不動産賃貸経営を行っている貸主にとって、一番懸念するものと言えばやはり空室率だと思います。
日本の人口は2008年をピークに下落が続き、さらに地方都市では人口減少が加速していますが、一部エリアを除き賃貸需要と供給のバランスは逆転しているため、今後確実に二極化が進みます。
(画像引用:総務省我が国における総人口の長期的推移)
賃貸経営で生き残るためには、時代に沿った空室対策を強化することが求められます。
しかし現実的には今まで同じような空室対策を行っている物件が多く、その結果築空室長期化/家賃値下げを繰り返している物件が散見されます。
弊社物件は築年数が古く、物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県となっていますが、今までとは真逆な空室対策をした結果、本執筆時の2024年8月20日現在満室達成することができています。
本投稿は多くの貸主が勘違いしている空室対策、また弊社物件が実際に行っている空室対策をお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"勘違いしない空室対策をする上で重要なポイント”
1.多くの貸主が勘違いしている空室対策とは?
冒頭でもお伝えした通り、日本の総人口は急速に減少していきます。そのため賃貸空室率は今後さらに悪化することが予想さ、競合他社が行っている空室対策では訴求力が高まらないため客付けで苦戦してしまいます。
貸主が勘違いしてしまう空室対策とは、次の3つを挙げることができます。
顧客目線に立った空室対策をしていない
家賃値下げすれば成約すると思っている
広告料を支払えば何とかなると考えている
それぞれの理由についてみていきましょう。
1)顧客目線に立った空室対策をしていない
新築物件が募集開始するとあっという間に満室になることも珍しいことではありません。ピータードラッカーの著書『マネジメント』において…
マーケティングの目的は、販売を不必要にすることだ。マーケティングの目的は、顧客について十分理解し、顧客に合った製品やサービスが自然に売れるようにすることなのだ
と述べています。
新築物件はまさにドラッカーのマーケティング戦略に沿った部屋となっているため、家賃が高くても早期満室を実現しています。
一方築年数が経過した古い物件は設備投資に消極的な物件が多く、家賃値下げ/広告料増額すれば客付けできると本気で信じています。物件供給数が飽和状態となっている現在上記空室対策しても物件自体に訴求力がないため埋没してしまうだけです。
ただ近年では部屋探しの多様化が進み築年数が古くても資産価値が高まるリノベーションを行えば…
新築物件より家賃が安いため住居費を抑えられる
デザイン性が高く自分らしい生活を送れる
物件探しの選択肢が広がる
ため自然と「顧客に合った製品、サービス」を提供することになり、従前と比べると早期客付け+収益アップが期待できます。
2)家賃を下げれば成約できると本気で思っている
賃貸需要と供給のバランスが保たれていれば、家賃値下げすればすぐに部屋は埋まります。
しかし現在の賃貸空室率は一部エリアを除ければ平均10%後半から20%前半が多く、特に競争力が低下した築年数が古い物件は家賃値下げしても、競合物件も同様のことを行うため空室を埋めることは非常に難しくなっています。
更に客付けができたとしても従前と比べ家賃収益は減少し、借主属性も悪化するため、損益分岐点は高くなることが予想されます。
つまり安易な家賃値下げは賃貸経営を衰退させてしまうだけで、貸主には何らメリットはありません。
3)広告料を支払えば、何とかなると本気で思っている
仲介会社は契約成立に伴う成功報酬=仲介手数料が唯一の売上となることから、自社他社問わず多くの物件を契約させなければなりません。
そのため仲介会社では広告料が設定されると売上アップにつなげるため優先的に紹介してきます。
しかし株式会社リクルートの調べによると、部屋探しにおける物件見学数/仲介店舗来店数は、年々減少傾向となっています。そのため広告料設定物件と内見先の部屋の条件が合わない限り、広告料を設定しても早期客付けは難しいと言わざるを得ません。
▶株式会社リクルートが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
▶広告料詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
2.空室対策を成功させるためには?
空室対策を成功させるためには「仲介会社がどれだけ貸主物件を紹介してくれるか」この一点に尽きると思います。仲介会社が紹介したくなる物件の特徴は…
募集部屋がしっかりとリフォーム/リノベーションされている
物件清掃が行き届いている
仲介会社に一定の権限を与えている
土休日でも電話対応OKにしてくれる
物件は、成約率が高くなるため築年数関係なく積極的に紹介してくれます。
3.弊社が成功した空室対策とは?
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに弊社物件は築年数が30年目を迎えるため、一般的には適正賃料以下に家賃設定しても集客すること自体が難しいといったイメージを持たれてしまいます。
しかし本執筆時の2024年8月20日現在
全室満室
募集家賃は家賃相場より5000~1万円以上高い
3期連続で増収増益、昨年度はアパート収入が過去最高を更新
しています。
弊社空室対策が成功した最大の要因は、先程紹介したドラッカーの
マーケティングの目的は、販売を不必要にすることだ。マーケティングの目的は、顧客について十分理解し、顧客に合った製品やサービスが自然に売れるようにすることなのだ
を実践しただけです。
それでは具体的に見ていきましょう。
顧客について理解する
部屋探しされる方は、Googleなどで「地名+賃貸」で検索されるはずです。トップページには大手賃貸検索サイトが掲載されていますが、下部にある「関連キーワード」を見ると「おしゃれ」に関連するワードが複数出てきます。
つまり部屋探しされている方の中には、おしゃれな部屋に住みたい方がいることが推測できます。
弊社が2018年からリノベーション事業を展開しているのは、顧客の中にはおしゃれな部屋に入居したいと考えている方が一定数いると判断したからです。
顧客にあった製品やサービス
リノベーション効果を最大化させるためには、顧客が創造できる部屋にしなければ意味がありません。
そこで弊社では成約のカギを握る女性が好む部屋=カフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、また価格競争に巻き込まれないようにするため、SNS媒体を使った集客を行いました。
その結果2年前から増収増益+満室達成させることができ、昨年度とリノベーション事業開始前の2017年の年間家賃収入比較すると、約370万円収入UPさせることができました。
▶弊社リノベーションの結果に関しては、過去記事をご覧下さい。
4.まとめ
今回は多くの貸主が勘違いしている空室対策について、また弊社が成功した空室対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸市場は今後人口減少の影響を受け、空室率がさらに悪化します。空室対策を行う際には時代に合った対応を行わなければなりません。
築年数が経過している弊社物件が結果を出すことができたのは、競合他社が絶対に真似することができない差別化戦略を行ったからです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます!
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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