古いアパートをリノベーションするメリット＆デメリットとは？
賃貸物件の空室は、貸主にとって避けて通れない経営課題のひとつです。
（公社）全国賃貸住宅経営者協会連合会が、令和5年住宅・土地統計調査を基に推計した「都道府県別 民間賃貸住宅（共同住宅）戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」を見ると、地域によって空き室率に大きな差があることが明らかになっています。
特に築年数が経過した賃貸物件では、設備や内装の古さが目立つようになり、新築時と比べて客付けが難しくなることがあります。空室が長期化すると、家賃を値下げして早期に部屋を埋める方法が一般的ですが、物件そのものの競争力が改善するわけではありません。
弊社物件でも、リノベーションを行う前は表装リフォームを中心に空室対策を行っていました。しかし、2017年の繁忙期には募集4室に対して成約1室となり、入居率は77％まで低下しました。
この経験から、家賃を下げるだけではなく、「入居希望者から選ばれる理由」をつくる必要があると考え、2018年から空室を順次リノベーションしています。
本記事では、築年数が経過した賃貸物件でリノベーションを行うメリット・デメリットと、弊社が実際に取り組んできた経験をもとに、その費用対効果について解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築古アパートでも、入居者ニーズに合わせてリノベーションすることで、選ばれる理由をつくることができる。
リノベーションは家賃アップや収益改善を期待できるが、ターゲットや投資額、家賃設定を誤ると逆効果になる。
費用対効果は家賃アップだけでなく、空室期間の短縮や投資回収、将来のキャッシュフローまで含めて判断することが重要。
１．賃貸リノベーションとは？
本題に入る前に、賃貸リノベーションについて簡単に説明します。
賃貸物件におけるリノベーションとは、古くなった室内設備や間取りを現代のライフスタイルに合わせて改修し、居住性や室内の魅力を高めることを指します。
昔の賃貸物件は部屋数が多い間取りも多く、DKタイプや和室が設けられている物件も一般的でした。
一方、現在ではLDKを中心とした間取りや洋室を希望する入居希望者もいます。また、部屋探しの価値観が多様化する中で、築年数だけではなく、室内のデザインや設備、使いやすさなども物件選びの判断材料になります。
そのため、築年数が経過した物件でも、現在のライフスタイルに合った室内空間へリノベーションすることで、築年数だけでは判断されにくくなり、入居希望者に選ばれる理由をつくることができます。
ただし、リノベーションを行っても建物そのものが新しくなるわけではないため、新築物件と同等の価値になるわけではありません。
その分、リノベーション物件は新築よりも家賃が抑えられていることが多く、「新築ほどの家賃は払いたくないものの、きれいで現在のライフスタイルに合った部屋に住みたい」という入居希望者にとって、選択肢のひとつになります。
弊社物件でも、こうした考え方をもとに2018年から空室を順次リノベーションし、客付け改善に取り組んできました。
▶空室対策としてリノベーションを検討する際の考え方や費用、投資判断については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
２．古いアパートをリノベーションするメリット
築年数が経過したアパートのリノベーションは、室内をきれいにするだけではなく、入居希望者の選択肢を広げたり、家賃の見直しにつなげたりできる点もメリットです。
また、既存建物を活用するため、建て替えと比べて初期投資を抑えられる可能性があります。
ここでは、古いアパートをリノベーションする主なメリットを3つ紹介します。
メリット①：部屋探しの選択肢が広がる
リノベーション物件は、築年数が経過していても室内設備や内装、間取りなどが現在のライフスタイルに合わせて改修されています。また、リノベる。では、新築の周辺相場より家賃が10～30％程度安い物件もあると紹介しています。
部屋探しでは、新築や築浅物件を第一希望にしていても、希望するエリアや間取りでは家賃が予算に合わないことがあります。そのような場合、新築より家賃を抑えながら、きれいで使いやすい室内で暮らせるリノベーション物件を候補に加えることで、部屋探しの選択肢が広がります。
▶実際に弊社物件でリノベーション後の募集結果を検証した事例については、「【リノベーション成功事例】退去後わずか3日で入居申込、家賃12％値上げに成功」で紹介しています。
メリット②：リノベーションは家賃値上げがしやすい
入居中の家賃については、税金などの負担増加や経済事情の変動、近隣の同種物件と比べて家賃が不相当となった場合など、一定の要件を満たせば貸主から増額を請求することができます。
ただし、貸主が家賃の値上げを求めても、借主がその金額に納得しなければ、入居中の家賃値上げは難しくなります。
一方、退去後の再募集では状況が異なります。設備や間取り、デザインなどを現在のライフスタイルに合わせてリノベーションし、部屋そのものの価値を高めることで、その価値に見合った新たな募集家賃を設定できます。
入居希望者がリノベーション後の室内と家賃のバランスに納得すれば、従前より家賃を上げても選ばれる可能性があります。
そのため、リノベーションによって家賃アップを目指すのであれば、退去後の再募集時は家賃を見直すタイミングのひとつです。
築20年以上が経過して競争力が低下している物件では、原状回復だけで室内の価値がほとんど変わっていないにもかかわらず、単純に家賃を引き上げると客付けが難しくなる可能性があります。
家賃を上げる場合は、入居希望者がその金額に見合う価値を感じられる部屋になっているかを確認することが重要です。
▶リノベーション後の適切な家賃設定については、関連記事「リノベーション家賃設定で重要なこと」をご覧ください。
メリット③：建て替えより費用を抑えやすい
築年数が30年前後になると、建物構造によっては法定耐用年数を超え、建物本体の減価償却が終了してしまいます。
減価償却費が経費として計上できなくなると、課税所得が増えるため、税負担が増える可能性が出てきます。
そのため築年数が経過したアパートでは、大規模修繕や設備更新を続けながら既存建物を活用するのか、それとも建て替えるのか、出口戦略を検討しなければなりません。
しかし、近年は建築資材や人件費などの上昇により建築費が高騰しているため、建て替えには多額の資金が必要になります。新築に建て替えることで家賃を引き上げられたとしても、借入額が増えれば毎月の返済負担も大きくなるため、従前と同程度のキャッシュフローを確保することが難しくなります。
一方、既存建物の状態に問題がなく、今後も活用できるのであれば、建物を残したままリノベーションによって物件の競争力を高める方法もあります。
もちろん、実際の費用は建物の構造や劣化状況、施工範囲などによって大きく異なるため、すべてのアパートに当てはまるわけではありません。
ただし、既存建物を活かしながらリノベーションによって室内の価値を高め、従前より家賃を引き上げることができれば、建て替えより初期投資や借入額を抑えながら収益改善を目指すことができます。
築古アパートでは、安易に建て替えを選択するのではなく、建て替えとリノベーションそれぞれの投資額や借入返済額、想定家賃、将来のキャッシュフローを比較したうえで判断することが重要です
▶築古アパートの建て替えとリノベーションの違いについては、関連記事「【築古物件再生】建て替えかリノベーションどっちがいい？」をご覧ください。
３．古いアパートをリノベーションするデメリット
一方、古いアパートをリノベーションし、費用をかけたとしても収益改善につながるわけではありません。
ターゲットやコンセプト、リノベーション後の家賃設定を誤ると、期待していた客付けや収益改善につながらない可能性があります。
ここでは、古いアパートをリノベーションする際に注意したい3つのデメリットを紹介します。
デメリット①：費用が高額になる
リノベーションは設備や間取りを一新するため、リフォームと比べると費用が高額になります。弊社が所有するファミリー向けアパートでは、改修内容によって異なりますが、1室あたり150〜240万円程度の費用をかけてリノベーションしています。
費用が高額になればキャッシュフローが悪化する懸念が生まれ、またリノベーションを行っても訴求力がなければ早期客付けはできません。
また築年数が古くなると目視できない部分が劣化していることがあり、リノベーション工事中にその劣化を発見することがあります。緊急性が高い修繕が必要な場合は、費用がさらに増加する可能性があります。
デメリット②：必ず客付けできるとは言えない
リノベーションを行うことで、古くなった設備や内装を一新できるため、室内では築年数の古さを感じにくくなります。
しかし、リノベーション物件を検討する方の中には、新築や築浅物件を希望していても家賃が予算に合わない方や、室内のデザイン性を重視して物件を探している方もいます。
そのため、リノベーションコンセプトやターゲットを明確にしないまま工事を行ってしまうと、室内がきれいになっても入居希望者が求める部屋と合わず、十分な反響を得られない可能性があります。
特に貸主自身の好みだけで設備や内装を決めてしまうと、ターゲット層が求めるデザインや使い勝手とのズレが生じることがあります。
リノベーションは「古い部屋を新しくする」だけではなく、どのような入居者に選んでもらいたいのかを明確にしたうえで、ターゲットに合った部屋をつくることが重要です。
▶リノベーションのターゲット・コンセプト設計については、関連記事「賃貸リノベーションを成功させる3つのポイントとは？」をご覧ください。
デメリット③：新築並みの家賃にすることはできない
リノベーションを行うことで、同程度の築年数の物件と比べて室内の価値を高めることができるため、リノベーションを機に従前より家賃を引き上げることは可能です。
しかし、リノベーションを行っても建物そのものが新しくなるわけではないため、新築物件と同等の価値になるわけではありません。
そのため、新築物件と同程度の家賃を設定すると、入居希望者から「それなら新築や築浅物件を選びたい」と判断され、客付けが難しくなってしまいます。
また、リノベーション費用をかけすぎると、家賃を引き上げても投資回収までに時間がかかり、キャッシュフローを圧迫する原因になります。
リノベーションでは、工事費をいくらかけるかだけではなく、周辺の新築・築浅物件との家賃差や、リノベーション後に設定できる家賃を想定したうえで投資額を決めることが重要です。
▶リノベーション後の家賃設定については、関連記事「賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法とは？」をご覧ください。
４．リノベーション費用対効果
築年数が経過したアパートにリノベーションを行うことで、どのような費用対効果が期待できるのでしょうか？
弊社が所有している物件は1993年築のファミリー向けアパートです。物件がある山梨県は、かつて賃貸住宅の空室率が全国でも高い地域でした。
弊社では2018年から空室を順次リノベーションしていますが、リノベーション前と比べて以下のような変化がありました。
空室期間の短縮と家賃値上げに成功し、2020年以降平均入居率95％以上を継続
入居率と収益が改善し、その後メインバンクの格付け向上、借入金利の引き下げ、当座貸越契約の締結を実現
他社仲介会社から物件を紹介してもらう機会が増え、閑散期でも早期客付けできるようになった
このように弊社物件では、リノベーションによる空室期間の短縮や家賃改善が、その後の収益改善にもつながりました。
リノベーションの費用対効果を判断する際は、単純に「工事費を家賃値上げ分で何年で回収できるか」だけで判断するのではなく、空室期間の短縮による機会損失の減少なども含めて考えることが重要です。
ただし、同じ効果がすべての物件で得られるとは限りません。工事費だけでなく、想定家賃や空室期間、競合物件の状況などを踏まえて投資判断する必要があります。
▶弊社で実際に行ったリノベーションの具体的な事例については、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできたリノベーションと収益改善については、「空室対策リノベーション実績」でまとめています。
５．まとめ
今回は、古いアパートをリノベーションするメリット・デメリットと費用対効果について解説しました。
築年数が経過したアパートでも、現在のライフスタイルや入居者ニーズに合わせてリノベーションすることで、競合物件との差別化を図り、家賃アップや空室改善につなげることができます。また、既存建物を活用できれば、建て替えより初期投資を抑えられる可能性もあります。
一方、費用をかければ必ず成功するわけではありません。ターゲットやコンセプト、家賃設定を誤れば、投資回収に時間がかかりキャッシュフローを圧迫する可能性があります。
弊社では1993年築の自社所有アパートで2018年からリノベーションを実践してきました。その経験から、工事費や家賃アップだけではなく、空室期間や投資回収、将来のキャッシュフローまで含めて判断することが重要だと考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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