【空室対策リフォーム】古いキッチンをリメイクシートしただけではNGな理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3 日前
- 読了時間: 10分
賃貸アパートの築年数が経過すると、水回り設備の劣化が進み、見た目が古びているだけでなく、清潔感も失いがちになります。
賃貸物件においてキッチンは、単なる調理スペースに留まらず、家族とのコミュニケーションの中心となる重要な場所です。また部屋全体の雰囲気や住み心地にも大きく関わるため、古さが感じられると成約率にも影響がでてしまいがちです。
築年数が古い物件を所有している貸主の中には、コストを抑えるために、リメイクシートやダイノックシートを活用して、見た目だけを整えようとしています。
しかし結論から言うと、古いキッチンは交換しない限り、適正賃料以下で募集しても客付けは厳しくなってしまいます。
本投稿は、空室対策の一環として、古いキッチンをリメイクシートを貼っただけでは効果が期待できない理由について、詳しく解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
キッチンは年数が経過すると、古さが目立ちやすくなるが、リメイクシートやダイノックシートを貼ると見栄えが良くなるため、空室対策の一環として対応している物件がある。
部屋探しをする方は条件を多少譲歩しても、充実したキッチン環境を求めている。そのため見た目が良くても機能性が低ければ、空室が長期化しやすくなる。
弊社物件では2018年からキッチンリノベーションを行っているが、従前と比べ内見からの成約率、平均募集期間を改善されたため、費用対効果が高い投資と言える。
１．キッチンにリメイクシートを貼るメリット
キッチンは日常的に使用するため、こまめに掃除していても徐々に汚れが落ちにくく、その影響で扉やパネルが変色したり、またガスコンロ周辺は油汚れが付着しやすく、退去後にハウスクリーニングしても完全に取り除くのが難しくなってしまいます。
特に築年数が20年以上経過した物件では、キッチン外観の古さが目立ちやすく、このままの状態では内見時の物件印象が悪くなる可能性が高くなります。
そこで一部の貸主はキッチンの見栄えを少しでも良くしようと、キッチン扉やパネル部分にリメイクシートやダイノックシートを貼るケースがあります。これらのメリットしては、キッチン交換よりも格段にコストを抑えながら、見た目を改善することができます。
ダイノックシートは施工が難しいため、専門業者に依頼するのが適していますが、リメイクシートは施工が比較的簡単なため、手先が器用な貸主なら対応することができます。
実際に、賃貸アパートに入居している方の中には、原状回復ができる範囲内でキッチン扉やパネルにリメイクシートを貼って、見た目を良くしています。
２．空室対策としてキッチンにリメイクシートを貼っても効果が期待できない理由
空室対策の一環として、キッチン扉やパネルにシートをなどを貼る対策は、築年数が20年以下の物件であれば一定の効果が期待できます。しかし、築20年以上の物件では、客付け効果を期待するのは難しくなります。
キッチン外観が改善されているのに、なぜ客付け効果が期待できないのか？最大の理由は、部屋探しをされる方は、充実したキッチン環境を求めているからです。
クックパットが実施したアンケート調査によると、部屋探しをされる方の半数以上は、多少条件を妥協しても充実したキッチン環境がある物件を選ぶとのことです。
古いキッチンは最新キッチンと比べ、収納スペースや調理スペースが狭く、機能性は明らかに劣ることから、大きな不満要素となります。またリメイクシートやダイノックシートを活用しても、時間の経過と共にはがれやすくなるという問題も避けられません。
▶クックパットが発表したリリースの詳細については、こちらをご覧下さい。
弊社は1993年築のファミリー向けアパートを3棟所有しています。築15年を過ぎた頃から、空室対策として、キッチンの見栄えを良くするため、ダイノックシートを扉に張るリフォームを定期的に実施し、またクロスの張り替えなどの内装リフォームも強化してきました。
しかし、キッチンパネルは交換せずにそのまま利用していたため、経年と共にキッチンの古さ目立つようになりました。その結果、築24年目となる2017年の繁忙期、適切なリフォームを行ったにも関わらず、募集部屋を殆ど埋めることができませんでした。
つまりキッチンの見た目をきれいにしても、年数が経過し、機能性の劣化が顕著であれば、顧客の希望条件に合致していても、他の物件に流れる可能性が高くなります。
▶弊社がリフォームで大失敗した詳細については、過去記事をご覧下さい。
３．セクショナルキッチンとシステムキッチン、どっちがいい？
築年数が古いアパートでキッチン交換を行う場合、単身向けアパートでは小型のミニキッチン、ファミリー向けアパートの場合になると、システムキッチンかセクショナルキッチンのいずれかとなります。
また築年数が古いアパートのキッチンでは、壁付けタイプが多いですが、最近ではリビングの様子を伺いながら料理ができる対面型が人気を集め、ファミリー向けアパートでは対面キッチンが標準となっています。
セクショナルキッチンとシステムキッチンの違い
セクショナルキッチンとは、流し台やコンロ代、吊戸棚などの各パーツが独立して造られており、それらを並べて使用するキッチンのこと。
システムキッチンとは、全体が天板でつながり、一体化したキッチンのこと。
機能性やデザイン性を考慮すると、ビルトインコンロが組み込まれているシステムキッチンを導入した方が、顧客満足度や集客面から見てもメリットが大きいといえます。
しかしセクショナルキッチンと比べると、コストが高く、さらにビルトインコンロが経年劣化により故障した場合、10万円程度の費用が発生してしまいます。
エアコンや給湯器、ビルトインコンロの耐用年数はおよそ10年と言われています。そのため備え付け設備の種類が増えれば交換時期が重なるリスクが高まり、さらに複数の部屋で設置すれば、維持費が増加することが懸念されます。
また部屋探しされる方は充実したキッチン環境を求めているものの、システムキッチンに特化して選ぶ方はそれほど多くはありません。
このような点を踏まえ、設置費用や将来的なランニングコストを考えると、セクショナルキッチンでも十分な集客効果が期待できます。
また壁付けから対面にすることで、よりライフスタイルに合ったキッチン環境となりますが、給排水管の移設工事などが発生するため、総額で100万程度の費用が発生してしまいます。
ただし、部屋探しをされる方は、キッチンのレイアウト自体に対しては、そこまで重視していないため、無理に壁付けから対面に変更する必要はありません。
▶壁付けから対面キッチンに変更することによる懸念については、過去記事をご覧下さい。
４．キッチン交換成功事例
弊社物件では2017年の客付けの大失敗を機に、空室対策を大幅に見直し、リフォーム中心からリノベーションへとシフトしました。
キッチンについても、リノベーションのタイミングでリニューアルしようと思いましたが、ただメーカー既製品を単に導入しただけでは、競合物件との明確な差別化を図ることが難しく、さらに今後リノベーション物件が増えれば、時間の経過と共に価値が下がるリスクも考慮しなければなりません。
そこで弊社物件では、20～30代女性をターゲットにした「賃貸でもおうちカフェを楽しむ」をコンセプトに、自然素材を活用したカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
キッチンに関しては既存の設備を活用しつつ、扉は無垢材に変更し、パネルは不燃化粧板へと新調しました。さらに機能性を向上させるためにカウンターを新設し、新たに調理スペースや収納スペースを確保することで利便性が大幅に高まりました。
弊社では賃貸検索サイトに加え、物件独自の公式webサイトを開設しているため、独自の募集も行っています。
公式webサイトから内見予約が入った場合は、弊社代表が直接内見同行しています。内見終了後にアンケート調査を行っていますが、全体の約7割の方は、評価の高い設備として「カフェスタイルキッチン」を挙げています。
さらに内見からの成約率は約8割と高く、募集開始から成約までの平均期間は、1か月程度であることを踏まえると、カフェスタイルキッチンの設置は、非常に高い費用対効果をもたらしていると考えられます。
一方で、キッチン交換を行わず原状回復程度のリフォームしか行っていない、築20年以上のファミリー向けアパートでは、適正賃料以下で募集しても、空室期間が5か月程度続くことがあります。中には1年以上空室が埋まらないケースもあります。
仮に賃料5万円の部屋で6か月空室が続くと、30万円の機会損失となりますが、この損失額はセクショナルキッチンの導入費用とほぼ同等です。
築20年以上の物件でキッチン交換を行うと、早期に部屋が埋まる傾向があることから、費用対効果の観点からも、キッチン交換を行った方が非常に有効と言えます。
またセクショナルキッチンの設置は原状回復の一環と見做されるため、費用全額が修繕費として一括損金計上でき、節税対策としても効果的なため、貸主にとってもメリットが大きいと言えます。
つまり、貸主にとってキッチン交換は、空室リスクの軽減や収益改善につながる、有効な投資であるといえるでしょう。
▶弊社のカフェスタイルキッチン、リノベーション全体の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、空室対策の一環として、古いキッチンをリメイクシートを貼っただけでは効果が期待できない理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
キッチンは年数が経過すると、古さが目立ちやすくなるが、リメイクシートやダイノックシートを貼ると見栄えが良くなるため、空室対策の一環として対応している物件がある。
部屋探しをする方は条件を多少譲歩しても、充実したキッチン環境を求めている。そのため見た目が良くても機能性が低ければ、空室が長期化しやすくなる。
弊社物件では2018年からキッチンリノベーションを行っているが、従前と比べ内見からの成約率、平均募集期間を改善されたため、費用対効果が高い投資と言える。
最新キッチンと比べると、古いキッチンは、機能性の部分において、どうしても見劣りしてしまいます。そのため、築20年以上の物件では、キッチン交換をしない限り、賃料の値下げや広告料の増額を行っても、早期成約は難しくなるので注意が必要です。
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