築年数が経過してしまうと、物件資産価値が低下してしまうため家賃維持することが難しくなり空室が目立ってしまいます。
特に地方都市では人口減少が深刻となっているため、物件空室率が悪化傾向となっています。
しかし顧客ニーズをとらえたリノベーションを行えば競合他社との差別化を図ることができるため、築年数が経過している物件であっても家賃アップは十分可能となり収益性を高めることができます。
弊社物件は日本一空室が悪い山梨県にあり、築年数が相当経過していますが差別化リノベーションを行ったことで家賃アップを達成し、本執筆時の2023年10月30日現在満室状態を継続しています。
本投稿は築年数が経過している物件であっても、リノベーションを行えば家賃アップが可能となる理由についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃値上げリノベーションで重要なポイント”
１．なぜ空室が発生するのか？
空室は賃貸経営にとって宿命みたいなものです。
築年数が浅い物件は物件資産価値が高いため空室が発生しても早期客付けは期待できます。しかし築年数が経過している物件は物件供給数の増加＋物件資産価値低下によって客付けが難しくなってしまいます。
客付けが難しくなる理由を深堀していきたいと思います。
物件資産価値の低下
賃貸物件の価値は1年毎に1％下落すると言われています。そのため築年数が経過すればするほど物件価値な下落してしまうため、家賃を維持することは非常に難しくなります。
例えるならば、同じ車であっても新車時と5年後の価値が異なります。当然ながら5年落ちの車は新車より相当安くしなければ買い手は見つかりません。
賃貸物件も上記と同じで築年数に応じた適正家賃で募集しないと「家賃が高い」イメージが先行してしまい空室が長期化しやすくなります。
▶適正家賃の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
物件供給数の増加
日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続いています。人口減少が加速すれば借り手が見つからないため必然的に空室率が上昇します。
特に地方都市は人口減少が急速に進んでいるため、賃貸空室率が深刻な状況となっています。
このまま新規物件が建設されてしまうと、競争力が低下している築年数が古い物件は適正家賃以下に家賃設定しても部屋が埋まらず「負のスパイラル」に陥ってしまう可能性が高くなり、賃貸経営そのものが継続できなくなってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
２．築古でもリノベを行えば、家賃アップは可能？
結論から先に申し上げますと、築年数が古くてもリノベーションを行えば家賃値上げは可能です。その理由について解説していきたいと思います。
理由①：築年数は判断材料にはならない
エイブルが築年数の許容範囲について調べたところによると、「リフォームしていればOK」「築年数にこだわりがない」と回答した方は全体の3割いました。築20年以上OKの方の回答を踏まえると何と全体の半数は築年数は気にならないことになります。
つまり築年数が古くてもしっかりとリノベーション／リフォームすれば、借り手は見つかることになります。
▶エイブルが発表記事に関しては、こちらをご覧下さい。
理由②：デザイン性を求める方が急増
部屋探しされている方は自分達が使っている家具や雑貨が部屋とマッチしているか／好きなインテリアテイストになっているか確認しています。
そのためニーズとマッチした部屋が提供できなければ、例え適正家賃で募集しても「物件に魅力が感じられない」と判断し他の物件に流れてしまいます。
男性と女性では好きなインテリアは全く異なります。そのためリノベーションする際はインテリアテイストに関してマーケティング調査を行う必要があります。
▶マーケティングの詳細については、過去記事をご覧下さい。
３．リノベーション効果について
弊社物件は築年数が古く通常のリフォームでは集客することが難しいと判断し、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。全20部屋中14部屋は改修済みとなっています。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社代表がリノベーションの際に気を付けている点とは…
家賃帯を気にしている顧客は非常に多いため、家賃値上げ目的のフルリノベーション部屋と、リノベーションを限定的に行い家賃帯を抑える部屋をそれぞれ用意しニーズに対応している。
好き嫌いが激しいアクセントクロス施工はトイレの一部のみとし、基本的に統一感が出やすい白をベースとした部屋にしている。
成約ターゲットを20～30代女性とし、女性が好むカフェスタイルに特化したリノベーションを行うことで競合他社との差別化を図る
ようにしています。
弊社物件は3棟所有しています。
そのうち1棟8部屋に関して、2022年12月までに5部屋リノベーションを行っています。部屋によってリノベーション内容が若干異なっているため、家賃帯は多少前後しています。
満室稼働した場合のリノベーション前の家賃収入は1か月44万円。
満室達成するとリノベーション後の家賃収入は1か月50.8万円となるため、毎月6.8万円のプラスとなります。事実上1部屋分の家賃収入を得られることにつながります。
年間で比較するとリノベーションしたことで81.6万円プラスとなることから、リノベーション効果を実感することは十分期待できます。
リノベーションを行う際に気を付けないといけないのは、家賃設定です。
リノベーションすると資産価値が向上するため、同築年の物件と比べ家賃値上げは可能になります。ただリノベーション後の家賃を新築物件並みにしてしまうと「家賃が高い」イメージが先行してしまうため逆効果となってしまいます。
▶リノベーションの家賃設定については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、築年数が経過している物件であっても、家賃アップが可能となる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
部屋探しされる方はエリア内の家賃相場は確実に確認されます。そのためリノベーションを機に家賃相場を無視した家賃値上げを行った場合、部屋のクオリティーが家賃以上になっていないと客付けは非常に厳しくなります。
そのためリノベーションを行う前には、マーケティングをしっかりと行うことが重要となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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