空室率全国ワースト1位の山梨県で結果を出した効果的な空室対策とは?

更新日:9月20日


不動産投資にとって、賃貸空室率が上昇してしまうと、アパートローン返済がきつくなってしまうため、可能な限り「空室を作らない」=「長期入居」して頂けるように、物件管理をしていかなければなりません。


オーナー様の物件周辺エリアの「賃貸需要と供給」のバランスが均衡状態であれば、家賃を少しだけ値下げすれば、すぐにでも部屋が埋まる可能性が高いのですが、こんな条件がいいエリアは、大都市圏もしくは開発が進んでいる一部のエリアのみであり、大抵は「賃貸需要より供給数が飽和」状態であるため、家賃値下げしても「埋まりにくい状態」となっており、特に築年数が経過すればするほど、上記は顕著に見られてきます。


日本一賃貸空室率が悪い山梨県にある弊社物件は、今年で築年数29年目を迎えます。

弊社物件は、元々退去リフォームに力を入れていたので、募集を開始すれば「比較的早期」に部屋が埋まっていたものの、2017年の繁忙期、全くと言ってもいいほど部屋が埋まらなくなったことから、2018年以降、空き部屋を順次リノベーションを展開。


リノベーションを随時行うことによって、空室率の減少+家賃値上げ集客も可能となり、ついには昨年9月末には、2014年以来の満室経営を実現しました。


築年数が20年以上経過している物件で、家賃値上げ(相場よりも高い)を実現させた背景には、今までの賃貸空室対策で紹介されていないことを、積極的に導入し、その結果「他社物件との完全差別化」を実現することができたことが、最大の要因であると推測しています。


では、弊社がどのような対策を講じて、満室を実現させたのかについて、お伝えさせてもらいます。


 

目 次

1.家賃を安くしないと入居しない方は、入居させない

2.入居後快適に暮らすことができることを、証明する

3.空室対策で有効的と言われているものは、懐疑的

4.脱・賃貸サイト集客

5.まとめ

 

1.家賃を安くしないと入居しない方は、入居させない

家賃を安くしないと入居しない方は、入居させない

築年数が経過した物件は、当然ながら資産価値も低下してしまうので、結果的に「家賃を安くしなければ、入居してもらえない」という状況になってしまいますが、ただこれはあくまでも一般論的な話であり、資産価値を上げることができれば、むしろ「家賃を値上げ」しても入居してくれる方はそれなりにいるはずです。


弊社では、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」していますが、家賃設定をする際、参考にしているのは「新築物件」。


新築物件は、「建築時において最高級の設備」が設置され、その分家賃をエリア内においては一番高い設定にしていますが、家賃が高くても「新築に住みたい」方は、お金は気にしないですぐに契約してしまうもの。


つまり、新築以上の「付加価値をつけたリノベーションを提供」することができれば、新築並みの家賃設定はさすがに無理はありますが、少なくとも「家賃相場以上の家賃設定」することは十分に可能となります。


実際に弊社リノベーション部屋においては、リノベーション前の家賃は、相場より1万円以上高いのですが、リノベーションをすることによって、更に最大で10%値上げしているにも拘らず、お部屋が埋まっていることは、お客様がリノベーション部屋の価値を理解してもらえることができれば、家賃相場を気にすることなく、募集することができることを示唆しています。



賃貸業界においては、物件数が飽和状態が多いことから、どうしても「家賃値下げ交渉」が内見時などに発生しやすくなりますが、弊社リノベーション物件においては、「家賃値下げ交渉が入っても、基本的にはお断り」しています。家賃値下げをしなければ入居しないという考えを持たれているお客様は、仮にご契約されたとしても「更新時に毎回同じようなことを主張してくる」ことが予想されるため、家賃を安くしなければ入居しないと考えているお客様に対して、無理してまでも入居してもらいたいと考えてはいません。




2.入居後快適に暮らすことができることを、証明する

入居後快適に暮らすことができることを、証明する

弊社リノベーション部屋は、家賃相場と比べると「割高傾向」となっているので、事前に「エリア内の家賃相場」を調べたお客様からすると、「この物件はぼったくりではないか?」と懐疑的になってしまいます。


弊社リノベーション部屋は、一般的なリノベーション物件と比べると、費用をしっかりとかけて施工しているので、入居後快適な暮らしをすることができ、これについては、現入居者様から取材をさせてもらっているので、しっかりと裏付けをとることができています。


例えば、弊社リノベーション部屋において、上級グレードのお部屋には「自然素材の漆喰」が施工されています。漆喰を施工すると、「調湿性」「消臭性」「抗菌・抗ウイルス効果」などがきたいできますが、特に「調湿性」に関しては、目に見える部分において、しっかりと実感することができます。


梅雨明け後~9月末にかけては、連日のように「猛暑」が続き、更には夜になっても、気温が下がりにくく、甲府市でも「熱帯夜」が続くこともあります。気温以上に湿度が高い状態が続いてしまうため、どうしても昼夜を問わず「エアコンを使用」しなければならなくなりますが、漆喰を施工している部屋においては、「調湿効果」によって、エアコンをつけていなくても、室内がムシムシするようなことにはなりにくくなりますんで、エアコン設定温度を低くする必要性が無くなります


つまり、漆喰を施工している部屋においては、エアコン電気代を抑えることができるため、結果的には夏場の電気代を抑える効果が期待できます。


夏場の電気代を抑えることができれば、浮いた費用を住居費に回すことができたり、またちょっと高いおかずを購入したりすることができるため、より現実的な話を内見時にすることができる点は、集客上とても有効的と言えます。



3.空室対策で有効的と言われているものは、懐疑的

空室対策で有効的と言われているものは、懐疑的

空室対策をする際、「よく取り上げられている対策」を実践される方がいますが、実は弊社物件においても、上記対策を行っていた時期がありましたが、見事なまでに裏切られてしまいました。


どうして結果が出なかったのか、推測してみると…


(1)家賃値下げ

山梨県甲府市は、賃貸物件数がすでに飽和状態であるため、家賃値下げしても「すぐに部屋が埋まる」ことは少なくなってきています。実際弊社物件があるエリア内で、弊社物件より「築年数が4年ぐらい若く、家賃相場よりも安い家賃設定」しているファミリータイプ物件は、今年の1月後半から募集を行っていますが、現時点(2022年5月3日)においても、成約には至っていません。


家賃値下げすればすぐに埋まるのであれば、ほぼ全ての物件で行っているはずですが、物件供給数が飽和状態のエリアでは、差別化できていない物件は、家賃値下げしても、部屋がすぐに埋まることは年々少なくなってきています。


(2)インターネット無料化

今の時代、誰もがスマートフォンを持っている時代。更にはテレビ離れが深刻化となり、若い世代では「部屋にテレビそのものがない」のも当たり前となっています。


このことから、近年では「築年数関係なく、インターネット無料化」対応している所が急激に増加傾向となっていて、空室対策上「インターネット無料化」は必須と主張している専門家もいます。

しかし、インターネット無料化物件では、「一つの回線を各部屋で共有」していることから、時間帯によっては「通信速度が低下」してしまい、イライラしてしまいます。


インターネット環境を重視されている方は、インターネット無料物件を「避ける傾向」となっており、今の時代は「持ち運び可能なポケットWi-Fi」もあることから、そちらを選択する方が多くなってきているので、昔と比べると「インターネット無料化」にしなければ、集客上優位に立つとは言えなくなってきています。


(3)広告料の増額

物件を紹介してもらう仲介会社に対して、少しでも「物件紹介」を店頭などで行ってもらいたいのであれば、広告料を別途設定することによって、優先的に紹介してもらえる可能性が高くなります。


ただ広告料増額によって、効果が期待できるのは「需要と供給のバランスが良いエリア」のみとなり、供給数が飽和状態のエリアの場合、広告料が設定されている物件のクオリティーが低ければ、同じ家賃帯でも「クオリティーがよい物件は沢山」あることから、広告料をつけても、埋没してしまう可能性が高くなります。



4.脱・賃貸サイト集客

たとえ「多くの方から高い評価を頂くような、素晴らしい部屋」を作ったとしても、不動産賃貸サイト上においては、お客様が「希望条件」を自由に入力することができるため、築年数が経過している物件は、どうしても不利になりがちになり、場合によっては条件に1つだけ合致していないだけで、詳細ページに掲載すらしてもらえません。


築年数が経過している弊社物件は、明らかに不利な状態であることは、前々から承知していたので、2018年以降「物件独自サイト」を開設(HP・Instagram・Twitter・YouTube)しました。


実は、物件独自サイトを開設した当初は、HP自体が「SEO的に弱かった」こともあり、特定ワードを入力しても、2~3ページ目にようやっと掲載されるような状態でしたが、コンスタントに「ブログ」「SNS配信」を続けた結果、今では「入居者の約8割以上は、公式サイトからのお問合せ」をされた方となりました。


サイトを開設して分かったことは、地方都市にある山梨県であっても、SNSを活用されている方は「一定数」はいることがわかり、見学会で実施するアンケートにおいても、Instagram・Twitter上で、初めて弊社物件を知り、興味を持ったので参加された方が圧倒的に多くいることが分かったので、物件を知っていただくという意味においては、賃貸サイト以上に波及効果は期待できると思われます。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


「日本一空室率が悪い山梨県」に物件を所有している弊社物件において…

・他社と完全な差別化したリノベーション部屋の提供

・入居後の暮らしをよりリアルに説明することが可能

・SNS集客に力を入れることにより、物件を知っていただける機会を作る

ことができたため、家賃値上げして募集した部屋であっても、そのこと自体が集客にマイナスになることなく、むしろ「家賃が高いとは思えない」と言っていただけるご入居者様が多くなったことから、安定した賃貸経営を行うことが可能となりました。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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