも同じこと。
たとえ新築物件であっても、共用部や外観周りが汚ければ第一印象が悪くなるため、成約に繋げることは難しくなってしまいます。
空室解消の第一歩は物件清掃です。少なくとも月に1回／できれば週に1回物件清掃することで物件の印象が格段に良くなり、さらに借主からも喜ばれるため長期入居に繋げることができます。
２）属性を高くする
先程もお伝えいたしましたが借主属性が悪い物件は、トラブル発生率が多いため
客付けしても長期入居は難しくなる
仲介会社が忌避し違う物件を紹介する
可能性が高くなります。この問題をクリアするには借主属性を高くするしか方法はありません。
借主属性を高くするためには「資産価値を高め家賃値下げは行わない」「滞納歴がある人は入居させない」たった2つを実践することでトラブル発生率を減らすことができます。
３）魅力ある部屋を提供
近年では部屋探しの多様化が進み、築年数が古くてもリノベーションすれば空室が長期化になることは少なくなりました。
リノベーション物件は築年数は経過しているもののデザイン性が高く、また新築より家賃がリーズナブルなため入居希望者はとても多いです。
仲介会社は「築年数が古くてもしっかりとリノベーションされていれば客付けできる」と考えているため、優先的に案内／紹介されやすく早期成約が期待できます。
４）集客見直し
物件探しされる方は賃貸検索サイトを利用することが多いです。ただ同サイトは希望条件を入力できるため、築年数が古い物件はどうしても不利になってしまいます。
しかし賃貸物件を最も利用している10代後半～40代にかけては日常生活においてSNS検索をする機会が多いです。そのため築年数が古い物件でも物件情報をSNS上に掲載することで、検索に引っかからず物件情報を拡散させることができます。
物件反響数を伸ばすには、同サイトよりSNSで物件情報をアップさせた方が効果的です。
５）弊社事例
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から差別化リノベーションを展開しています。収益性を高めたい考えでリノベーションしたものの、リノベーション第1号の部屋は成約までに10か月近くかかりました。
そこで物件独自の公式サイトを立ち上げ、物件認知度を上げる対策を強化した結果、2020年以降公式サイト経由からの反響／入居申込が増加し、同年を境に増収増益＋満室継続できるようになりました。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は長期空室が続く原因と対策方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社リノベーション部屋は家賃相場より高い家賃設定していますが、成約ターゲットが確実に気に入るカフェスタイルに特化した部屋を作っている＋独自集客を確立していることから、募集時期関わらず早期客付けに成功しています。
弊社物件があるエリアは築年数が古い物件が多く、過当競争となっています。
家賃値下げしか行っていない物件は長期空室になっていますが弊社物件では早期客付けができていることを踏まえると、顧客が本当に住みたい部屋を提供すれば長期空室にはならないと言っても過言ではありません。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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