賃貸オーナーにおける賃貸リノベーションメリットとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月6日
- 読了時間: 5分
更新日：9月15日
賃貸物件は築年数が進むにつれて資産価値が低下し、それに伴い空室が増加しやすく、家賃値下げを余儀なくされることがあります。
家賃値下げは、一見空室解消の手段となり得ますが、貸主にとっては収益減少を招くだけではなく、借主属性が低下することで、騒音／家賃滞納トラブルを引き起こす可能性が高まるため、むしろ逆効果となる場合が少なくありません。
このような状況を改善する方法として、物件の資産価値を高めるリノベーションが非常に効果的です。しかしリノベーションには高額な費用がかかるため、その重要性は理解しつつも実行に踏み切れない貸主も多いのではないでしょうか？
結論として、築年数が20年以上経過した物件を所有している貸主が、リノベーションを行うことで、以下のメリットが期待できます。
早期客付け
収益改善
更新時の家賃値下げ要求回避
これらの問題解決に向けた、有効な手段となることが見込まれます。本投稿は賃貸オーナーにおけるリノベーションのメリットをお伝えいたします。
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リノベーションメリット①：早期成約が期待できる
築年数が古い物件は現在のライフスタイルに合わないため、客付けが厳しくなります。特に近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態であり、家賃値下げしても競争力が高まらず、同質的な物件が多い中では、値下げによる効果も限定的です。
そこで、デザイン性を重視したリノベーションを行うことで、現在のニーズに合う住空間が提供でき、また新築物件より家賃がリーズナブルなため、以下のような入居検討者からの反響が期待できます。
新築または築浅物件に入居したいが、家賃予算が合わない人
デザイン性が高いリノベーション物件を求める人
これらのターゲット層への魅力的なアプローチにより、従前よりもスムーズな客付けが期待できます。
リノベーションメリット②：収益改善
築年数が古い物件をリノベーションすることで、同築年の物件と比べて資産価値が向上します。
具体的にはリノベーションによって、資産価値は新しい物件と同等レベルに近づきます。その結果、家賃を値上げしても家賃相場の影響を受けず、早期成約が期待でき、多くの競争力を生み出すことができます。
リノベーションを行うことで、従前と比べて物件収益を効果的に改善することが可能になります。
リノベーションメリット③：目減りが少ない
一般的な賃貸物件の契約期間は2年間です。契約更新時には手続きが必要ですが、入居期間が長くなるにつれて物件価値が下がり、現況家賃と家賃相場の間に差が生じやすくなる傾向があります。
このタイミングで、借主から家賃値下げ要求を求められるケースが多くなります。
家賃値下げは双方の同意が必要ですが、近年の賃貸市場では借り手有利となっているため、貸主としては退去予防のため、値下げの要望に応じざるを得ないことも少なくありません。
実際この家賃値下げの要求は、物件の資産価値の低下が背景にある場合が多いですが、リノベーションを行った物件は価値の目減りが少なくなるため、契約更新時の家賃値下げ要求が発生しにくくなります。
その結果として、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
リノベーションメリット④：早期客付けが期待できる
デザイン性が優れ、かつ家賃がリーズナブルなリノベーション物件は、仲介会社にとって成約しやすく、高い仲介手数料収入を狙える魅力的な選択肢となります。
またリノベーション物件は同築年と比べ、クオリティーが高いため、賃貸検索サイトでの反響を得られやすい特徴があります。
そのためリノベーションを行うことで、従前と比べ仲介会社から積極的に紹介や案内を受けやすくなり、結果的に早期客付けが期待できます。
リノベーションメリット⑤：格付けが上がる
リノベーションによって増収増益を実現すると、金融機関からの信用格付けが向上し、プロパー融資や金利引き下げ提案が承認されやすくなります。
特に金利引き下げが認められれば、キャッシュフローが改善につながり、より安定した賃貸経営を実現することが可能です。この点からも、リノベーションは賃貸経営を強化する有効な選択肢だと言えるでしょう。
まとめ
今回は、賃貸オーナーにおける賃貸リノベーションメリットについてお伝えしました。
リノベーションには高額な費用がかかることから、わざわざ借入や内部留保を活用してまで行う必要がないと考える貸主は多いと思います。
しかし現在では、物件供給数の過剰化が進み、競争力のある物件だけが選ばれる傾向となっています。特に年数が古い物件は、供給が多いにも関わらず入居希望者が少ないため、空室による家賃機会損失が増加する可能性があります。
一方で、リノベーションを行うことで、物件の競争力が高まり、物件自体が魅力的になるため、結果的に早期客付けが可能になります。
このような観点から考えると、リノベーションには十分な費用対効果を期待できると言えるでしょう。
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