空室対策リノベーションなら（有）山長へ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1 日前
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リノベーションの最大のメリットは、物件資産価値が向上することで従前と比べ家賃値上げや収益改善が期待できる点です。近年の賃貸市場は「部屋探しの価値観が多様化」しているため、クオリティーの高いリノベーションを行えば築年数の古さは集客において問題にはならなくなっています。
弊社物件は築年数が古く、物件がある山梨県はエリア空室率が約3割と高い状況です。このような厳しい賃貸市場環境の中で、収益改善を目的に2018年から空き室を随時リノベーションを展開しています。
リノベーション価値の目減りを抑える差別化リノベーションを展開した結果、2年後から4期連続増収増益を達成し、2024年度はアパート収入が過去最高を更新しました。弊社の空室対策に関する取り組みは不動産系メディアからも注目を集めています。
▶詳細はこちらをご覧下さい。
本投稿は空室対策リノベーションを依頼するなら、有限会社山長を選ぶべき理由について、詳しく解説します。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
古い部屋を現代のニーズに合わせて間取りや設備更新すると、資産価値が上がり「新築並みの部屋が手頃に借りられる」魅力から、家賃を高めに設定しても早期に埋まりやすくなる。
空室対策リノベーションで確実に成果を出すには、事前に顧客ニーズを徹底的に理解し、しっかりとリサーチを行うことが重要。
弊社は、築年数が経過した所有物件に対し、独自の空室対策リノベーションを実施した結果、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、物件稼働率95％以上を維持している。
１．空室対策リノベーションはなぜ必要？
築年数が経過してくると、物件の老朽化による修繕費用が増えてくる上、賃貸市場では物件供給の増加や人口減少といった影響により、築年数が古い物件は適正家賃で募集しても、空室が埋まりにくい状況が顕著となります。
さらに近年では、インフレ対策として日銀が利上げに踏み切ったことで、アパートローンを含む事業系融資（変動金利）の金利は上昇しています。このような状況下の中で、物件空室率の上昇、家賃収入の減少が続けば、キャッシュフローの悪化は避けられなくなるでしょう。
競争力が低下した築年数が古い物件の空室対策として、リノベーションを行うと有効的と言われていますが、費用がリフォームより高額になりやすいにも関わらず、なぜ推奨されるのでしょうか？
その理由のひとつに挙げられるのが、部屋探しの価値観が大きく変わったことです。かつては「築年数」が部屋探しの主要な判断基準でしたが、現代ではリノベーションが施されていれば、築年数は重視されなくなっています。
古くなった部屋を現代のニーズに合った間取りや設備交換を行うことで、資産価値が向上し、その結果家賃相場より高い設定で募集しても、「新築物件並みの部屋がリーズナブルに借りられる」メリットが生まれるため、早期成約が期待できます。
さらにリノベーションは、価値の目減りを抑えられる効果もあります。物件管理を強化すれば、長期入居に繋がる可能性も高まり、結果として物件稼働率を高い水準でキープすることが可能になります。
これにより安定的な家賃収入を得られ、貸主にとって大きなメリットがあると言えるでしょう。競争が激しくなっている賃貸市場で差別化を図りたい貸主には、有力な選択肢となるはずです。
▶空室対策リノベーションの必要性の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．空室対策リノベーションのコツとは？
築年数が古い物件をリノベーションすることで競争力が向上するため、従前と比べると明らかに客付けはしやすくなります。
ただしリノベーションを行ったからといっても、必ず空室が埋まるわけではありません。空室対策として効果的にリノベーションを活用するには、成功するためのコツを抑える必要があります。
リノベーションを検討する多くの貸主は、これを機に借主から人気が高い設備を新設すべきと考えがちです。人気が高い設備を設置すれば、賃貸検索サイトの検索結果に選ばれる確率が高まり、内見予約につながりやすくなります。
しかし部屋探しされる方は、平均3件内見しその中から部屋を決めているため、リノベーションで確実に成約に繋げるためには、事前に顧客ニーズを深く理解し、リサーチすることが欠かせません。
具体的には、ターゲットとなる顧客層のペルソナ設定を行い、その層が希望するインテリアデザインや設備を的確に反映させる必要があります。このプロセスが不足すると、物件の訴求力が高まらないため客付けで苦戦するリスクが高まります。
これが空室対策リノベーションを成功させるコツになります。
さらにリノベーション効果をより高めるコツとしては、「築古感」を完全に取り除くことです。
例えば玄関エントランスの照明を人感センサー付きに変える、照明スイッチやコンセントカバーを最新型に取り換えるなど、小さな変更でも物件全体の印象は向上します。またこのような対応は、競合物件では意外と行われていない場合が多いため、大きな差別化にもつながります。
一方、貸主が一番気になる家賃設定についてですが、リノベーションを行うと資産価値が向上するため、家賃相場より高い設定でも早期成約は可能になります。ただし、新築物件並みの家賃設定は難しく、最大でも新築物件家賃の8掛け程度までとなる点には注意が必要です。
そのためリノベーション費用の回収期間は3年程度で設定し、予算が高くなった場合は、既存設備の有効活用、水回りを移動させず同型の最新設備を設置することで、コストを抑えることができます。
▶空室対策リノベーションのコツの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．空室対策リノベーションを依頼するなら（有）山長がおすすめの理由
所有物件をリノベーションする際、多くの貸主は管理会社やリフォーム会社に依頼するケースが一般的です。しかし弊社にご依頼いただくことで、他社では得られない様々なメリットを実感していただけます。
ターゲットを絞ったリノベーション
リノベーション物件を探されている方の多くは、自分らしいインテリアスタイルで快適に暮らしたいと考えています。
そのためには設備を新しくするだけではなく、成約ターゲット層が好むインテリアデザインを採用することが重要です。これを間違ってしまうと、部屋全体の雰囲気と家具や雑貨の調和が取れず、結果的に成約率に悪影響を及ぼす可能性があります。
弊社は築30年以上のファミリー向け物件を所有していますが、成約ターゲットの嗜好に合わせたインテリアデザインを取り入れたリノベーションを実施しています。
また競合物件との差別化と資産価値の維持を図るため、オリジナルのカフェスタイルキッチンを標準仕様とし、その魅力を最大化するためにあえて白を基調としたシンプルなデザインを採用しています。
一見すると控えめな印象に見えてしまいますが、内見者は入居後の生活イメージをしながら部屋を見ています。実際に白を基調した部屋作りを行ったことで、反響数や成約率が従前と比べ大幅に向上させることができました。
反響が高めやすい
クックパットが発表したリリースによると、部屋探しされる方の約半数以上が、多少条件を妥協してでも充実したキッチン環境を望んでいるとのことです。
一般的にリノベーションを行う際、コストを抑える目的で水回りは既製品を導入するケースが多いですが、特にリノベーション物件では女性の入居率が高いことを考えると、画一的なキッチンでは生活感が強くなり、リノベーションの魅力を最大限引き出すのは難しくなります。
そこで弊社では、自然素材の無垢材を用いたオリジナルのカフェスタイルキッチンを採用しています。このキッチンを導入することにより、競合物件との明確な差別化が図れるだけでなく、賃貸検索サイト内においても、訴求力がアップしやすくなるため、反響に繋げやすくなります。
弊社リノベーション部屋に内見された方へのアンケート調査では、回答者の7割はカフェスタイルキッチンを最も気に入った設備として挙げています。また内見者の約8割がその日に入居申込をする状況からも、このカフェスタイルキッチンが直接的に反響へ結びついていることが伺えます。
弊社コンサルティングを申し込まれた方には、カフェスタイルキッチンのノウハウを余すところなくご提供いたします。
▶弊社のオリジナルキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
コストを抑えたリノベーション提案
物件の築年数が経過すると、設備の老朽化が深刻になるだけでなく、ライフスタイルと合わなくなる場合が出てきます。そのためリノベーションのタイミングで、水回りの位置を変えるケースがあります。
しかし水回りの位置を移動させると、給排水管やガス管の延長・移設、電気配線工事に加え、床や壁の解体などが必要になり、移動距離が長いほど工事費用が高額になります。
リノベーションを機に家賃値上げは可能なものの、新築物件と同程度の水準に引き上げることは難しくなります。
そのため顧客から絶対に敬遠される設備（和室トイレ、3点ユニット、バランス釜）が設置されていない限りは、水回りの位置は変えずに設備だけをリニューアルすることで、コスト圧縮と早期に費用回収を図ることができます。
弊社におけるリノベーション提案においては、水回りの移動は基本的に行わず、同型設備への交換を推奨しています。また設備の状態が良ければそのまま活用し、リノベーションコスト削減を図るアプローチを採用しています。
例えば浴室はキッチン同様に、年数が経過すると古さが目立ち始め、清潔感がなくなってしまいます。そのためリノベーションを機に、システムバスを導入するケースが多いですが、0.75坪の浴室をシステムバスにリニューアルする場合、総額で約60～80万円程度かかります。
一方で浴室全体の状態が良ければ、浴室内装をラッピングするリフォームを行うことが可能になるため、システムバスと比較すると3分の1の費用で対応することができ、見た目も一新されて清潔感を取り戻せるため、費用対効果の面でも優れた選択肢となります。
リノベーション実績
弊社では所有する古い物件を今回ご紹介したリノベーションを実施したことによって、リノベーション実績の構築に成功しています。
差別化されたリノベーションと独自集客を強化した結果、2020年以降は4期連続で増収増益を達成し、さらに物件稼働率は年間95％以上、平均成約期間は年々短縮傾向となっています。
エリア内の空室率が全国平均を上回り、さらに築年数が古い物件が乱立し過当競争が激化している中、弊社物件がリノベーションを通じて確かな成果を上げていることは、弊社の空室対策リノベーションが効果的であり、確実な成果を期待できるものと自負しています。
さらに弊社では手元資金を厚くするため、リノベーション資金は毎回金融機関からの融資を活用しています。有償コンサルティングをお申込みいただいた方には、低金利で長く借りられる融資制度をご紹介します。
▶弊社リノベーション実勢の詳細については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室対策リノベーションを依頼するなら、有限会社山長を選ぶべき理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
古い部屋を現代のニーズに合わせて間取りや設備更新すると、資産価値が上がり「新築並みの部屋が手頃に借りられる」魅力から、家賃を高めに設定しても早期に埋まりやすくなる。
空室対策リノベーションで確実に成果を出すには、事前に顧客ニーズを徹底的に理解し、しっかりとリサーチを行うことが重要。
弊社は、築年数が経過した所有物件に対し、独自の空室対策リノベーションを実施した結果、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、物件稼働率95％以上を維持している。
空室対策リノベーションを確実に成功させるためには、事前に明確なペルソナ設定を行うことが極めて重要です。これを行わないと、どれほど素晴らしい設備を導入してもターゲット層には響かないため、客付けで失敗してしまいます。
リノベーションを検討される貸主は、この点を十分に理解し意識することが求められます。
弊社空室対策リノベーションは徹底した差別化を図っているため、早期客付け効果が期待できます。賃貸空室対策リノベーションでお悩みの方はお気軽に下記までご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
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