野村総研の予測によると2040年には空室率が40%台に達すると言われています。ただ現在一部エリアではすでに空室率が30%台に達していることを踏まえると、予測より早く空室率40%時代に突入する可能性は高いと言えます。
空室率が悪化すれば客付けできない物件が今より多くなります。その結果家賃収入が入らなくなるためキャッシュフロー悪化→二極化が進んでしまいます。
空室率が高いエリアで生き残りを図るためには、「このアパートにぜひ入居したい」と思えるような部屋を提供する以外方法はありません。
本投稿は賃貸空室率が高いエリアで、生き残るための対処方法についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室率が高いエリアの問題点
空室率が高いエリアはある共通点があります。それは物件供給数が飽和状態になっているため過当競争が激化しています。
賃貸需要より供給数が上回ってしまえば、貸し手側は不利になってしまいます。そこで空室による家賃機会損失を最小限に抑えるため、家賃値下げを行います。
家賃値下げを行うとその情報は賃貸検索サイト上に反映されますので、同エリアにある競合物件は対抗措置として家賃値下げを行ってきます。
その結果…
家賃相場が値崩れを起こす
借り手側が有利となり更なる内見／入居申込時家賃値下げを要求される可能性が高い
客付けできても収益が低下するため安定した家賃収入が得られない
借主属性が悪くなるため、家賃滞納／騒音トラブル発生率が高くなる
競争に負けてしまうと空室期間が長期化になりやすい
といった「負のスパイラル」に陥ってしまいキャッシュローが悪化してしまいます。
キャッシュフローが悪化すると物件売却を検討される方がいますが、ただ家賃値下げすると利回りが低下してしまい高値で売却できない／売却自体が難しくなる可能性が高くなってしまいます。
空室率は今後さらに悪化することが予想されているため、空室率が高いエリアでは過当競争がさらに激しくなることが予想されます。この窮地を抜け出すには「物件資産価値を高める」しか方法はありません。
２．空室率が高いエリアで生き残るためには？
空室率が高いエリアでは適切な空室対策を行うしか客付けさせることはできません。ただこのような話をすると…
人気設備を増強する
フリーレントを長くする
客付けに強い仲介会社に営業訪問する
広告料（AD)を増額する
客付けに強い管理会社に変える
といった考えを持つ貸主が多いと思います。
ただ上記空室対策はすでにコモディティ化になりつつあり、また差別化を図ったつもりが「同質化」となるため時間の経過と共に価値が下落します。つまり一過性の賃貸集客は効果を最大化させることが難しいと言えます。
空室率が高いエリア／今後大空室時代でも生き残るには「差別化を差別化する差積化戦略」を前面に打ち出すしか方法はありません。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に物件を所有しています。1993年築和室がいまだにある２LDKですので、一般的には「家賃値下げしても入居率は改善されない」と思われがちですが…
本執筆時の2024年2月16日現在満室＋直近3年間増収達成しています。
弊社物件が結果を残すことができている背景には…
集客ターゲットが必ず気に入るカフェスタイルに特化したリノベーションを展開
自然素材を可能な限り使用しているため競合他社が追随できない→早期客付けに成功
資産価値の目減りを抑えているため、家賃相場を無視した家賃設定しても早期客付けに成功
SNS集客を強化することで、物件情報の拡散に成功している
からです。
▶弊社リノベーション／作責化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸空室率が高いエリアで、生き残るための対処方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸空室率は人口増加／物件新規建設を規制しない限り、改善されることはありません。
そのため今後好エリアにある物件であっても空室率悪化は時間の問題となりますが、生き残りを図るためには顧客が本当に住みたいと思えるような部屋を提供するしか方法はありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments