空室対策コンサルタントの探し方とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 10月15日
- 読了時間: 10分
賃貸経営は借主さえ確保すれば、安定した家賃収入が得られることから、他の投資と比べるとリスクが少ないとされています。
しかし近年の賃貸市場を取り巻く環境は大きく変化しています。人口減少と物件の供給過多による競争の激化により、特に築20年以上の物件は、適正家賃で募集しても空室が埋まりにくい問題に直面しがちです。
空室期間が長引けばその分収益が減少し、賃貸経営が不安定になってしまいます。そこで重要となるのが空室対策です。
安定した家賃収入を確保するためには、単なる家賃設定だけではなく、専門家のアドバイスを活用することがカギとなりますが、誰に依頼すればいいのか分からず悩む貸主も少なくありません。
そこで本投稿は、空室対策コンサルタントの探し方について、詳しくお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室を埋める基本原則とは？
本題に入る前に「空室を埋める」基本原則を理解していないと、空室対策コンサルタントに空室対策を依頼しても効果を得ることは難しくなります。
空室を埋める基本原則とは「物件清掃をまめに行うこと」です。なぜ物件清掃が空室を埋めるための最重要項目になるのかというと、成約率に直結するからです。
賃貸物件を探している方は平均3件内見していると言われています。内見の際は、募集部屋だけではなく共用部分となる廊下や駐輪場、ごみ置き場なども確認されます。
もし物件清掃が行き届いていなければ、物件全体の印象が悪くなり、その結果成約率が低下する可能性があります。
清掃の重要性については、すでに飲食業界では明らかになっています。日本トレンドリサーチが発表したリリースによると、約6割の方は「店内が汚かった」ことを理由に、それ以来行かなくなったと回答しています。
この事実は、清掃が集客にどれほどの影響を与えるかを如実に物語っています。
仲介会社は物件の清掃状況が成約率に直結することを理解しているため、物件清掃が行き届いていない物件は、内見予約が入ったとしても積極的に紹介される可能性が低く、また当て馬的に扱われる可能性が高くなります。
物件清掃は貸主でもできる作業でもあるため、もし物件が自宅近くにある場合は、積極的に物件清掃を行えば、内見時からの成約率は確実に変わってくるはずです。
２．空室対策コンサルタントの探し方とは？
空室対策を相談する場合、不動産管理会社もしくは空室対策コンサルタントに依頼することが一般的ですが、その際、以下の説明がしっかりされている会社に依頼しないと、失敗してしまうリスクが高まります。
実績があるか？
空室対策コンサルタントに依頼する際、特に重要なのはコンサルティングを受けてどのような成果を上げられたのか、具体的な実績を数字で示してくれるかという点です。
例えば、ホームページや無料説明会などで、その実績やデーターを分かりやすく提示できる会社であれば、コンサルタント費用を支払うだけの価値は十分にあります。
ありきたりな空室対策を提案していないか？
近年の賃貸市場は完全に借り手有利な状況となっていますが、一部の空室対策コンサルタントは、これまで通りの「ありきたりな空室対策」を提案し続けるケースも見受けられます。
ありきたりな空室対策を行うと、市場での同質化が進みやすくなり、マーケティングの観点から見てもも、同質化は価格競争の温床に繋がるとされています。
その結果、たとえ一時的に客付けができたとしても、将来的には家賃を下げなければ空室が埋まらないという負のスパイラルに陥る可能性が高くなります。
そのためコンサルタントに依頼する際には、明確な差別化戦略を打ち出すことができるかを確認することが重要です。
リノベーション資金調達方法を説明できるか？
空室対策の一環としてリノベーションを行う場合、どうしても費用が高額になってしまいます。さらに今後複数の部屋を段階的にリノベーションを行うとなると、自己資金では対応できない恐れがあります。
リノベーション資金調達方法については、原則として貸主が対応することになりますが、具体的な資金提案やアドバイスが的確にできるコンサルタントは、意外に少ないのが現状です。
そのためコンサルティングを依頼する際には、こうした資金調達に関する知識やサポートの有無をしっかりと見極めることを強くおススメします。
価値の目減りを抑えられるリノベーションを提案できるか？
競争力が低下した古い物件をリノベーションすると、資産価値が高まるため収益性や稼働率を改善させることが期待できます。
しかしリノベーションを施しても、時間が経てば価値は低下するため、家賃を維持させることが難しくなります。
そのため、空室対策コンサルタントにリノベーションを依頼する際には、時間が経っても価値が目減りしにくいリノベーションを提案できるかどうかを慎重に見極めることが重要です。
３．有限会社山長に空室対策コンサルタントを依頼するメリットとは？
弊社では築年数が古いファミリー向け賃貸物件を3棟所有していますが、2018年から段階的に空き室のリノベーションを行った結果、2020年以降は物件稼働率95％以上維持し続け、さらに4期連続で増収増益を達成することに成功しています。
物件がある山梨県は、全国的に見ても賃貸空室率が高いエリアとして知られています。厳しい市場環境の中でも確かな成果を残した経験と実績を、空室で悩んでいる貸主のお役に立てたいという想いから、現在空室対策コンサルタントとして活動しています。
弊社のコンサルティングサービスを利用して頂くことで、以下のメリットを実感して頂けます。今回は一部をご紹介します。
コストを抑えつつも効果の高いリノベーションを提案できる
築年数が経過した物件は、現代のライフスタイルとは合致しない間取りや設備になっています。そのためリノベーションを機に間取り変更や水回り設備を移動させ、機能性や利便性を向上させています。
ただし水回りを移動すると、新たに給排水管の設置工事が必要となり、リノベーション費用が高額になってしまいます。特に壁付けキッチンから対面キッチンに変更したり、3点ユニットを完全に分離すると総額で100万円～200万円発生します。
リノベーションを行っても家賃の値上げは最大で新築物件の約8割程度とされているため、費用をかけすぎてしまうと利回りの低下や、回収期間の長期化といった懸念が発生します。
弊社の場合、DKからLDKに変更するなどの間取り変更をご提案することがありますが、水回りに関しては特別な理由がない限り、同型タイプの設備交換に限定しています。これにより他社リノベーション会社と比べリノベーションコストを抑えることが可能になります。
さらに、よりコストを抑えたい方向けに、別途リーズナブルなリノベーションプランもご用意しております。
価値の目減りを抑えることが期待できる
一般的なリノベーション物件は、コストを抑えるために量産設備や内装を採用しているケースが多いため時間の経過と共に価値が低下しやすくなります。そのため契約更新の際に、借主から家賃の値下げ交渉が入りやすくなってしまいます。
一方弊社の場合、自然素材を用いたリノベーションを提案しているため、競合リノベーション物件と比べても資産価値が高く維持される点が特徴です。このため一般的なリノベーション物件と比べて価値の目減りを抑えることができ、契約更新時に家賃値下げ要求が生じにくいメリットがあります。
実際、弊社リノベーション物件では、これまで家賃値下げ交渉が発生したケースはございません。
自然素材を使用するとリノベーションコストはかかるものの、退去後の修繕コストを抑えることができるため、早期に再募集を行うことができ、家賃を維持したままでも、早期に部屋が埋まりやすくなる点は、弊社リノベーションの最大の強みと言えます。
さらに競合物件との差別化が明確であるため、貸主が仲介会社に訪問営業しなくても早期に部屋が埋まりやすい点もメリットと言えます。
リノベーション資金調達のサポート
リノベーションを検討している貸主にとって、最大の課題はリノベーション資金の調達方法だと思います。
特に今後段階的にリノベーションを進めるとなると、自己資金だけで対応するのは難しくなるだけでなく、手元資金が少なくなると予期せぬ大規模修繕が発生した際、資金ショートに陥るリスクが高まります。
リノベーション資金の調達方法としては、金融機関から事業系融資を借り入れることが一般的です。しかし同融資は返済期間が短いため、融資受けられたとしても完済までのキャッシュフローが厳しくなる恐れがあります。
弊社コンサルティング契約を結んでいただいた方には、利便性が高い融資をご紹介致します。この融資を活用することで返済期間を長くとることが可能となり、キャッシュフローの悪化を防ぎながらもリノベーションを進めることができます。
成約率が向上するインテリアデザインを提案
リノベーションの成約率を高めるポイントは、設備や間取りのリニューアルだけではありません。特に注目すべきなのが室内のインテリアデザインです。
リノベーション物件は基本的に男性より女性が興味を示すことが多く、特にファミリー向け賃貸アパートを探す方の約9割は女性が部屋探しの主導権を握っています。
女性は内見時に、家具や雑貨が部屋と調和して魅力的に見えるか細かくチェックしています。そのためターゲット層に訴求できるインテリアデザインを採用すれば、内見からの成約率は格段に向上します。
競合リノベーション物件では、部屋に個性を出すために、室内の一面にアクセントクロスを採用することが多いですが、色の好みは人それぞれ異なるため、場合によってはアクセントクロスが意図した効果を発揮せず、逆効果になることも否定できません。
そこで弊社では家具や雑貨などの相性が良い、白を基調としたインテリアデザインを提案しています。
一見すると地味に感じるかもしれませんが、白色はどの色とも調和しやすい万能色。そして、室内の配色を2色に抑えることで統一感を創出し、部屋を広く感じさせる視覚効果も期待できます。
室内をシンプルなデザインにすることで、誰でも簡単におしゃれなインテリアスタイルを実現することができます。内見者や借主からの評価は高く、特に女性からは「レイアウトがしやすく、家具の配置がイメージしやすい」とお褒めの言葉をいただいています。
ちなみに弊社ではトイレ以外はアクセントクロスを採用していません。
４．まとめ
今回は、空室対策コンサルタントの探し方についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策コンサルタントの中には、入居条件の緩和が早期成約に繋がると提案するケースがあります。
しかし部屋探しされる方は、事前に希望条件に合った部屋を複数内見した上で選んでいるため、単に条件を緩和しただけでは早期成約には結びつかないことが多いです。
視点を変えれば物件全体の資産価値を高めない限り、空室は埋まらないことを意味しています。
そのため空室対策コンサルタントに依頼する際には、物件全体の資産価値をどのように高めるか、十分に確認した上で依頼することをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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