お金を出さない空室対策は効果的？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1 日前
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賃貸物件の空室対策というと、コストがかかるイメージがつきまといますが、実は無料でできる空室対策もあります。これらの特徴は、貸主自身の判断で対応することができる点です。
しかしお金出さない空室対策には問題点もあるため、方法を誤ってしまうと、かえって逆効果となる可能性が高まるため、注意が必要です。
本投稿は、お金を出さない空室対策は効果的なのかについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．お金を出さない空室対策アイデア
お金を出さない空室対策には、初期費用の軽減や入居条件の緩和といった手法が特徴として挙げられます。これを実施すると、多くの方にアプローチしやすくなり、結果的に反響が増え、成約に繋がる可能性が高くなります。
具体的な方法をまとめると、以下の通りとなります。
初期費用の軽減
賃貸物件に入居する際には初期費用が発生します。物件やエリアによって異なりますが、一般的には家賃の4～6か月分の費用が発生すると言われ、契約者にとっては大きな負担となります。
実は初期費用の中で、敷金と礼金は、貸主の判断で撤廃することができます。敷金と礼金は昔からの商習慣ですが、最近では家賃保証会社の普及や物件供給数が安定している現状を考えると、その存在意義は薄れつつあります。
さらに家賃が一定期間無料となる「フリーレント」を設定することで、契約者の経済的負担を大幅に軽減することができるため、内見時に積極的にPRすると、内見者の心を動かし入居促進に繋がる可能性が高まります。
物件清掃
一般的な賃貸物件では、家賃とは別に共益費が設定されてるケースが多いです。共益費とは物件維持に必要な費用を借主全員で均等に負担するもので、その中には物件の清掃費用も含まれています。
物件清掃は外部業者に任されていることが多いですが、清掃頻度は物件によって異なり、多くの場合は月に1回程度となっています。
ただ月に1回だけの清掃では、共用部や物件周りの美観を十分に維持することが難しくなります。その結果、内見時の物件印象が悪くなる可能性が高くなります。
一方で物件清掃は貸主でもできる作業ですので、もし自宅近くに物件がある場合は、貸主が主導的に取り組むことで、清潔で快適な住環境を整えることができるため、内見時の物件印象を高めることが期待できます。
入居条件の緩和
一般的な賃貸物件では、高齢者や外国人、ペットの受け入れについては、入居後の管理リスクを避けるために慎重な姿勢が取られていることが多いです。
しかし入居条件を緩和させることにより、募集間口が広がるため、場合によってはリフォームコストを抑えても客付けが可能になることが考えられます。コストを抑えたい貸主にとっては適切な空室対策と言えます。
家賃値下げ
賃貸検索サイトの家賃設定は5,000円刻みになっています。このため募集家賃を値下げすることにより、検索にヒットする可能性が高まるため、結果的に問い合わせが増え、成約に繋がる可能性が高まります。
家賃値下げは、様々な空室対策を行っても効果が期待できなかった場合の、最終手段となります。家賃値下げには慎重さが求められますが、適切に行えば物件の注目度を一気に高めることができます
２．お金を出さない空室対策の問題点とは？
費用を出さずに客付けがうまくいけば、貸主にとってこれほど喜ばしいことはありません。しかしお金を出さない空室対策で客付けがうまくいっても、以下の懸念が発生しやすくなります。特に築年数が古い物件の場合は要注意です。
負のスパイラルに陥りやすい
お金を出さない空室対策で客付けに成功した場合、同じような対策を競合物件が取り入れる可能性が高くなります。その結果、物件競争力は確実に低下していきます。
そのような状況では、次のような悪循環、いわゆる負のスパイラルに陥る可能性が高まります。
空室増加→家賃値下げして募集→客付けできても収益は減少→老朽化が進行→さらに値下げを余儀なくされる
この流れが止まらなくなり、最終的にはキャッシュフローの悪化リスクが高まることが懸念されます。
借主属性の低下
募集家賃を値下げすれば、賃貸検索サイトでの反響が増加しやすくなり、その結果、成約率の向上につながる可能性が高まります。
ただし、相場を下回る家賃で募集してしまうと、借主属性が悪化する可能性が高まります。借主属性が悪くなるとマナーやモラルを守らない方が出現し、騒音トラブルや設備の破損といった問題を発生するリスクが高まります。
特に騒音トラブルが原因で退去が発生すると、再募集する際には「告知義務」が生じるため、客付けが難しくなるだけでなく、仲介会社からも紹介されにくくなります。
その結果、空室期間が長期化しやすくなる懸念があります。
結果的に修繕費が高くなる
築年数が経過するにつれて、建物や設備は目に見える部分だけではなく、隠れた部分にも劣化が進んでいる可能性が高くなります。そのため建物や価値を維持するためには、定期的なリフォームが必要不可欠になります。
そのため築年数が古い物件で、リフォーム工事などの修繕を先送りしたりすると、一時的にはコストを抑えらるように見えますが、結果的には問題箇所が拡大し修繕範囲が広がります。その結果として、トータルの修繕費用が高額になることがあります。
近年の賃貸市場の動向として、最小限のリフォームに加えてホームステージング集客を強化しているケースが少なくありませんが、築年数に応じたリフォームを行わないと、建具や配管の不具合などが発生しやすくなります。
３．まとめ
今回は、お金を出さない空室対策は効果的なのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場では、築年数が古くなるほど物件供給量が増加しています。その結果、競合と同じような空室対策を行っても、独自性や競争力が失われる可能性が高まります。
そのため客付けできても、収益性が低下しやすくなり、また属性の悪化による管理トラブルや建具トラブルなど、新たな問題が起こるリスクも高まります。
こうした状況を踏まえると、築年数が経過した物件では、単にコストを抑えた空室対策を行うのではなく、物件競争力を高めるリフォームなどを行った方が長期的には大きなメリットをもたらす可能性が高いと言えます。
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