なぜ賃貸リノベーションしなければならないの？
築年数が古いアパートを所有している貸主の中には…
「まだ使える設備があるのに、なぜ交換しなければならないのか？」
「原状回復や表装リフォームだけではダメなのか？」
「多額の費用をかけて、本当にリノベーションする必要があるのか？」
と疑問に感じている方も多いのではないでしょうか？
私自身、1993年築のファミリー向け賃貸アパートを経営していますが、以前は退去後に表装リフォームを強化し、周辺相場より高い家賃で募集しても、客付けに大きく苦戦することはありませんでした。
しかし2017年の繁忙期には4部屋を募集して成約できたのは1部屋。その後の退去も重なり、年間入居率は77％まで低下しました。
そこで2018年から、退去した部屋から順次リノベーションを進めています。その結果、2020年以降は年間入居率95％以上を継続しています。
本記事では、築年数が経過したアパートにはなぜリノベーションが必要になるのかについて、自社物件の経験をもとに解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築古物件は、原状回復だけでは現在の入居者ニーズとのズレを解消できない場合がある。
リノベーションは、想定家賃と入居ターゲットから逆算して施工内容と予算を決めることが重要。
原状回復や部分リフォームだけでは競争力を回復できなくなったときが、リノベーションを検討するタイミング。
１．なぜ賃貸リノベーションしなければならないの？
結論からお伝えすると、築年数の経過によって現在の入居者ニーズと室内の間取り・設備・デザインなどにズレが生じ、原状回復だけでは物件の競争力を回復させることが難しくなるからです。
分かりやすい例が新築物件です。新築物件では、建物が完成する前から入居申込みが入り、完成時には満室になっているケースがあります。その理由のひとつとして、現在のライフスタイルを意識した間取りや設備などが採用されていることが挙げられます。
一方、築年数が経過した物件では、新築当時には魅力的だった間取りや設備がそのまま残っていることもあり、新しく供給された競合物件と比較される中で、次第に競争力が低下し部屋が埋まりにくくなります。
原状回復だけではなぜダメなの？
一般的に退去後は、入居中に発生した汚れやキズなどを修繕し、必要に応じてクロスや床などを張り替えることで、次の入居者を迎えるための原状回復を行います。
築年数が浅く、間取りや設備が現在の入居者ニーズと合っている物件であれば、原状回復によって室内をきれいにし、適正な家賃で募集することで成約につながることもあります。
しかし築年数が経過すると、内装をきれいにするだけでは、古くなった設備や現在のライフスタイルに合わなくなった間取りまで改善することはできません。そのため、家賃を見直しても、競合物件と比較された際に選ばれにくくなる場合があります。
実際に弊社物件と同じエリアにある2000年築の2LDK賃貸マンションでは、水回り設備などを大きく変更せずに募集されています。弊社で募集状況を継続的に確認したところ、2025年12月から募集されていますが、2026年9月末時点でも空室となっています。
この部屋の募集家賃は月額7万円です。仮に10か月間空室が続いたとすると、単純計算では家賃約70万円分の機会損失に相当します。
もちろん、空室が長期化している原因を設備や築年数だけに特定することはできません。しかし、築年数が経過した物件では、原状回復で室内をきれいにするだけでは、競合物件との差を埋められない場合があることを示す一例といえます。
つまり、原状回復＋適正家賃でも以前より成約まで時間がかかるようになった場合には、原状回復を繰り返すだけではなく、間取りや設備そのものを見直すべきか検討することが重要です。
▶原状回復しても空室が埋まらず、家賃の値下げを検討している方は、関連記事「家賃を下げる前に行うべき空室対策とは？」をご覧下さい。
２．賃貸リノベーションはどこまでコストをかけるべき？
リノベーションでは、現在のライフスタイルや入居者ニーズに合わせて間取り・設備・内装などを見直すため、原状回復と比べて工事範囲が広くなり、施工費も高くなります。そのため…
「どうせリノベーションするなら、できるだけ新築に近い設備にした方がいいのでは？」
と考える貸主もいるかもしれません。しかし、リノベーションでは、すべての設備をハイグレードにする必要はありません。なぜなら、多額の費用をかけたからといって、その費用をすべて家賃に転嫁できるとは限らないからです。
例えば、工事費を回収するためにリノベーション後の家賃を新築物件と同程度まで引き上げれば、入居希望者から、「同じくらいの家賃なら新築に住みたい」と比較される可能性があります。
一方、家賃を抑えれば入居促進につながりやすくなりますが、工事費が高額になるほど投資回収には時間がかかります。
そのため重要なのは、「いくらかければ新築のような部屋をつくれるか」ではなく、「想定できる家賃に対して、どこまで工事費をかけられるか」から逆算することです。
すべての設備を新品にする必要はない
リノベーションでは、入居希望者が重視する部分には予算をかける一方、まだ使用できる設備は既存のものを活用することで、工事費を大幅に抑えることができます。
特に水回りは、設備の状態や競合物件と比較しながら、交換するか既存設備を活用するかを判断することが重要です。
例えばキッチンを交換する場合でも、必ずしも高額なシステムキッチンやキッチンの位置を対面に変更する必要はありません。入居ターゲットや想定家賃によっては、比較的価格を抑えやすいセクショナルキッチンを採用し、従前と同じ位置で設置する方法もあります。
浴室についても、浴槽などの状態が良ければすべて交換するのではなく、壁面パネルや床シート、水栓などを交換することで、費用を抑えながら室内の印象や使い勝手を改善できる場合があります。
また、トイレや洗面台についても、状態が良ければ既存設備を活用しながら内装や周辺部分を変更する方法があります。つまり…
「リノベーション＝すべて新品に交換する」のではなく、「入居者に選ばれるために必要な部分へ優先的に予算を配分する」
という考え方が重要です。リノベーションは施工費をかけること自体が目的ではありません。
▶リノベーションの費用や施工範囲、費用対効果については、「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧下さい。
▶リノベーションにかけた費用をどのように判断すべきかについては、関連記事「賃貸リノベーション空室対策は費用対効果は期待できる？」をご覧下さい。
３．賃貸リノベーションはいつ行うべき？
リノベーションを検討している貸主にとって、一番悩むのが「いつリノベーションをすれば効果的なのか？」ではないでしょうか？
結論からお伝えすると、築年数だけで判断するのではなく、これまで有効だった原状回復＋適正家賃で募集しても、成約まで時間がかかるようになったときが、リノベーションを検討するひとつのタイミングといえます。
築年数が経過しても、現在の家賃で早期成約できているのであれば、すぐに全面リノベーションする必要はありません。一方、築20年以上など築年数が経過した物件で…
原状回復して適正家賃で募集しても空室がなかなか埋まらなくなった
以前より成約までの期間が長くなった
内見は入るものの成約につながりにくい
仲介会社や管理会社から家賃の値下げを提案される
水回り設備や間取りが周辺の競合物件と比べて見劣りする
といった変化が見られる場合は、物件の競争力が低下している可能性があります。
そのため、現在の募集状況、競合物件、想定できる家賃、入居ターゲット、必要な工事費などを確認し、原状回復や部分リフォームでは競争力を回復することが難しいと判断した段階で、リノベーションを検討することが重要です。
▶リノベーションを検討する具体的な時期や判断基準については、関連記事「【リノベーションタイミング】賃貸リノベーション最適な時期とは？」をご覧下さい。
4．賃貸リノベーションで失敗しないために重要なこと
リノベーションは原状回復と比べて工事範囲が広くなりやすいため、施工後に、「思っていたような反響が得られなかった」「きれいになったのに入居が決まらない」といった結果になることは避けたいところです。
では、リノベーションで失敗を抑えるためには、何を意識すればよいのでしょうか？最も重要なのは、「貸主がつくりたい部屋」と「入居希望者が住みたい部屋」を混同しないことです。
貸主が気に入った設備やデザインを採用しても、それを入居希望者が求めていなければ、早期成約につながるとは限りません。そのため、リノベーションでは最初に工事内容を決めるのではなく…
という順番で考えることが重要です。
例えば、単身者向けとファミリー向けでは、求められる間取りや設備、収納、室内デザインなどは異なります。
さらに同じファミリー向けでも、子育て世帯を想定するのか、20～30代のカップル・新婚世帯を想定するのかによって、優先すべき施工内容は変わってきます。
つまり、リノベーションで失敗をさけるために重要なのは、工事ありきで考えるのではなく、「誰に選んでもらう部屋なのか」を明確にしたうえで、そのターゲットに必要な工事を行うことです。
▶リノベーションで実際に起こり得る施工・契約上のトラブルについては、「弊社が体験した賃貸リノベーショントラブル3選」をご覧下さい。
５．弊社がリノベーションを続ける理由
ここまで、築年数が経過したアパートでリノベーションが必要になる理由や、コスト、タイミング、失敗を避けるための考え方についてお伝えしました。
では実際に、リノベーションすると、空室対策としてどのような結果につながるのでしょうか？弊社では1993年築・3棟20戸のファミリー向け賃貸アパートを所有しています。
以前は表装リフォームを強化することで、周辺相場より高い家賃でも客付けできていました。しかし2017年の繁忙期には4部屋を募集して、成約できたのは1部屋。その後の退去も重なり、年間入居率は77％まで低下しました。
そこで翌年から、空室になった部屋を順次リノベーションしていますが、最初から順調だったわけではありません。リノベーション第1号の部屋は、完成後すぐには成約せず、入居まで約6か月かかりました。
この経験から分かったのは、「リノベーションすれば、自動的に空室が埋まるわけではない」ということです。
そこで、少しでも入居促進につながるよう、家賃を抑えた部分リノベーション部屋の開発に加え、物件独自のWebサイトを開設するなど募集方法を見直し、内見対応についても改善してきました。
その結果、2017年に77％だった年間入居率は、2020年以降95％以上で推移しています。
弊社では、リノベーションを機に従前家賃から8～10％程度引き上げて募集していまが…
「10％程度の家賃アップでは、リノベーション費用を回収するまでに時間がかかるため、行わない方がよいのでは？」
と考える貸主もいるかもしれません。
しかし、弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が高いエリアにあり、さらに周辺には築年数が近い賃貸物件が多く、新築・築浅物件とも競合するため、家賃を大幅に引き上げることは簡単ではありません。
そのため弊社では、リノベーションによる家賃アップだけで投資効果を判断していません。空室期間の短縮、入居率の改善、長期入居、再募集時の家賃設定なども含めて総合的に判断しています。
実際に、リノベーション後の再募集時に家賃を再度引き上げて成約した事例もあります。例えば、リノベーションから3年後に退去した部屋では、再募集時に家賃を2,000円引き上げましたが、退去翌日の内見後に入居申込みとなりました。
弊社がリノベーションを続けているのは、築年数が経過しても競合物件に対する競争力を維持し、空室期間をできるだけ短くしながら、長期的な家賃収入の改善につなげるためです。
▶弊社が実際に行っているリノベーションの考え方、施工内容、費用などについては、「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧下さい。
▶また、2017年以降の入居率や家賃収入の変化など、弊社のリノベーション実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧下さい。
６．まとめ
今回は、築年数が経過したアパートには、なぜリノベーションが必要になるのかについてお伝えしました。
築年数が古いという理由だけで、すべての賃貸物件にリノベーションが必要なわけではありません。原状回復だけでも現在の家賃で早期成約できているのであれば、高額な費用をかけてリノベーションする必要性は低いと考えます。
一方、原状回復＋適正家賃でも以前より成約まで時間がかかるようになった場合は、間取りや設備などが現在の入居者ニーズに合っているかを見直すタイミングです。
リノベーションの目的は、単に古い部屋を新しくすることではありません。競合物件と比較して選ばれる部屋に改善し、空室期間の短縮や家賃収入の改善につなげることが重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
ただ、物件の築年数や競合状況、募集条件などによって必要な空室対策は異なるため、同じ方法がすべての物件に当てはまるわけではありません。
「原状回復を続けるべきか、リノベーションを検討すべきか判断できない」方は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
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