古いアパートをリノベーションするメリット＆デメリットとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月31日
- 読了時間: 7分
更新日：6月6日
築年数が経過してくると設備の古さが目立ち、新築時と比べると空室期間が長くなる傾向があります。客付けで難しくなった場合、家賃値下げすればいいと考える貸主は多いですが、近年の賃貸市場は空室率が全国的に悪化しています。
そのため家賃値下げしただけでは早期客付けは難しく、実際家賃値下げして原状回復しか行っていない古いアパートは空室期間が長期化しています。
最近の賃貸業界は部屋探しの多様化が進んでおり、築年数が古いアパートでもリノベーションがされていれば築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。
一方リノベーションは高額な費用がかかるため、投資に対する効果に懐疑的な貸主も一定数います。
そこで本投稿は古いアパートをリノベーションするメリット＆デメリットについてお伝えします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションとは？
本題に入る前にリノベーションについて簡単に説明します。
賃貸物件におけるリノベーションとは、古くなった室内設備や間取りを現代のライフスタイルに合わせて居住性を向上させることを指します。
昔の賃貸物件は部屋数が多い方が人気が高かったため、DKの間取り物件が非常に多く、また和室が設定されているのが一般的でした。
しかし近年では洋室化とLDKを中心としたライフスタイルが定着しているため、DKの間取りや和室がある物件は客付けが難しくなっています。ライフスタイルに合わせたリノベーションを行うことで築年数の古さを感じさせない物件に生まれ変わり、従前と比べると早期客付けが期待できます。
２．古いアパートをリノベーションするメリット
築年数が古くなったアパートをリノベーションすると以下のメリットが期待できます。
メリット①：部屋探しの選択肢が広がり早期客付けが期待できる
部屋探しされる方は家賃予算をあらかじめ決めています。昨今の原材料価格の高騰により、新築物件家賃は全体的に上昇しているため、予算の都合で新築物件を諦める方は少なくないでしょう。
リノベーションを行うと築年数の古さは一切感じられず、家賃が新築物件よりも10～30％安くなっているため、リノベーションを行うことで部屋探しの選択肢が広がるため、早期客付けが期待できます。
メリット②：リノベーションは家賃値上げがしやすい
設備や間取り変更するリノベーションを行うと、顧客が望むライフスタイルに適した部屋となり、同築年の物件と比べ資産価値が向上します。そのためリノベーションを機に家賃値上げしても、適切な家賃設定であれば客付けに影響は出ません。
一般的に「固定資産税、火災保険料上昇」「インフレによるリフォーム費用、光熱費上昇」等の理由があれば借主に家賃値上げを請求することが可能ですが、借主が拒否すれば家賃値上げはできません。
リノベーションで家賃値上げに成功すれば入居期間中にリノベーション費用が回収でき、利益を確保できるため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
メリット③：早期客付けが期待できる
築年数が古いアパートは競争力が低下しているため、空室が埋まりにくく、家賃値下げしても競合物件も同様の対策を講じるため客付けは厳しくなります。
部屋探しされる方は賃貸検索サイトで物件情報を確認する際、水回りを必ずチェックしていることがat-homeの調査で明らかになっています。
基本的にリノベーション物件は水回りを一新しているため、従前と比べると反響数増加が期待でき早期客付けに繋げやすくなります。
３．古いアパートをリノベーションするデメリット
一方築年数が古くなったアパートをリノベーションした場合、以下のデメリットが発生しやすくなります。
デメリット①：費用が高額になる
リノベーションは設備や間取りを一新するため、リフォームと比べると費用が高額になります。弊社物件（２LDK)のをリノベーションする際には、1室あたり約200万円の費用がかかります。
費用が高額になればキャッシュフローが悪化する懸念が生まれ、またリノベーションを行っても訴求力がなければ早期客付けはできません。
また築年数が古くなると目視できない部分が劣化していることがあり、リノベーション工事中にその劣化を発見することがあります。緊急性が高い修繕が必要な場合は、費用がさらに増加する可能性があります。
デメリット②：必ず客付けできるとは言えない
リノベーションコンセプトを明確にしないまま、貸主が自分の好みに合わせた部屋にしてしまうと、客付けは非常に厳しくなります。
リノベーション物件を探してる方は「好きなインテリアスタイルで生活したい」と考えています。そのためターゲットに響かないインテリアデザインにすると、訴求効果が低下し反響を増やすことが難しくなります。
デメリット③：新築並みの家賃にすることはできない
リノベーションを行うことで、同築年の物件と比べ資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げすることは可能になります。
しかし資産価値が向上しても、新築物件の価値を超えることはあり得ませんので、新築物件と同等の家賃設定すると「家賃が高過ぎる」イメージが強くなり、反響数を増やすことが難しくなります。
４．リノベーション費用対効果
高額なリノベーションを行うことで、どのような費用対効果が期待できるのでしょうか？
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、弊社リノベーションの場合従前と比べ…
空室期間の短縮と家賃値上げに成功し、2020年以降増収増益を実現
増収増益が続いたことで、メインバンクの格付けが向上し、借入金利引き下げに成功
他社仲介会社から物件紹介が多くなり、閑散期でも早期客付けできるようになる
このことから、リノベーション費用対効果は十分に期待できると言えるでしょう。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回はは古いアパートをリノベーションするメリット＆デメリットについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が経過した古いアパートをリノベーションすると、古さを感じさせない新しい魅力が生まれ、従前と比べ早期客付けが期待できるようになります。
しかし自己流でリノベーションを行うと、コンセプトが明確になり、部屋の印象がぼやけてしまうため、客付けが非常に厳しくなります。
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