築年数が経過すると物件資産価値が下落するため、家賃値下げしなければ空室を埋めることが難しくなります。
賃貸市場は今後人口減少/物件供給数増加の影響により賃貸空室率は増加することが予想されます。賃貸空室悪化は競争力が低下した築年数が古い物件は圧倒的に不利になるため、今まで以上に客付けで苦戦する物件は多くなることが予想されます。
近年リノベーションが注目されているため、古い賃貸アパートでも早期客付けや家賃値上げは十分期待できますが「リノベーションで家賃はどのぐらい値上げできるか?」検討している貸主はぜひ確認したい所です。
本投稿は古い賃貸アパートをリノベーションした場合家賃はどうなるのかについて、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
1.古い賃貸アパートをリノベーションするメリットとは?
古い賃貸アパートをリノベーションすると以下メリットが期待できます。
築年数だけで判断されなくなる
客付けしやすい
家賃値上げしやすくなる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
築年数だけで判断されなくなる
最近ではSDGsの普及により部屋探しの価値観が多様化しています。エイブルが築年数の許容範囲について賃貸物件に住んだことがある20~30代男女400人にアンケート調査したところ…
新築物件に入居したい方:約5%
築年数はこだわらない/リフォームすればこだわらない/築30年以上可:35%
いることがわかりました。つまり築年数が古くてもリノベーションを行えば築年数で物件判断されなくなるため、入居促進に繋げやすくなります。
客付けしやすい
築20年を超えてくると設備の老朽化は顕著となるため、表装リフォームしても設備の古臭さを解消させることはできません。賃貸物件を探している方は賃貸検索サイト内の水回り設備は必ず確認するため、設備の古さが目立つと反響数を高めることが難しくなります。
一方リノベーション物件では基本的に設備交換を行うことから、従前と比べ反響数を高めやすく場合によってはリノベーション前に入居申込が入ることもあり得ます。
家賃値上げしやすくなる
リノベーションすると従前と比べ物件資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げしても客付けができるため収益改善が期待できます。
昨今はインフレが続いているため、借地借家法上貸主は借主に家賃値上げ要求することができます。ただ家賃値上げは双方の合意が必須で借主が拒否すれば家賃値上げはできません。
一方リノベーションの場合募集段階で家賃値上げしているため、リノベーションは貸主が唯一できる家賃値上げと言えます。
2.古い賃貸アパートをリノベーションした場合、家賃はどうなる?
古い賃貸アパートをリノベーションする最大のメリットはやはり「家賃値上げ」がしやすい点だと思いますが、では実際家賃値上げはどのくらいできるか多くの貸主は関心を持っていると思います。
可能であれば新築物件以上の家賃設定したい所ですが、結論から先に申し上げますとリノベーションでできる家賃設定は「最大でも新築物件の8掛け以内」までです。これを超えると客付けは難しくなります。
リノベーションすることで資産価値が高まることは先程お伝えしましたが、資産価値だけで比較するとリノベーション物件より入居履歴がない新築物件の方が数倍上です。そのためリノベーション物件家賃を新築物件並み~以上にすると「それなら新築~築浅物件に入居した方が得」と考える方が多くなるので客付けで苦戦してしまいます。
▶リノベーション家賃設定の詳細は過去記事をご覧下さい。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションしています。リノベーション家賃設定する前に、弊社物件を管理している管理会社直営の仲介会社の店長に相談したところ、エリアの特性から「最大でも家賃10%値上げが限界では?」とアドバイスされました。
ただ当時の私は資産価値をさらに高めれば家賃を高くても客付けできると判断し、一時期家賃13%値上げして募集したものの、空室期間が長くなってしまったため家賃を10%台に戻した経緯があります。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
3.まとめ
今回は古い賃貸アパートをリノベーションした場合家賃はどうなるのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
古いアパートをリノベーションすると資産価値が向上するため家賃値上げは可能です。ただリノベーションしても「適正家賃」はあるため、それを超えてしまうと割高感だけが残ってしまい客付けは厳しくなります。
また客付け強化のためにリノベーションに力を入れ過ぎてしまうと、客付けできても収支バランスが崩れてしまう可能性が高くなるため、費用をかけるとことかけないところの線引きをしっかりと行った上で対応すべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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