古い賃貸アパートをリノベーションした場合、家賃はどうなる？
近年リノベーション物件が注目を集めており、古い賃貸アパートでも、リノベーションによって物件の競争力を高めることで、客付けや家賃の見直しにつなげられる可能性があります。
ただし、リノベーションをすれば家賃をいくらでも上げられるわけではありません。周辺の新築・築浅物件との家賃差や、リノベーション費用とのバランスを考えながら設定することが重要です。
弊社でも1993年築・20戸の自社所有アパートで2018年からリノベーションを行っていますが、家賃を上げ過ぎたことで空室期間が長くなり、家賃設定を見直した経験があります。
本記事では、こうした実体験をもとに、古い賃貸アパートをリノベーションした場合に家賃がどのように変化するのかを解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
古い賃貸アパートでも、リノベーションによって競争力を高め、客付けや募集家賃の見直しにつなげることができる。
リノベーション後の家賃は、周辺の新築・築浅物件との価格差を意識し、割高感が出ない設定にすることが重要。
家賃を上げ過ぎると空室が長期化する可能性があるため、工事費ではなく市場や競合物件を基準に判断することが重要。
１．古い賃貸アパートをリノベーションするメリットとは？
古い賃貸アパートをリノベーションすると以下メリットが期待できます。
築年数だけで判断されなくなる
客付けしやすい
家賃値上げしやすくなる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
築年数だけで判断されなくなる
最近ではSDGsの普及に伴い部屋探しの価値観が多様化しています。エイブルが築年数の許容範囲について賃貸物件に住んだことがある20～30代男女400人にアンケート調査したところ…
新築物件に入居したい方：約5％
築年数はこだわらない／リフォームすればこだわらない／築30年以上可：35％
いることがわかりました。つまり築年数が古くてもリノベーションを行うことで、物件評価が左右されなくなり、入居促進につながりやすくなります。
客付けしやすい
築20年を超えると設備の老朽化が顕著となり、表装リフォームだけでは古さを解消させることが難しくなります。賃貸物件を探している方は賃貸検索サイト内の水回り設備は必ず確認するため、設備の古さが目立つと反響数を高めることが難しくなります。
一方リノベーション物件では基本的に設備交換が行われるため、従前と比べ反響数を高めやすく場合によってはリノベーション前に入居申込が入ることもあり得ます。
家賃値上げしやすくなる
リノベーションを行うことで従前より物件の価値を高めることができれば、リノベーションを機に募集家賃を見直し、収益改善につなげることができます。
現在のインフレ状況の中で、借地借家法に基づき貸主から借主に家賃の増額を求めることはできますが、既存入居者の家賃改定については、貸主側の判断だけで自由に値上げできるものではありません。
一方、退去後にリノベーションを行い、次の入居者を募集する段階で物件の価値に合わせて募集家賃を見直す方法であれば、既存入居者との家賃改定とは分けて考えることができます。
そのため築年数が経過した物件では、単純に家賃を下げて募集するだけではなく、リノベーションによって競争力を高めたうえで募集家賃を見直すことも、収益改善を図る方法のひとつです。
２．古い賃貸アパートをリノベーションした場合、家賃はどうなる？
古い賃貸アパートをリノベーションするメリットのひとつが、リノベーションを機に募集家賃を見直しやすくなることです。しかし、実際にどの程度まで家賃を上げられるのかは、多くの貸主が気になるところではないでしょうか？
リノベーション後の家賃設定で重要なのは、周辺の新築・築浅物件との価格差を意識することです。
リノベーションによって室内の間取りや設備、デザイン性を改善することはできますが、築年数や建物そのものを新築にすることはできません。そのため、弊社では周辺の新築物件の家賃もひとつの目安として、入居希望者から見て割高感が出ない家賃設定を意識しています。
弊社でも過去に、リノベーション後の家賃を上げ過ぎたことで空室期間が長くなり、募集家賃を見直した経験があります。
そのため「リノベーションをしたから、工事費に合わせて家賃を上げる」のではなく、周辺の新築・築浅物件や競合物件と比較しながら、入居希望者から見て選ばれる価格になっているかを確認することが重要です。
▶リノベーション家賃設定の詳細については、関連記事「リノベーション家賃設定で重要なこと」をご覧ください。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開しています。リノベーション家賃設定する前に、弊社物件を管理している管理会社直営の仲介会社の店長に相談したところ、エリアの特性から「最大でも家賃10％値上げが限界では？」とアドバイスされました。
しかし当時の私は資産価値をさらに高めれば家賃を高くても客付けできると判断し、一時期家賃13％値上げして募集したものの、空室期間が長くなってしまったため家賃を10％台に戻した経緯があります。
▶弊社が自社所有アパートで実践してきた空室対策リノベーションの考え方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
▶リノベーション後の家賃設定で失敗した実体験と、その後に行った対策については、関連記事「【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーション失敗と対策を解説」をご覧ください。
▶弊社では1993年築・20戸の自社所有アパートで、2018年から空室対策としてリノベーションを実践しています。実際にどのような考え方でリノベーションを行い、賃貸経営を改善してきたのかについては「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
３．まとめ
今回は、古い賃貸アパートをリノベーションした場合、家賃がどのように変わるのかについて解説しました。
築年数が経過した物件でも、リノベーションによって競争力を高めることで、客付けや募集家賃の見直しにつなげることができます。ただし、工事費をかけた分だけ家賃を上げられるわけではありません。
弊社でも1993年築の自社所有アパートで、リノベーション後に家賃を上げ過ぎた結果、空室期間が長くなり、募集家賃を見直した経験があります。
そのため、周辺の新築・築浅物件や競合物件と比較し、入居希望者から見て割高感がないかを確認することが重要です。また、リノベーションにかけられる費用も、期待できる家賃や収益とのバランスを考えて判断する必要があります。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
ただし、適正な家賃やリノベーションにかけられる費用は、物件の立地や築年数、競合物件などによって異なります。
「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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