賃貸物件は借主が入居しない限り家賃収入が得られません。そのため退去連絡が入った際はすぐに再募集を行い、早期成約を目指さなければなりません。
近年は「少子高齢化」「戸建て住宅への住み替え」等の影響で、地方都市を中心に「賃貸空室率の悪化」が深刻な問題になっています。
賃貸空室率が増加すると客付けが難しくなる物件が増え、特に競争力が低下している築年数が古い物件は不利な状況に置かれます。そのため物件によっては空室長期化は避けられなくなってしまいます。
安定した賃貸経営を目指すには、客付けを強化し稼働率（満室）を高めることが不可欠です。しかし同じ満室であっても…
・家賃を値下げして満室にする
・家賃を値上げして満室にする
のでは、明らかに後者が望ましい選択です。
早期客付けと満室を目指すために「入居ハードル」を下げることを選択する貸主／管理会社／空室対策コンサルタントが多く存在します。そのため、家賃値下げして満室にするケースが見受けられますが…
従前と比べ家賃収入は減少
物件内で家賃乖離が発生するためクレームが発生しやすくなる
属性が悪い借主が入居する可能性が高いためトラブル発生する確率が高くなる
ため安定した家賃収入を期待することが難しくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年以降家賃値上げを目的としたリノベーションを随時展開しています。
顧客ターゲットを完全に絞った差別化戦略が功を奏し、2020年以降満室状態が続いており収益性向上につながっています。
▶弊社満室達成に関する取り組みに関しは、過去記事をご覧下さい。
家賃値上げし満室を達成／継続することは正直ハードルが高くなります。しかし目標設定を高くしたことで以下のメリットを得ることができました。
①メインバンクから信頼され、金利交渉がしやすくなる
増収増益を2期連続で達成した時点で、融資担当者に「金利の見直し提案」を行いました。今までの実績が評価され一部の借入については、金利を0.3％値下げしてもらうことができました。
また弊社物件の減価償却は今年でほぼ終了し、2025年度から所得税や住民税が高額になるデッドクロスに入りますが、2020年以降増収増益＋高稼働率を維持しているためメインバンクからアパート融資を含む大型融資5本を信販系保証会社に借り換え（返済期間延長）提案を受け、デッドクロスを回避することができました。
▶弊社のデッドクロスの詳細はこちらをご覧下さい。
②管理会社・仲介会社が全面的に協力してくれる
弊社リノベーションは競合他社との差別化が鮮明です。家賃相場より1万円以上高い設定で募集していますが、顧客が創造できるリノベーション物件となっているため、管理会社／仲介会社とも全面的に客付けに協力してくれます。
その結果弊社リノベーション物件の平均成約期間は年々短縮され、2025年度はなんとマイナス17日を記録しました。
高い家賃設定で早期に客付けに成功しているため、同築年の物件と比べ仲介手数料／管理料収入は増加しています。このようにリノベーション事業を開始する前と比べて客付け協力は大幅に向上しています。
満室を目指すなら家賃値下げより値上げして達成したほうがいいですよね？弊社空室対策を実践して頂ければ収益アップは十分期待できますので、空室対策でお悩みの方は「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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