賃貸経営の最大の魅力はやはり借主さえ見つけることができれば、安定的な家賃収入が入る点です。
ただ一方で部屋を全て満室にさせているのに後悔してしまう貸主も一定数います。理由として考えられるのは…
入居審査を甘くしたことで滞納となった
リフォームをあまりしなかったことで借主とトラブルになった
家賃値下げをし続けたことで利幅が減ってしまった
等があります。ただ上記トラブルは事前に対策を講じることで被害を最小限に抑えることができますが、不動産投資目的で賃貸経営を行っている貸主ほど、ドツボにはまりやすくなりますので注意が必要です。
本投稿は賃貸満室なのに後悔してしまうワケについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸満室なのに後悔してしまうワケとは？
１）入居審査を甘くする
賃貸物件に入居される方（主契約のみ）は必ず入居審査を行います。審査を行うことで申込者が家賃支払い能力があるか／モラルがあるか確認することができます。
通常入居審査に時間がかかる方は殆どいません。時間がかかる場合…
家賃保証会社の調査で過去滞納歴があった
仲介担当者が管理担当者に「社会常識が欠落している」と報告があった
管理会社が家賃支払い能力が本当にあるか懐疑的に感じた
などが考えられます。集金管理物件の場合最終的には貸主決裁となるため、たとえ入居申込者に問題があっても貸主がOKすれば入居することができます。
ただし入居審査を甘くするとトラブル発生率は一気に高くなり
家賃滞納
騒音トラブル
が発生しやすく、また問題を起こした借主を退去させようと思っても借家権の問題から簡単には退去させることができません。
▶トラブル回避方法
家賃滞納リスクを回避するには、契約時に家賃保証会社を利用することです。万一家賃滞納が発生しても、管理会社が代位弁済請求することで家賃分を立て替えてくれます。
また一般的に3か月以上滞納状態が続くと不動産明け渡し訴訟を起こし勝訴すれば強制的に退去させることができます。
保証会社を利用している場合、裁判費用は全額負担してくれます。
騒音トラブルが原因により被害を受けた借主が退去してしまうと「告知義務」対象物件となってしまうため客付けが難しくなります。
入居後の騒音トラブルを防ぐためには内見者の服装／受け応え／勤務状況などがポイントとなり、仲介担当者が入居拒否させた方がいいと管理担当者に報告があった場合はその指示に従った方がいいと思われます。
２）リフォームをしなかった
時間の経過と共に設備／構造躯体は劣化します。そのため修繕費は築年数の経過と共に増えてしまうため一部の貸主は「修繕に力を入れなくてもいいのでは？」と思うはずです。
ただ定期的にメンテナンスを行うことにより結果的に修繕費用を抑えられ、また建物寿命も延びるため、アパートローン完済後であっても安心して募集をし続けることができます。
しかし定期的なメンテナンスを怠ってしまと、目視できない箇所で劣化が進行してしまい気づいた時には手遅れ状態になり修繕費も高くなることが予想されます。
▶弊社物件事例
数年前に退去リフォームを行った際、洗面脱衣所のクッションフロアを剥がしたところ、根太（床材の下に渡した横材）が腐食していました。すぐに緊急修繕を行い新しい根太を取付けたことで難を逃れることができました。
３）収入がどんどん減る
物件資産価値は築年数の経過と共に下落するため、家賃は下落してしまいます。参考までにJR甲府駅周辺2LDKの家賃相場を調べたところ、新築時は9,2万円が築25～30年なると5,8万円（本執筆時の2023年9月19日現在）まで下落します。
築年数が経過すると現状のままでは客付けが難しくなるため、適正賃料に見合った家賃設定を行わなけばなりません。ただ毎月支払うアパートローンはほぼ一定のため家賃値下げをし続けてしまえば利幅は確実に減ってしまいます。
▶トラブル解決方法
リノベーションを行い資産価値を高める
資産価値を高めるリノベーションを行うことによって、家賃相場の影響が受けにくく家賃値上げもしやすくなることから収益改善が期待できます。
独自集客を行う
物件募集する際大手賃貸検索サイトを利用することが多いですが、同サイトは「築年数」「希望家賃」等が入力できるため、競争力が低下している築年数が古い物件は不利になってしまいます。
そこで独自集客（SNS）を行うことで、ハッシュタグ検索した人にダイレクトに情報が届くため物件周知の面では独自集客を展開した方が効果的です。
リスケジュールを検討してもらう
家賃収入減により毎月のアパートローンなどの支払いがきつくなった場合は、借入先融資担当者に返済条件の見直し（リスケジュール）をお願いすることで毎月の返済負担が緩和されます。但し条件変更すると貸主の格付けが低下するため新規融資などが難しくなる可能性があります。
▶弊社リノベーション取組については、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は賃貸満室なのに後悔してしまうワケについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から家賃値上げを目的とした差別化リノベーションを行っています。リノベーションする際は原則金融機関から借入をしていますが、2020年以降増収増益／満室経営を継続することができています。
リノベーションすると費用が嵩んでしまうため、躊躇してしまう貸主は多いと思います。ただ今後空室率はさらに悪化し家賃値下げしても客付けは難しくなることを踏まえると、リノベーションして収益性を高めた方が費用対効果からみても有効的と言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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