不動産投資に成功するためには、募集部屋を早期に成約させ家賃収入を早めることです。そのため退去後のリフォームはとても重要となります。
退去リフォームで一番難しいのは…
どこまで行えばいいのか？
リフォームを行えば収益性／早期客付けが可能となるのか？
予測することが難しいことです。
結論から先に申し上げますと、募集部屋の家賃帯から判断してリフォームの範囲を決めると早期客付けが可能となるはずです。
本投稿は退去後の賃貸リフォームはどこまですべきなのかについて、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸リフォームを検討する上で重要なポイント”
１．退去リフォームの考え方
退去後のリフォームを考える上で、基本ベースとなるのが再募集部屋の家賃をどのようにしたいのか？
家賃設定によってリフォーム範囲が異なってきます。
室内クリーニング
前回リフォーム済みで入居年数が少ない部屋であれば、室内クリーニングのみでも十分貸し出すことはできます。
ただし定期的に内装張替えをしていなければ、室内クリーニングだけでは古さが目立ってしまうため客付けに影響が出てしまいます。
リフォーム
家賃帯を前回同様維持したい場合は、室内状況に応じてリフォームを行ったほうがいいです。
リフォームすることによって前入居者の生活感が解消されるため、築年数がそこそこ経過している物件であっても、物件第一印象はとてもよくなります。
ただし築年数が20年以上経過している物件では、室内設備が見た目に古さを感じてしまうため、リフォームしても早期客付けが難しくなります。
リノベーション
築年数が20年以上経過している物件は、内装などを変えたとしても古さを取り去ることが難しくなるため、家賃値下げしても客付けが難しくなってしまいます。
しかし、室内設備や内装／間取り変更するリノベーションすると、新築物件並みの居住性となることから早期客付けができるだけではなく、家賃値上げもしやすくなることから収益性を高めることが可能となります。
収益性を高めたいのであれば、リノベーションがおススメです。
２．賃貸リフォームはどこまですべき？
弊社代表の見解としては、築年数20年目をひとつの基準として
築20年以下で家賃維持を目指すのであればリフォーム
築20年前後で収益性を高めたいのであればリノベーション
すると費用対効果が出やすいと考えています。
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
リフォームでポイントとなる部分
若い世代ほど明るい間取りを選ぶ傾向が強いと言われています。そのためリフォームする際に注意すべき部分は、「室内空間を明るくし、さらに統一感がある部屋」にすることです。
床材＆壁紙を変えると印象UP
築年数が10年以上の物件では、茶系の床材が採用されていることが多いですが、自然光が室内に入った際室内空間がそれ程明るくはなりません。
しかしリフォームを機に白系の床材＆石目調の量産タイプの壁紙に変えることで、見違えるぐらい室内が明るくなります。
ちょっとした工夫で、同じ部屋なのに室内の明るさは180度変わり内見時の印象が格段にUPします。
リノベーションでポイントとなる部分
築年数が20年以上経過した物件は、壁紙や床材を変えたとしても設備自体が古くなっているため、費用対効果は正直期待できません。
さらに古い物件自体価格競争になりやすいため、リフォームしても空室期間が長期化／家賃値下げしないと埋まらない可能性は高いです。
収益改善を目指すのであれば、やはり設備交換も含まれるリノベーションがおススメ。設備交換することによって資産価値が高まるだけではなく家賃値上げも可能となることから、早期客付けが楽にできます。
弊社リノベーションキッチンは、新築当時から使用している壁付けタイプ。
既存のキッチンをカフェスタイルに変えた所、女性客から高い支持をもらうことができ、更にカウンター機能を充実させるため、一部の部屋には「IKEAのキッチンカウンター」を採用。
３．まとめ
本投稿は退去後の賃貸リフォームはどこまですべきなのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件でも築年数が経過しているため、リノベーションを随時行っています。
リノベーションを行ったことで
家賃最大8～10％値上げに成功
成約期間の短縮に成功
直近2期連続増収増益
させています。ただリノベーションやリフォームしたとしても顧客満足度が高くなければ、早期成約は難しくなるため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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