賃貸満室をするならどちらがいい？
更新日：2022年12月20日
賃貸物件は、お部屋探しをされている方が「契約」をして頂けない限り、家賃は1円たりとも入金してきません。
そのため退去連絡が入った時には再募集をすぐに行い「早期客付け」を行わなければなりません。
ただ近年においては「少子高齢化」「コロナ禍によるオンライン授業の促進」「戸建て住宅への住み替え」等の影響によって、地方都市においては「賃貸空室率」が深刻となっています。
賃貸空室率が増加してしまうと、特に競争力が低下している「築年数が古い物件」は、ダイレクトに影響を受けてしまいます。
現在「新築賃貸物件建設」に関する規制がない以上、誰もが簡単に不動産賃貸事業を展開することができることから、魅力がない物件はどんどん集客力が低下していくので、必然的に年数が経過すれば「家賃相場が下落」してしまい、収益性が悪化してしまいます。
収益性を改善するためには、物件稼働率をよくするしか方法はありません。
稼働率を改善するには、とにかく客付けを強化し「満室」にすることが求められますが、では同じ満室であったとしても
・家賃を値下げして満室にする
・家賃を値上げして満室にする
どちらのほうがいいのかと言えば、誰もが「家賃を値上げして満室」を選びますよね？
ただ現実問題としては、早期客付けをするためには「入居ハードル」を下げた方が賢明と判断する貸主／管理会社／空室対策コンサルタントは多いため、安易に値下げを行ってきます。
値下げをすれば大手賃貸検索サイトなどの反響率が一気に上がる一方、客付けができたとしても収益性は低下してしまうのは、誰の目から見てもわかることです。
それならば、家賃を値上げして収益性を高めた方が、安定した賃貸経営を行うことができるものの、コストがかかるから多くの貸主は敬遠してしまいがちに…。」
弊社物件は、築年数が経過していることもあるので、2018年以降空き部屋を家賃値上げを目的としたリノベーションを随時展開しています。
顧客ターゲットを完全に絞った差別化戦略を打ち出したことが功を奏し、2020年以降満室状態が続き、収益性を高めるまでに至りました。
▶弊社満室達成に関する取り組みに関しは、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
【過去記事】リノベーションで賃料アップ実現させるためには、どうしたらいい？
満室状態を継続し増収増益になると、どのような効果が期待できるのか、弊社が体験した実例を挙げてみると、下記の通りとなります。
①メインバンクから信頼され、金利交渉がしやすくなる
増収増益を2期連続で達成することが分かった時点で、融資担当者に「金利の見直しの提案」をさせていただきました。今までの実績が評価され一部の借入のみではありますが、金利を0.3％値下げしてもらいました。
②管理会社・仲介会社が全面的に協力してくれる
弊社では家賃相場を一切無視しています。
家賃相場より1万円以上高い賃料設定となってしまいますが、満室状態が続けば管理会社にとっては「管理料が多く」なり、仲介会社にとっては成約になれば同築年の物件と比較して仲介手数料が高くなるので、双方にとってwinwinとなります。
③メディアから取材が来るようになる
空室率が全国ワースト1位の山梨県で、築古物件を収益化に成功させたことは、メディアにとっても取材したい物件となります。そのため近年では不動産系メディアを中心に取材が来るようになりました。
【弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい】
空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇
⽇本⼀空き家率の⾼いエリアを⽣き抜く オーナー自らつくりだす"付加価値"
同じ満室であっても、家賃を値下げするより値上げしたほうがいいですよね？
今回ご紹介した内容をを実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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