賃貸和室から洋室にリフォームしないと埋まらないの？
築年数が20年以上経過しているファミリー向け賃貸物件の中には、和室が標準となっている物件があります。
ただ近年では洋式での生活が一般的となり、和室が「ライフスタイルに合わない」と感じる人もいます。また、賃貸借契約の特約によっては、退去時に畳の表替え費用を借主が負担するケースもあります。
そのため、和室がある賃貸物件では洋室へリフォームするケースもあります。しかし、和室の見せ方を工夫することで、必ずしも洋室へ変更しなくても、若い入居者層に受け入れられる空間にすることは十分に可能です。
本投稿では、賃貸の和室は洋室にリフォームしないと空室が埋まらないのかについて、弊社物件での実例を交えながらお伝えします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸和室を考える上で重要なポイント”
和室は洋室化することで使いやすくなる一方、変更するだけでは入居の決め手になるとは限りらない。
若い世代でも和室を活用する人はおり、使い方を工夫すればフリースペースとして活かすことができる。
弊社では和紙製の琉球畳を採用し、和室の弱点を抑えながら物件の特徴として活かしている。
１．賃貸和室が減少した背景
賃貸物件で和室が減少した背景にはライフスタイルの変化と表替え費用に原因があると考えています。それではそれぞれの原因についてみていきましょう。
１）ライフスタイルの変化
和室が減少してきた背景のひとつに、ライフスタイルの変化があります。戦後、住宅の洋室化が進んだことで、畳の上に座る生活から、椅子やソファ、ベッドなどを使う洋式の生活が一般的になりました。
また、畳はフローリングとは日常のお手入れ方法が異なり、湿気が多い状態ではカビやダニが発生することもあります。こうしたライフスタイルや維持管理の違いも、賃貸住宅で和室より洋室が選ばれやすくなった背景のひとつと考えられます。
２）表替え費用
一般的な畳は日焼けしやすく、丁寧に使用していても経年による変色が発生します。そのため和室がある賃貸物件では、退去後に畳の表替えを行います。
畳の表替え費用については契約内容によって扱いが異なりますが、賃貸借契約の特約によっては、故意・過失による破損や汚損がなくても、借主が負担する場合があります。
弊社が日頃やり取りしている仲介会社からも、近年は退去時の費用をできるだけ抑えたいと考える借主が増えているとの話を聞いています。そのため、契約内容によって退去時に畳の表替え費用が発生する可能性がある和室を、あえて選ぶ方は以前より少なくなっているとのことです。
洋室中心のライフスタイルへの変化に加え、こうした退去時の費用負担に対する意識も、和室が敬遠される一因となり、賃貸物件で和室が減少してきた背景のひとつと考えられます。
２．和室から洋室に変えるメリット・デメリット
和室を洋室に変える貸主メリット＆デメリットをまとめると以下の通りとなります。
１）メリット
洋室に変更することによって、築古イメージを取り除くことができる
フローリングにすることで掃除がしやすくなり、家事の時短を重視する女性にも訴求しやすい
和室から洋室に変更することで、賃貸検索サイトでの反響増加が期待できる
２）デメリット
和室を洋室に変更しても、押入れや襖など既存の仕様が残れば、和室だった印象を完全にはなくせない
洋室に変更するだけでは物件そのものの魅力は高まらず、必ずしも入居促進や反響増加につながるとは限らない
▶弊社では、和室を一律に洋室へ変更するのではなく、物件のターゲットや費用対効果を考えながらリノベーション内容を判断しています。1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた事例は、「空室対策リノベーション実績」で紹介しています。
３．工夫次第で和室がプラスに！
賃貸物件に和室があると「洋室と比べて集客で不利になるのでは？」と考える貸主は少なくありません。しかし、和室があるからといって、必ずしも洋室へリフォームしなければならないわけではありません。
和室の使われ方は以前とは変化しており、さらに畳の素材やデザインを工夫することで、従来の和室が抱えていたデメリットを抑えることもできます。
弊社では次の2つの点に着目し、リノベーション後も和室を残しています。
和室の使われ方が変化している
畳の素材やデザインを工夫することで、和室のデメリットを抑えられる
それぞれ、実際の事例を交えて紹介します。
１）和室の使い方
以前は和室というと「客間」として使うイメージがありましたが、現在ではその使い方にも変化が見られます。
住環境研究所が発表した調査では、若い世代でも和室を採用する傾向が見られ、客間としてだけではなく、子育て・育児や趣味などに使えるフリースペースとして活用されていることが紹介されています。
この調査は戸建住宅を対象としたものなので、その結果をそのまま賃貸住宅に当てはめることはできません。しかし、若い世代でも和室を取り入れている人が一定数いることから、「若い世代だから和室を必要としていない」と一概には言えないことが分かります。
弊社でも、和室そのものをなくすのではなく、現在の生活スタイルに合わせて使い方を提案することが重要だと考えています。
２）弊社事例紹介
弊社が所有する築年数の経過したファミリー向けアパートには、もともと和室が設定されています。2018年からリノベーションを進める中で、和室をすべて洋室へ変更するのではなく、若い入居者にも受け入れられる和室に変えることで、既存の間取りを活かせないかと考えました。
そこで採用したのが、従来の畳とは印象が異なる和モダンな空間をつくりやすい琉球畳です。
採用している琉球畳は、い草ではなく和紙を原材料としたものを使用しています。実際に物件で使用している中では日焼けによる変色が見られないことから、琉球畳を採用した部屋については、賃貸借契約に設けていた退去時の畳表替えに関する特約を外しています。
また、採用している和紙製の琉球畳には、次のような特徴があります。
従来の和室とは印象が異なる和モダンな空間をつくりやすい
い草の畳と比較して日焼けによる変色が起こりにくい
ダニやカビが発生しにくい
畳のクッション性により、音をやわらげる効果が期待できる
内見時には、こうした特徴や和室の使い方についても説明しています。
単に「和室がある部屋」として募集するのではなく、従来の和室が抱えていたデメリットをできるだけ抑えたうえで、和室ならではの使い方や特徴を入居希望者に伝えることで、入居促進につなげています。
このように、築年数が経過した賃貸物件でも、和室だからという理由だけで洋室へ変更するのではなく、ターゲットや使い方、畳の素材などを工夫することで、和室を物件の特徴として活かすことも可能です。
▶弊社物件で実際に行った和室リノベーションについては、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！和室編」で詳しく紹介しています。琉球畳を採用した和室のデザインや、リノベーション後の室内事例をご覧いただけます。
▶和室を残すか洋室に変更するかは、部屋単体ではなく、物件全体のターゲットやリノベーション方針と合わせて判断することが重要です。
築古物件の空室対策としてリノベーションを検討する際の考え方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
４．まとめ
今回は、賃貸の和室は洋室にリフォームしないと空室が埋まらないのかについて、弊社物件での実例を交えながら紹介しました。
洋室中心のライフスタイルへの変化や畳の維持管理、契約内容によっては退去時に表替え費用が発生することから、和室が敬遠される場合があります。しかし、だからといって必ずしも洋室へ変更することが正解とは限りません。
弊社では2018年からリノベーションを進め、その際に従来の畳を順次、和紙製の琉球畳へ変更しています。若い入居者にも受け入れられるよう、和室のデザインだけではなく、使い方や特徴についても内見時に説明しています。
こうした和室を残した部屋がある中でも、2020年以降、自社物件全体で年間入居率95％以上を維持しています。この実績を踏まえると、「賃貸物件に和室があるから空室が埋まらない」とは一概には言えません。
和室を残すか洋室に変更するかは、物件のターゲットや費用対効果を踏まえて判断し、和室を残す場合は、素材・デザイン・使い方まで含めて工夫することが重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント