築年数が経過すると資産価値が低下するため、空室が目立ち家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
家賃値下げは賃貸オーナーの家賃収益をマイナスにするだけではなく、借主属性が悪くなるため騒音／家賃滞納トラブルが発生しやすくなるため逆効果となります。
上記問題を解決したい場合、資産価値を高めるリノベーションを行うと効果的です。
ただリノベーションは多額の費用が発生するため、リノベーションの重要性は理解できるものの実行に移すことができない賃貸オーナーは多いと思われます。
結論から申し上げますと、築年数20年以上の物件を所有している賃貸オーナーがリノベーションを行うことで…
早期客付け
収益改善
更新時の家賃値下げ要求
問題をクリアにすることが期待できます。本投稿は賃貸オーナーにおけるリノベーションのメリットをお伝えいたします。
リノベーションメリット①：早期成約が期待できる
築年数が古い物件は現在のライフスタイルとは合っていないため、客付けが厳しくなってしまいます。特に近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため、家賃値下げしても同質化物件が多いため値下げによる効果は期待できません。
デザイン性を意識したリノベーションを行うことで、現在のライフスタイルに合った部屋を提供することができ、また新築物件より安い家賃設定となっていることから…
新築／築浅物件入居を検討したが、家賃予算が合わない人
デザイン性がいいリノベーション部屋に入居したい人
からの反響が得られるため、従前と比べ早期成約が期待できます。
リノベーションメリット②：収益改善
築年数が古い物件をリノベーションすると同築年の物件と比べ資産価値が向上します。つまり資産価値的には同築年より若い物件と同じになることから、リノベーションを機に家賃値上げして募集しても早期成約させることが期待できます。
つまりリノベーションすることで従前と比べ収益改善させることができます。
リノベーションメリット③：目減りが少ない
一般的な賃貸借契約は2年間となっています。借主が契約更新する場合は契約更新手続きを行いますが、入居期間が長くなると更新のタイミングで家賃値下げを要求されることが多くなります。
家賃値下げは双方が同意しなければ従前と同じになりますが、近年の賃貸市場は借り手有利となっているため、退去予防のために家賃値下げに応じている貸主は多いのではないでしょうか？
実は借主からの家賃値下げ要求の背景には、資産価値の下落を挙げることができますが、リノベーションを行った物件は価値の目減りが少なくなるため、契約更新時の家賃値下げ要求が発生しにくくなります。
その結果安定した家賃収入を得ることが期待できます。
リノベーションメリット④：早期客付けが期待できる
デザイン性が高くまた家賃帯がリーズナブルなリノベーション物件は、成約報酬となる仲介手数料収入を得たい仲介会社にとって、客付けがしやすい物件と捉えています。
そのためリノベーションを行うことで従前と比べ積極的に紹介／案内されやすくなるため、早期客付けが期待できます。
リノベーションメリット⑤：格付けが上がる
リノベーションを行ったことで増収増益が達成できれば、メインバンクの格付けも上がるため、新規融資／金利引き下げ提案が通りやすくなります。
特に金利引き下げが認められれば、キャッシュフローが改善されるため安定的な賃貸経営を行うことができます。
まとめ
今回は賃貸オーナーにおける賃貸リノベーションメリットについてお伝えしました。
実は今回紹介した内容は弊社代表が2018年から実際に実践し効果が期待出来たものばかりですので、空室対策で悩んでいる賃貸オーナーが実践すれば、効果が確実に出るはずです。
▶弊社リノベーション効果は過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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