貸主目線において、賃貸リフォームはどこまですべき？
更新日：2022年10月6日
不動産投資は、お客様が物件に入居してもらうことによって、はじめて家賃収入が発生し、余程のことがなければ、長期入居してもらえる可能性は高くなります。
ただ長期入居してもらうためには、募集中の部屋が「しっかりとリフォーム」されているかが、とても重要となります。前入居者の「入居期間」「室内の使い方」によって、退去後のリフォームをする箇所は異なってきますが、ただお客様目線に立った時「室内が暗い」「壁紙が張り替えているところとないところ」が明らかになっていると、「入居したくはない」という気持ちが先行してしまいます。
そこで、定期的に室内リフォームを行うことによって、上記懸念は払拭されるのですが、問題なのは「室内リフォームをどこまで行うべきなのか」ではないでしょうか？
これに関しては、正直難しい問題であり、さらにリフォーム後家賃設定をどうするかによっても、リフォームする箇所は異なってきます。そこで今日のブログでは「現状の家賃をキープ」することを前提とした、室内リフォーム方法について、お伝えさせてもらいます。
▼目 次
１．意外に重要となる床
弊社物件は、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っています。
上の部屋は、同じ部屋（洋室）のリノベーション前後となりますが、リノベーション前と後では、室内の明るさが180度変わっていることに、お気づきになるはずです。壁に関しては、漆喰を施工しているので、通常の壁紙と比べて「明光性」が優れていることから、室内が明るくなりますが、ただ床を白系のクッションフロアに施工するだけでも、印象はガラリと変わります。
また同系色とすることによって、レイアウトがとてもしやすくなるというメリットもあることから、一見すると地味な感じに見えてしまう「白」ですが、逆にそれを武器にすることによって、差別化を図ることができます。
壁紙交換を行う際、4面あるうちの1面だけは「交換が必要」と判断した際、残りの3面はまだ使用することができるものの、新しく張った壁紙と、既存の壁紙とでは、同じタイプのものであったとしても、若干色の雰囲気が異なりますので、もし予算があれば「全て変える」ほうがいいです。
２．量産品でもOKだが、明るめの白がおススメ
壁紙交換が必要となった場合、大体の方は「今までと同じ」タイプのものを選ぶと思います。賃貸業界においては、コスト削減のため「量産タイプのクロス」を採用する傾向がとても高いのですが、大手管理会社などが採用しているクロスは、廃番には絶対になりにくいものを使っています。
量産タイプクロスは、どのクロスを選んでも「料金的は同一」であるため、沢山あるクロスの中からどれを選んでもOKですが、個人的におススメしたいのが、明るめの白で石目調タイプ。（弊社で採用しているのは、オレンジの壁紙です）
ブルーの壁紙は、補修工事が必要になった時でも、すぐに対応することができますが、弊社がおススメする壁紙と比べると、明らかに暗めとなってしまうことから、部屋の印象も違ってきます。
３．築20年以上経過物件は、キッチンを変えるべき
先程紹介した「床」「壁紙」は、家賃を維持したいのであれば、退去リフォーム時においては行うべきです。
一方設備に関しては、リフォームしたほうがいいのかどうか、非常に悩む問題となりますが、弊社においては「築年数が20年を超えた」場合は、変えた方がベストであると考えています。
水回り（キッチン／トイレ／洗面台／浴室）は、年数が経過してしまうと、古さが前面に出てきやすくなり、集客上マイナスになることが多いのですが、その中でもキッチンは、成約の決め手の一つとなることが多いので、しっかりと対応されたほうがいい部分。
予算をあまりかけたくない方は、キッチン扉に「カッティングシート」を貼られていますが、この方法を採用してしまうと、キッチン扉は誤魔化しができても、キッチンパネルは交換されていないので、ぼやけた感じとなってしまいます。
弊社物件においては、フルリノベーションして家賃値上げを行う部屋と、一部分のみリノベーションして家賃を据え置くタイプの部屋をご用意していますが、両タイプの部屋ともキッチンは「リメイク」という方法ではあるものの、交換しています。
弊社リノベーションキッチンは、以前のものをベースとしているため、壁付けタイプではありますが、こちらの部屋においては「IKEAのキッチンカウンター」を採用しているので、壁付けキッチンのデメリットを解消し、更にナチュラルキッチンとカウンターとの相性がとてもよいので、内見時においてお客様評価がとても高く、内見当日にご成約を頂ける可能性が高くなりました。
４．リフォーム以外でも重要な部分とは？
室内リフォームを行うことによって、室内が奇麗＆おしゃれになることから、集客力をアップさせることが可能となります。
ただ、室内リフォームをしっかりしたとしても、物件周りやごみ置き場が「汚い」と、お客様目線で見た時には「部屋はきれいだけど、物件全体が汚いから住みたくない」という印象が強くなってしまい、成約率が悪くなってしまいます。
一般的な賃貸物件では、家賃とは別に「共益費」を設定している場合が多いことから、定期清掃はされているはずですが、ただ月に1回程度では、物件景観的に高い水準を維持することはできませんので、もし可能であればオーナー様自ら掃除をされることによって、足りない部分を補うことができます。
５．まとめ
弊社物件があるのは、日本一空室率が悪い「山梨県」にあり、さらに弊社物件周辺には、競合他社物件が乱立している「激戦区」となっていますが…
徹底した差別化したリノベーション
顧客の創造ができるようなリノベーション
予算を抑えても、要所をしっかり押さえたリノベーション
を展開していることから、家賃相場より高い家賃設定をしていますが、2022年8月23日現在「満室状態」が続いています。
近年では「低予算リフォーム＋ホームステージング」集客が脚光を浴びていて、実際に客付けにも成功している物件が多いとのことですが、定期的にリフォーム工事を行わないということは、人で例えると「年1回行う健康診断を行わない」ようなものであり、当然ながら健康診断をさぼってしまえば、病気発見が遅れてしまい、最悪は手遅れになってしまいます。
費用を沢山かければいいということではないのですが、リフォーム費用をとにかくかけない物件は、正直仲介会社からも嫌われてしまう＝紹介されなくなる＝成約率が下がることになるため、あまりおススメはできません。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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