7年前にフルリノベーションした部屋が退去前に入居申込が入る
近年では部屋探しの価値観が多様化しており、築年数が経過した賃貸物件でも、入居ターゲットに合わせてリノベーションすることで物件の魅力を高め、従前より家賃を上げて募集することができます。
しかし、リノベーション直後は室内がきれいでも、時間が経過すれば設備や内装には使用感や劣化が生じます。
そのため貸主の中には、「多額の費用をかけてリノベーションしても、数年後には家賃を下げなければ集客できないのであれば、本当に投資効果があるのか」と考える方もいるのではないでしょうか？
弊社では築年数が経過した自社所有アパートの空室対策として、2018年から空室が発生するたびに順次リノベーションを行っています。今回紹介するのは、2018年に最初にフルリノベーションを行った第1号の部屋です。
リノベーション後はこれまでに2回借主が入れ替わり、前借主は約5年間入居。リノベーションから7年が経過した2025年2月に退去となり、今回が3回転目の募集となりました。
再募集にあたり、家賃を従前の62,000円から66,000円へ4,000円値上げしましたが、退去19日前に入居申込が入りました。
本記事では、2018年に行ったフルリノベーションの施工内容、約5年間の入居を経た退去後の室内状態、再募集に向けて行った追加施工、そして3回転目となった再募集の結果まで、実際の事例をもとに紹介します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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2018年に行ったフルリノベーションの施工内容
今回紹介する部屋は2018年にフルリノベーションを行いました。リノベーション後の当初家賃は64,000円、その後の2回転目は62,000円で募集しました。
室内は、入居希望者に選んでもらえる部屋にするため、キッチンや洗面台などの水回りを含めて改修しました。
3回転目は家賃4,000円値上げでも退去前に申込
2025年2月上旬、家庭の事情により前借主が退去することになりました。前借主は約5年間入居されていましたが、丁寧に使用していただいたこともあり、退去時に室内を確認したところ、内装に大きな劣化は見られませんでした。
こちらの棟では、退去した部屋から順次フルリノベーションを行っています。フルリノベーション部屋では、カフェスタイルキッチンや造作洗面台、浴室リノベーションに加え、LDKにはダウンライトとペンダントライト、壁には漆喰を採用し、玄関エントランスにもダウンライトを新設しています。
ただし今回の部屋は、フルリノベーション第1号の部屋だったため、壁の漆喰と玄関エントランスのダウンライトだけは施工していませんでした。
そこで今回の再募集では、漆喰施工と玄関エントランス照明の変更を行い、他のフルリノベーション部屋との仕様差を縮めたうえで、家賃を値上げする計画を立てていました。
実際に退去後の室内を確認すると、壁紙は状態が良く、そのまま活用しても再募集できる状態でした。しかし、当初の計画どおりLDK・和室・洋室の壁に漆喰を施工しました。
一方、2018年のフルリノベーションで施工したカフェスタイルキッチンや造作洗面台などは状態が良かったため、交換は行っていません。
玄関照明はダウンライトではなくアンティーク調照明へ
玄関エントランスの照明については、他のフルリノベーション住戸ではダウンライトを新設しています。ただし今回の部屋でダウンライトを新設すると、照明工事に伴って天井の壁紙も張り替える必要がありました。
天井の壁紙は状態が良かったため、施工費用も考慮し、今回は新築時から使用していた既存照明を撤去。その位置を活用してアンティーク調の照明を設置しました。
このように今回は、7年前に施工したキッチンや造作洗面台など、状態の良い設備はそのまま活用しながら、漆喰と玄関照明を追加施工したうえで、従前より家賃を値上げして再募集する計画としました。
今回の再募集結果は以下の通りです。
項目 | 結果 |
フルリノベーション | 2018年 |
今回の募集 | 3回転目 |
前借主入居期間 | 約5年 |
従前家賃 | 62,000円 |
再募集家賃 | 66,000円 |
家賃差額 | ＋4,000円 |
申込 | 退去19日前 |
入居 | 2025年4月 |
再募集にあたっては、今回の追加施工や物価上昇なども踏まえて管理会社と打ち合わせを行い、従前の62,000円から4,000円値上げした66,000円に設定しました。
今回申込されたのは、約２年前まで弊社物件に入居されていた方です。転職を機に一度退去されましたが、2025年4月から再び甲府を拠点に生活することになり、「それならグレイスロイヤルに住もう」と申込をいただきました。
以前入居されていたため室内の様子も分かっており、今回は内見を行わず、退去予定日の19日前に申込となりました。一度退去した方から再び選んでいただいたことは、今回の募集結果の特徴のひとつです。
また、月額家賃は従前より4,000円高くなったため、単純計算では年間4,000円 × 12か月 ＝ 48,000円の家賃収入増加となります。
ただし、今回の結果だけをもって「リノベーションを行えば、数年後でも家賃を値上げできる」と判断することはできません。今回の事例は、あくまで弊社物件での実績です。
▶弊社がリノベーション物件を再募集する際の家賃設定については、関連記事「リノベーション物件再募集時家賃値上げしたい！」で詳しく紹介しています。
7年後の再募集から分かったリノベーションの価値
今回の事例で弊社が注目しているのは、単に家賃を4,000円値上げして退去前に申込が入ったことだけではありません。
2018年のフルリノベーションから7年が経過しても、キッチンや造作洗面台などを交換する必要がなく、必要な部分への追加施工で3回転目の募集ができたことです。
今回の部屋では、約5年間の入居後も壁紙の状態は良好でしたが、他のフルリノベーション住戸との仕様差を縮めるため、壁への漆喰施工と玄関照明の変更を行いました。
その結果、従前より4,000円高い66,000円で募集し、退去19日前に申込となりました。
今回申込されたのは、以前弊社のフルリノベーション部屋に入居されていた方です。そのため、早期成約の理由をリノベーションだけに求めることはできません。
一方、7年前に施工したカフェスタイルキッチンは、扉やカウンターに無垢材を使用しているため、年月の経過とともにキッチン全体の印象が飴色へと変化していました。
弊社ではこうした変化を劣化ではなく、自然素材ならではの味わいとして、リノベーション後の価値を維持する要素のひとつと考えています。
今回の事例から、リノベーションは完成直後の客付けだけではなく、数年後にどこまで既存設備を活用でき、どの程度の追加投資で再募集できるかまで確認することが重要だと改めて感じました。
▶リノベーション後の価値をできるだけ長く維持するために弊社が実践していることについては、関連記事「リノベーション価値の目減りを抑えるテクニックとは？」で紹介しています。
▶また、空室対策リノベーションの施工内容や費用、家賃設定など全体的な考え方については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
まとめ
築年数が経過した物件をリノベーションする際に重要になるのは、完成直後の見た目だけを考えるのではなく、長く使える設備や素材を選び、退去時には状態の良いものを活かしながら、必要な部分だけを改善していくことだと弊社では考えています。
特に自然素材は、年月の経過による変化を「古さ」ではなく「味わい」として活かせる可能性があります。また、設備をすべて交換せず、状態の良いものを活用できれば、再募集時の工事費を抑えることにもつながります。
今回の事例では、7年前に施工したキッチンや造作洗面台などを活用しながら、漆喰や玄関照明など必要な部分を改善することで、従前より家賃を上げた状態で再募集することができました。
今回の事例を通して、リノベーションでは完成直後の客付けだけではなく、数年後の退去・再募集まで見据えて施工内容を考えることが重要だと改めて感じました。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
弊社が自社所有物件で実践してきたリノベーションによる入居率・家賃収入・空室期間などの改善結果については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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