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築古物件をリノベーションすることによるメリットとは?

更新日:1月20日


築年数が経過していると、どうしても「設備や内装」が古くなってしまい、新築物件と比較してしまうと、その差は歴然となってしまうので、家賃維持は非常に難しくなってしまいます。


募集している部屋が埋まらなくなってしまうと、家賃値下げをして反響率を高めないといつまでたっても部屋は埋まらなくなってしまいます。


築年数がある程度経過してくると、リフォーム程度の空室対策では客付けが難しくなってしまうため、リノベーションをした方が集客上有利になります。


ただリノベーションをするとなるとそれなりの費用が発生してしまうため、リノベーションをしたくてもなかなか決断できない貸主は一定数いると思われます。


ただ、中長期的な視点で考えた際、リノベーションを行った方が

  • 資産価値が下がりにくくなるため家賃値下げがしにくくなる

  • 集客上有利になりやすくなる

ため、安定した賃貸経営を行うことが可能となります。


本投稿は、築年数が経過した物件をリノベーションした場合におけるメリットについて、お伝えいたします。


 

▼目 次

1.家賃下落を抑えることができる

2.空室期間を抑えることができる

3.長期入居=リノベ費用回収が期待できる

4.退去時における原状回復費用を抑えることができる

5.管理料アップによる管理会社からの応援

6.まとめ

 

1.家賃下落を抑えることができる

家賃下落を抑えることができる

余程の好エリアではない限り、家賃は築年数が経過するごとに「下落」していきます。一般的には「築年数1年ごとに1%の家賃が下落」すると言われています。


さらに築年数が「10年目」「20年目」といった節目の年になると、資産価値が大きく変わってくることから家賃相場は確実に下落していきます。特に賃貸物件数が飽和状態となっているエリアでは、大幅に家賃相場が値下げしやすくなるので、家賃相場より高い家賃設定をしていると、集客に影響が出てしまうことがあります。


しかし、資産価値を向上させることができる「リノベーション」をすることによって、家賃相場を意識した家賃設定をしなくても、十分集客することができます。


弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県で、さらに弊社物件は1993年築であるため、2018年から空き室を随時リノベーションを展開しています。リノベーションを機に家賃を8~10%値上げしていますが、徹底した差別化リノベーションを行うことで、本執筆時の2023年1月20日現在満室状態が続き、2020年以降は増収増益を達成しています。

 

▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説

 


2.空室期間を抑えることができる

空室期間を抑えることができる

一般的に築年数が経過している物件は、資産価値が低下しているため空室期間が長期化になる可能性が出てきてしまいます。


よく一部の専門家は、空室期間が長期化するより家賃を値下げして空室による家賃機会損失を抑えるべきと主張しています。


一見すると合理的な意見ではありますが、家賃値下げを安易にしたことによって…

  • 値下げによる収益低下

  • 他の借主からのクレーム/家賃値下げ要求

を受けてしまい、負のスパイラルに陥る可能性が出てきてしまいますが、その点に関しては一切説明がありません。

 

▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは?

 

2018年から弊社物件ではリノベーションを開始していますが、2020年以降早ければ募集開始後1週間、遅くても募集開始してから2か月の内には成約に繋げることができているため、一般的な物件と比べると空室期間は短い方だと言えます。




3.長期入居=リノベ費用回収が期待できる

長期入居=リノベ費用回収が期待できる

リノベーション物件は、築年数が経過しているもの

  • 新築や築浅物件とほぼ同じような部屋

  • 家賃が新築・築浅物件より安い

ので、物件管理の質がよければ、長期入居してもらえる可能性は、極めて高くなります。



弊社リノベーション部屋の1室あたりの費用は、お部屋によって差異はあるものの「概ね200万円」となっています。


仮に家賃6.5万円で募集した場合、およそ2年半で「リノベーション費用」を回収することができ、その後は利益が残る計算となることから、長期入居して頂ければ、「先行投資」をしても十分期待できるような結果になるはずです。


なお、リノベーションを行うとなるとそれなりの費用が発生してしまうため、借入を起こす貸主は多いと思います。そこでおススメなのが「公的融資制度」を積極的に活用することです。


公的融資は金融機関融資に比べて「低金利」設定されているだけではなく、融資によっては利子補給を受けられるものもあるため、とってもオトクな融資と言えます。


弊社メインバンク融資担当者の話によると、公的融資制度を知らない人の方が多いとのことですので、もしリノベーション融資を検討されている方は、お住まいの市区町村役場に問い合わせてみてはいかがですか?




4.退去時における原状回復費用を抑えることができる

退去時における原状回復費用を抑えることができる

築年数が経過した部屋を「リノベーション」することによって、資産価値を高めることができますが、それ以外にも「退去時における原状回復費用」を抑えられる効果があります。


例えば、賃貸リノベーションでは壁紙交換することが多くなります。


壁紙の減価償却は6年であることから、張り替えてから6年が経過すると、壁紙の残存価値は1円となり壁紙自体も日焼けがしやすくなるため、5~6年周期で張替えしなければならなくなります。


弊社リノベーション部屋の中で、フルリノベーションを施している部屋には、自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工することによって、生活上の悩み(湿気、断熱など)を解消させる効果が期待できますが、実は通常の壁紙と比べて日焼けがしにくいことから、借主が長期入居したとしても退去時のリフォーム費用を抑える効果が期待できます。


 

▶弊社の漆喰に関するリノベーションについては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開!壁材編

 



5.管理料アップによる管理会社からの応援

管理料アップによる管理会社からの応援

家賃値上げ目的におけるリノベーションによる効果は、実は管理会社にとっても魅力的と言えます。


管理会社に管理委託している物件では、毎月管理料が発生しますが、管理料は「現在ご入居されている部屋の家賃総額の5%程度」となっているため、家賃値上げされているリノベーション部屋が多くなると、その分管理料が増えることを意味します。


リノベーション部屋が募集している際には、積極的に仲介会社にアプローチをかけて、早期に部屋が埋まるように対応してくれます。


さらに仲介会社にとって見ても、人気が高いリノベーション部屋は、「早期に部屋が埋まる可能性が高い」ことから、積極的に紹介・案内してくれる可能性が高くなるので、結果的には「貸主」「管理会社」「仲介会社」が『三方ヨシ』の関係を築くことができます。



6.まとめ


築年数が経過している物件でも、しっかりとリノベーション対応することによって、家賃値上げは十分期待することができ、更に客付けの部分においても「仲介会社などが積極的に紹介してくれる可能性」が高くなるので、空室期間の圧縮が可能となり、早期にリノベーション費用回収+利益確保も期待することができます。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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