築年数が経過してくると設備の古さが目立つため、新築時と比べると空室期間が長くなりがちになります。客付けで難しくなったら家賃値下げすればいいと考える貸主は多いですが、近年の賃貸市場は空室率が全国的に悪化しています。
そのため家賃値下げしただけでは早期客付けは難しく、実際家賃値下げ＋原状回復しか行っていない築年数が古いアパートは空室期間が長期化しています。
近年の賃貸業界は部屋探しの多様化が進み、築年数が古いアパートでもリノベーションがされていれば築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。
一方リノベーションは費用が高額になるため、投資に対する効果が期待できるか懐疑的な貸主も一定数います。
そこで本投稿は古いアパートをリノベーションするメリット＆デメリットについてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションとは？
本題に入る前にリノベーションについて簡単に説明します。
賃貸物件におけるリノベーションとは古くなった室内設備や間取りを現在のライフスタイルに合わせ居住性を高めることです。
昔の賃貸物件は部屋数が多い方が人気が高かったため、間取りがDKの物件が非常に多く、また和室が設定されているのが当たり前でした。
しかし近年では洋室化＋LDKを中心とした暮らしが定着しているため、DKの間取り／和室があると客付けが難しくなります。ライフスタイルに合わせたリノベーションを行うことで築年数の古さは一切感じなくなるため従前と比べると早期客付けが期待できます。
２．古いアパートをリノベーションするメリット
築年数が古くなったアパートをリノベーションすると以下のメリットが期待できます。
メリット①：部屋探しの選択肢が広がり早期客付けが期待できる
部屋探しされる方は家賃予算をあらかじめ決めています。昨今の原材料価格高騰の影響により新築物件家賃は軒並み上昇しているため、家賃予算の都合上新築物件を諦める方は一定数いるはずです。
リノベーションを行うと築年数の古さは一切感じられず、家賃が新築物件の10～30％安くなっている
ため、リノベーションすることで部屋探しの選択肢が広がり早期客付けが期待できます。
メリット②：リノベーションは家賃値上げがしやすい
設備や間取り変更するリノベーションを行うと、同築年の物件と比べ資産価値が向上するためリノベーションを機に家賃値上げしても家賃設定に問題がなければ客付けに影響が出ることはありません。
「固定資産税、火災保険料上昇」「インフレによるリフォーム費用、光熱費上昇」等の理由があれば借主に家賃値上げ請求ができますが、借主が拒否すれば家賃値上げはできません。
リノベーションで家賃値上げに成功すれば入居期間中にリノベーション費用回収＋利益確保ができるため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
メリット③：早期客付けが期待できる
築年数が古いアパートは競争力が低下しているため、空室が埋まりにくく家賃値下げしても競合物件も家賃値下げを行うため客付けは厳しくなります。
部屋探しされる方は賃貸検索サイトで物件情報を確認する際、水回りは必ず確認していることがat-homeの調査で分かっています。
基本的にリノベーション物件は水回りを一新しているため、従前と比べると反響数増加が期待でき早期客付けに繋げやすくなります。
３．古いアパートをリノベーションするデメリット
一方築年数が古くなったアパートをリノベーションした場合、以下のデメリットが発生しやすくなります。
デメリット①：費用が高額になる
リノベーションすると設備や間取りを一新するため、リフォームと比べると費用が高額になります。弊社物件（２LDK)の場合、概ね200万円前後の費用が発生します。
費用が高額になればキャッシュフローが悪化する懸念が生まれ、またリノベーションしても訴求力がなければ早期客付けはできません。
また築年数が古くなると目視できない部分が劣化していることがあり、リノベーション工事で劣化を発見することがあります。緊急性が高いものは修繕しなければならないので、費用がさらに高くなることがあります。
デメリット②：必ず客付けできるとは言えない
リノベーションコンセプトを明確にしないまま、貸主が住みたい部屋にしてしまうと客付けは難しくなってしまいます。
リノベーション物件を探してる方は「好きなインテリアに囲まれた暮らし」をしたいと考えています。そのためターゲットに響かないインテリアにすると、訴求効果が高まらないため客付けが厳しくなってしまいます。
デメリット③：新築並みの家賃にすることはできない
リノベーションすると同築年の物件と比べ資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げは可能になります。
ただ資産価値が向上しても、新築物件の価値を超えることはあり得ませんので、新築物件んと同等の家賃設定すると「家賃が高過ぎる」イメージが強くなり反響数を伸ばすことが難しくなります。
４．リノベーション費用対効果
費用が高額になるリノベーションを行うと、どのような費用対効果が期待できるのでしょうか？弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、弊社リノベーションの場合従前と比べ…
空室期間短縮＋家賃値上げに成功し2020年以降増収増益
増収増益達成によりメインバンクの格付けUP→借入金利引き下げに成功
他社仲介会社から物件紹介が多くなり、閑散期でも早期客付けに成功
していることから、リノベーション費用対効果は十分期待できると言えます。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回はは古いアパートをリノベーションするメリット＆デメリットについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が経過した古いアパートをリノベーションすると、築年数の古さは一切感じられなくなりますので従前と比べると客付けで有利になります。
ただ自己流でリノベーションしてしまうと、コンセプトが明確になっていないため、ぼやけた部屋となってしまうため客付けが非常に難しくなります。
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