近年の賃貸業界では部屋探しの多様化が進んでいるため、リノベーションが行われていれば「築年数」だけで物件判断される方は少なく、むしろデザイン性が優れてるリノベーション物件に入居される方は増えてきています。
ただ事前に計画を練ってからリノベーションしないと…
客付付けができない
予算オーバーになってしまう
可能性が高くリノベーションしたことを後悔してしまいます。
本投稿は賃貸リノベーションでありがちな失敗例とリノベーション後の後悔を避ける対策についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションのメリット
本題に入る前に貸主側から見たリノベーションメリットについてお伝えいたします。
築年数が経過すると物件資産価値が低下するため空室が目立ってしまいます。客付けのためには家賃値下げしなければならなくなりますが近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態。
競争力が低下した築年数が古い物件は過当競争となりその結果…
客付けできても収益性が低下
客付けができず家賃機会損失が大きくなる
のいずれかとなってしまいますが、最近では後者が多くなってきています。
しかし設備交換／内装変更するリノベーションを行うと同築年の物件と比べ資産価値が向上します。そのため従前と比べ早期客付け＋リノベーションを機に家賃値上げすることができ収益性＋稼働率を改善させることが期待できます。
２．賃貸リノベーションでよくありがちな失敗とは？
賃貸リノベーションは費用対効果は期待できるものの、時間と費用が掛かってしまうため場合によっては以下のような失敗をしてしまうことがあります。
予算オーバー
追加工事が発生する
客付けが難しくなる
コンセプトにあっていない
工期が長くなる
それでは賃貸リノベーションで起こり得る失敗についてお伝えいたします。
１）予算オーバー
リノベーションは基本的に設備／内装をすべて一新するため、リフォームと比べると費用が倍ぐらいになり予算オーバーになってしまうこともあり得ます。
先程もお伝えした通り、リノベーションすると資産価値が向上するため家賃値上げは可能となるものの、リノベーション後の家賃を高くしすぎてしまうとかえって逆効果となるため注意が必要です。
２）追加工事が発生
築年数が経過すると「目視出来ない部分」が劣化している可能性があり、リノベーション工事中に追加工事が発生することはあり得ます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、数年前洗面脱衣所の床材を張り替えた際、根太が腐食していることがわかりました。
追加工事が発生するとリノベーション費用がさらに高くなりますが、入居後のトラブル回避／建物寿命を延ばすことができる点ではメリットと言えます。
▶根太腐食の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）客付けが難しくなる
部屋探しされる方は基本的に賃貸検索サイトを利用されますが、同サイトは希望条件を入力することができるため、条件に1つでも該当しない物件はその時点で成約対象外となってしまいます。
リノベーション物件はコストがかかっているため、リノベーションを機に家賃値上げを行うケースが多く物件によっては家賃相場を無視した家賃設定をしています。
そのため家賃相場で物件判断されてしまうと客付けが難しくなってしまいます。
４）コンセプトがあっていない
リノベーション部屋に入居される方は、入居後の生活イメージを想像しながら内見しています。
そのためリノベーションコンセプトが顧客イメージと合っていないと生活イメージが連想しなくなるため他の物件に流れてしまいます。
５）工期が長くなる
全面改装を行うリノベーションは部分的な改装を行うリフォームと比べ工期が長くなってしまいます。工事内容によって差異はあるもののリノベーション工期は概ね1～2か月です。
そのため繁忙期に退去→リノベーションを行うと繁忙期中に工事を完了させることが難しくなるため、客付けが厳しくなり場合によっては空室期間が長くなってしまいます。
３．賃貸リノベーション後の後悔を避けるためには？
１）既存設備を有効活用する
リノベーション予算オーバーを避けるには、集客上変えるべき部分と変えなくてもいい部分をしっかりと区分することで費用を抑えることができます。
リノベーション戦略上キッチンは必ず交換しなければなりませんが、例えばトイレ／洗面台は既存設備の状態が良ければ内装を変えることで見た目の古さを解消できるため、有効活用させることは可能です。
また床材を張り替える際、フロアタイルをクッションフロアに変えることで平米単価を抑えられます。
２）工期に余裕を持たせる
先程もお伝えしましたが、築年数が経過すると目視できない部分が劣化している可能性があり、リノベーション時にわかることがあります。
リノベーション工期をきつきつにしてしまうと、工期に間に合わない可能性が出てきます。そのためリノベーションを行う際は予備日を設定し工期に余裕を持たせることで、不測の事態が起きてもスムーズに対応することができます。
３）独自集客
リノベーションを行うと資産価値が向上するためリノベーションを機に家賃値上げすることができますが、賃貸検索サイトのみの集客では検索に引っかかりにくくなる可能性があります。
そこでおススメなのが貸主自ら物件集客することです。賃貸物件を最も利用している10代後半～40代はリアルな本音／時短検索を求め調べものする際SNS検索している方が一定数います。
そのため物件情報をSNS媒体にアップし投稿することで、反響数アップさせることができ早期客付け効果が期待できます。
▶集客見直しに関しては、過去記事をご覧下さい。
４）ペルソナ設定する
リノベーション物件に入居される方は室内デザイン性を非常に気にしています。そのためリノベーションコンセプトと顧客のニーズがマッチしていなければ、あやふやな部屋に見えてしまうため他の物件に流れてしまいます。
そこでリノベーションを行う際…
入居される客層は？
ターゲットは誰？
どの様なインテリアが良いのか？
ペルソナ設定した上でリノベーションすると、ターゲットに響く部屋となるため早期客付けが期待できます。
▶リノベーションコンセプトの重要性は過去記事をご覧下さい。
５）工事中の内見を許可する
基本的に内見はリフォーム／リノベーションが完了してからとなりますが、工期が長くなると客付けチャンスを逃がしてしまうことになります。
そのためリフォーム／リノベーションがある程度完了しているor原状回復でOKの場合は、内見者に事情を話した上で内見してもらうことで、空室長期化を避けることができます。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションでありがちな失敗例とリノベーション後の後悔を避ける対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを行うと築年数の古さは一切感じられずまた新築物件より家賃が安いため、早期客付け＋収益アップが期待できます。
その一方でリノベーションコストが高くなる／顧客ニーズに合っていないとリノベーション効果を最大化させることができなくなり後悔してしまいます。
リノベーションを成功させるためには、ペルソナ設定をしっかりと行った上で対応することが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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