古い賃貸アパートをリノベーションした場合、家賃はどうなる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月16日
- 読了時間: 5分
築年数が経過すると物件資産価値が下落し、家賃値下げしなければ空室を埋めることが難しくなります。
今後賃貸市場は人口減少／物件供給数増加の影響で賃貸空室率は増加することが予想されます。特に競争力が低下した築年数が古い物件はより不利な状況に置かれるため、今まで以上に客付けに苦戦する物件は増えるでしょう。
近年リノベーション物件が注目を集めており、古い賃貸アパートでも早期客付けや家賃値上げが十分期待できます。
しかし「リノベーションで家賃はどのぐらい値上げできるか？」検討している貸主はぜひこの点を確認したいところです。
本投稿は古い賃貸アパートをリノベーションした場合、家賃がどのように変化するかについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．古い賃貸アパートをリノベーションするメリットとは？
古い賃貸アパートをリノベーションすると以下メリットが期待できます。
築年数だけで判断されなくなる
客付けしやすい
家賃値上げしやすくなる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
築年数だけで判断されなくなる
最近ではSDGsの普及に伴い部屋探しの価値観が多様化しています。エイブルが築年数の許容範囲について賃貸物件に住んだことがある20～30代男女400人にアンケート調査したところ…
新築物件に入居したい方：約5％
築年数はこだわらない／リフォームすればこだわらない／築30年以上可：35％
いることがわかりました。つまり築年数が古くてもリノベーションを行うことで、物件評価が左右されなくなり、入居促進につながりやすくなります。
客付けしやすい
築20年を超えると設備の老朽化が顕著となり、表装リフォームだけでは古さを解消させることが難しくなります。賃貸物件を探している方は賃貸検索サイト内の水回り設備は必ず確認するため、設備の古さが目立つと反響数を高めることが難しくなります。
一方リノベーション物件では基本的に設備交換が行われるため、従前と比べ反響数を高めやすく場合によってはリノベーション前に入居申込が入ることもあり得ます。
家賃値上げしやすくなる
リノベーションを行うことで従前より物件資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げしても客付けができるため収益改善が期待できます。
現在のインフレ状況の中で、借地借家法に基づき貸主は借主に家賃値上げ要求することができますが、双方の合意が必要で、借主が拒否すれば家賃値上げはできません。
しかしリノベーションを施すことで募集段階で家賃を引き上げられるため、貸主にとって唯一の家賃値上げ方法と言えるでしょう。
２．古い賃貸アパートをリノベーションした場合、家賃はどうなる？
古い賃貸アパートをリノベーションする最大のメリットはやはり「家賃値上げ」がしやすいことです。しかし実際にどの程度家賃値上げが可能か、多くの貸主が関心を持っていると思います。
理想としては新築物件以上の家賃設定を目指したい所ですが、結論から先に申し上げますとリノベーションでの家賃設定は「最大でも新築物件の8掛け以内」が限界です。これを超えると顧客獲得が難しくなります。
リノベーションすることで資産価値が高まることは確かですが、資産価値だけで比較すると入居履歴がない新築物件の方が数倍高いのが現実です。そのためリノベーション物件家賃を新築物件並み～以上にすると「それなら新築や築浅物件に入居した方が得」と考える方が増え、客付けに苦戦することになります。
▶リノベーション家賃設定の詳細は過去記事をご覧下さい。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開しています。リノベーション家賃設定する前に、弊社物件を管理している管理会社直営の仲介会社の店長に相談したところ、エリアの特性から「最大でも家賃10％値上げが限界では？」とアドバイスされました。
しかし当時の私は資産価値をさらに高めれば家賃を高くても客付けできると判断し、一時期家賃13％値上げして募集したものの、空室期間が長くなってしまったため家賃を10％台に戻した経緯があります。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は古い賃貸アパートをリノベーションした場合家賃はどうなるのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
古いアパートをリノベーションすると資産価値が向上するため家賃値上げは可能です。しかしリノベーションを行っても「適正家賃」はあるため、それを超えてしまうと割高感が強くなり客付けが難しくなります。
また客付け強化のためにリノベーションに力を入れ過ぎてしまうと、客付けできても収支バランスが崩れるリスクが高まります。そのためどこに費用をかけるべきか、控えるべきかを明確に線引きし、戦略的に対応することが重要です。
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