【2026年最新版】空室対策リノベーション完全ガイド！入居率77%から最高99％を実現したROI最大化の法則
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
- 読了時間: 31分
築20年以上経過している物件を所有している貸主の中には、「内見はあるが成約につながらない」「空室を早期に埋めるには、家賃を下げるしかないと管理会社や仲介会社から迫られている」といった話はよくあります。
しかし空室が埋まらない根本的な原因は、決して築年数の古さや立地の悪さではなく…
現代の顧客ニーズ、特に急激に変化したライフスタイルに「室内の設備とデザインが追いついていないこと」にあります。早期成約を目指すからといって、管理会社に言われるがまま、1室300万円以上もかかる高額なフルリノベーションを行う必要は一切ありません。
本投稿は、かつて私自身が直面した「自己破産寸前」の空室地獄から、独自の高付加価値・空室対策リノベーションを行った結果、入居率77％から最高99％まで改善し、年間家賃収入430万円UPを達成した実証済みのノウハウを完全公開します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で黒字化をサポートします。
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【本記事でお伝えする結論】
原状回復しかしていない築20年以上の物件は、水回りの古さが原因で検索段階から敬遠される。特にキッチンは、デザイン性や機能性、清潔感まで改善しなければ、家賃を下げても埋まらない。
キッチン交換する際、白系の量産型キッチンでは競合と同質化しやすい。空室対策で結果を残すには内見者に印象が残るLDKにすることが重要。
ファミリー向け物件では女性が部屋探しの主導権を握り、またキッチンが部屋の中心となるため、そこを主役にリノベーションした結果、従前と比べて短期間で満室を達成できた。
弊社では、投資対効果が高いリノベーションとして、室内機能性の向上や浴室の表装再生、造作洗面台の設置、収納強化、トイレのデザイン性強化の5点を優先している。
弊社リノベーションは、水回りの位置を変えず施工会社との信頼で費用を抑え、長期的な家賃維持と高入居率を実現して、原状回復以上の投資効果を生んでいる。
１．築古アパートが空室地獄に陥る「水回り」の裏事情
賃貸検索サイトで物件募集を始め、3か月以上経過しても空室が埋まらない築20年以上のアパートには、驚くほど共通した「ある致命的な特徴」があります。それは内装はきれいに原状回復されているものの、キッチンや浴室などの水回りが新築当時のものを使い続けていることです。
「内装がきれいだから、家賃を少し下げれば埋まるだろう」と考えている貸主は少なくありません。しかし現代の賃貸市場では、適正家賃以下で募集したとしても、水回りが古い物件は一瞥もされずに、検索から弾かれてしまうのが現実となっています。
なぜ20年以上経過した水回りはここまで嫌われるのか？2026年現在の最新データから、現代の借主心理を紐解きます。
１）データが証明する「水回り重視」の借主心理
不動産情報ネットワークのat－home、レシピ投稿サービスのクックパットが発表した住まい探しに関する調査によると、現代の部屋探しの本音が明確に示されています。
部屋探しにおいて、多少立地や築年数を妥協しても、キッチン設備が充実している物件を選ぶ
賃貸検索サイト利用者の半数以上が、水回り写真や設備情報を細かく見ている
かつての単身者や若い世代は「外食が中心」のため、部屋探しにおいてキッチン環境はあまり望んではいませんでした。しかし、近年の物価高や健康志向の高まりを受けて、状況は一変しています。
レシピサイトを運営しているNadia株式会社の「2026年自炊意識調査」によると、毎日自炊する人の割合は55％に達しています。つまり部屋探しをしている人の半数以上が、毎日しっかり料理ができるキッチン環境を絶対条件として求めています。
webサイトで真っ先に注目されるキッチンを魅力的にすることは、築年数のハンデをひっくり返す、空室対策リノベーションにおける最強の切り札になります。
▶at－home、クックパット、Nadia株式会社が発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
２）扉にリメイクシートを貼るだけでは客付けできない決定的な理由
築20年以上経過した物件を所有している貸主がよく行う空室対策として、既存のキッチン扉に木目調などのリメイクシートを貼るプチDIYがあります。
確かにキッチンの印象は変わりますが、結論から申し上げると、リメイクシートの手直しだけでは、入居促進に繋げることは難しいと言わざるを得ません
その理由は内見者は、目の肥えた内見者は、表面上の化粧シートには騙されず、「キッチンの本質的な劣化」と「使い勝手の悪さ」を瞬時に見抜いてしまうからです。
内見者が幻滅する「4大ガッカリポイント」
web写真の印象に惹かれて内見に来た方が、古いキッチンを見た瞬間に、以下のポイントで現実を突きつけられ、他の物件に意識が向いてしまいます。
内見者ががっかりする理由と本音 | |
キッチンパネル | 長年の油汚れや経年劣化による変色や黄ばみ→生理的な不快感を感じやすい |
調理スペース | まな板1枚分しか置けない。毎日自炊派→使いにくい |
収納スペース | 昔ながらの開き戸タイプ。奥の物を取り出しにくく、デッドスペースが多い |
水栓 | 昔は2ハンドル水栓。今はシングルレバーが当たり前なので不便極まれない |
部屋探しをする方は、事前に賃貸検索サイトで希望条件に合致した3件程度の部屋を内見しています。
つまり競合物件と比較された際、キッチンに古さや使いにくさが感じられた時点で、選ばれる確率は限りなくゼロになります。この本質的な問題を放置したまま、広告料を増額しても、そもそも顧客ニーズに合致していないため、空室が埋まることは絶対にありません。
▶築年数が古い物件でキッチンリフォームが重要になる理由については、過去記事をご覧下さい。
２．狭いキッチンが抱える2つの致命的な弱点
築年数が経過した物件の多くは、単に古いだけではなく、現代のライフスタイルに構造自体があっていません。
空室対策リノベーションを行い競合物件に勝つためには、まず所有物件のキッチンが持つ「弱点」を正確に把握する必要があります。
【弱点①】調理スペースと収納の絶対的な不足が引き起こす内見時の離脱
近年の新築ファミリー向け物件では対面キッチンが主流であり、キッチンの横幅（間口）は2,100㎜～2,550㎜、調理スペースも600㎜～900㎜ほど確保されているのが標準スペックです。
一方、築20年以上の物件２LDKアパートなどに多く見られる壁付けキッチンの場合、横幅はわずかに1,700㎜。さらに致命的なのは調理スペースの広さで、わずか350㎜（まな板1枚分）しかありません。
賃貸検索サイトの魅力的な写真に惹かれて内見に来たとしても、このキッチンを前にした瞬間…
まな板を置いたら、切った食材やボウルを置く場所がない
キッチンが狭すぎて、毎日のご飯作りがストレスになりそう
特に毎日料理をする自炊派にとって、調理スペースの狭さは致命傷です。またキッチン本体が小さければ当然収納力も不足するため、入居後に食器棚やキッチンワゴンを買い足すコストと手間がを知られることになります。
この使い勝手の悪さをイメージさせてしまった時点で、その物件が選ばれる可能性はゼロになります。
【弱点②】競合に埋もれる白の量産型デザイン
「古いキッチンがダメならリニューアルしよう」と決断すること自体は正解です。しかしここで多くの貸主が罠に陥ってしまいます。それは管理会社やリフォーム業者から提案されるままに、「一番無難で価格も安い、ホワイト系の既製品（公団型キッチンなど）」を選んでしまうことです。
「無難な白なら誰にでも好まれるだろう」＝エリア内のライバル物件の貸主も同じように考えているという事実を忘れてはいけません。
結果として、SUUMOなど賃貸検索サイトを開くと、周辺の競合物件にはどれも同じような「量産型のキッチン」がずらりと並ぶことになります。キッチンはLDKに入った瞬間に最も目に入れる「部屋の主役」となります。
そのため個性がない退屈なデザインのキッチンにしてしまうと、競合物件との差別化にはつながりません。デザインで勝負ができなければ、競争力が低下するため、最終的には価格競争に巻き込まれ敗北してしまいます。
３．予算を抑えて満室を狙う！競合を圧倒する「キッチン集中リノベ」3つの最適解
弊社物件がある山梨県は、かつて賃貸空室率が全国ワースト1位になるほど、賃貸経営が非常に難しいエリアです。実際に弊社でも2017年の繁忙期、募集部屋が殆ど埋まらず赤字に転落してしまいました。
これを機会に、今まで行っていた「古さを隠すだけの表装リフォーム」はやめて、顧客満足度に直結する「キッチン改善」に集中的に投資しました。その結果、物件の反響は大きく変わり、従前と比べると短期間で満室へと改善することができました。
今回は厳しい市場でも選ばれながら、出来るだけコストを抑えて成果を出すために、弊社が実践した「3つの工夫」を公開します。
【手法①】コストは量産並み、質感は最高級のカフェスタイルキッチン
ファミリー向けアパートは20～30代のカップルや新婚世帯が多く入居されますが、部屋探しの主導権を握っているのは圧倒的に女性が多いです。女性が「この部屋で料理がしたい」と思えるときめきがあるかどうかが、成約のカギとなります。
そこで弊社が考えたのが、ありふれた賃貸用キッチンを一瞬で主役級の「カフェスタイルキッチン」に生まれ変わらせる手法です。
一般的な賃貸キッチン | 弊社カフェスタイルキッチン | |
安価なプリント化粧合板 | 扉の素材 | 無垢材（職人加工） |
どこにでもあるキッチン | 第一印象 | カフェのような温もりと圧倒的な本物感 |
経年により古さが目立つ | 経年劣化 | 年月ともに深い飴色へと育ち、価値が上がる |
「無垢材のオーダーキッチンはコストが跳ね上がるのでは？」と心配されるかもしれませんが、実はコストを抑えるためにキッチン本体はそのまま活用し、扉とパネルだけを交換するといった裏ワザを使っています。
これにより少しグレードが高い既製品システムキッチンを入れるのと、同等のコストになります。内見者がドアを開けた瞬間に感じる”無垢材の質感”は、量産型のキッチンでは絶対に再現できない強力な武器になります。
【手法②】狭さを逆手に取る！IKEA製カウンターで実現する疑似対面スタイル
築年数が経過している物件のキッチンは、調理スペースが狭く、また容量が小さいため食器の置き場所に困るといった致命的な弱点があります。これを一発で解決するのが、「調理台がついた可動式のキッチンカウンター」のセット導入です。
このカウンターが1台あるだけで、壁付けキッチンのデメリットが全て消え去ります。
作業スペースが従前の2倍に：カウンター側で食材の下ごしらえや盛り付けが可能になるため、調理ストレスが激減。
憧れの対面キッチンを再現：カウンターをリビング側に向けて配置すれば、家族の様子を伺いながら量ができます。
家具の購入費用を浮かせる：カウンター下が収納スペースになっているため、2人暮らしであればわざわざ食器棚を買い足す必要がなくなります。
【手法③】内見者の妄想を膨らませる、2色限定の引き算コーデ
いくらデザイン性の高いキッチンを導入しても、室内空間全体がごちゃごちゃしていては部屋の魅力を高めることができません。そこで弊社では、主役であるカフェスタイルキッチンの存在感を際立たせるため、白を基準としたシンプルな北欧テイストで、統一感を図っています。
ここで重要なのは、室内内装につかう色を2色までに絞り込む点です。
室内面積が最も大きい壁と天井、床の色を白でまとめ、メインとなるカフェスタイルキッチンとカウンターをナチュラルな木目にすることで、室内には心地よい余白が生まれます。内見に来た方が…
ここに自分の好きな色のソファを置こう
あのカーテンを合わせたら可愛いかも
と、入居後のレイアウトを頭の中で直感的にシミュレーションすることができます。これこそがひと目で「この部屋に住みたい」と思わせる引き算の視覚マジックです。
▶低コストでキッチンを差別化する具体策については、過去記事をご覧下さい。
4．キッチンだけではない！投資対効果（ROI)が高いリノベの優先順位
低コストで劇的な効果を生む空室対策リノベーションにおいて、最も重要なのは「どこに投資し、どこを削るか」という選択と集中です。
特にリノベーションを機に、従前家賃と比べて10～30％ほど家賃を値上げして募集する場合、見た目のきれいさだけではなく「価値に見合う価値」が求められます。
弊社の上級グレードの部屋で既に実証済みの、家賃値上げと長期入居を両立させる投資対効果（ROI)の高いリフォーム優先順位を具体的に5つのポイントで解説します。
１）室内機能性の向上（最優先：長期入居の必須科目）
築年数が古い物件のリノベーションで最も見落とされがちなのが、室内機能性（断熱性、湿気、防音）の改善です。見た目だけきれいにして家賃を上げても、住み心地が悪ければすぐに退去されてしまいます。
実際に、リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、築年数が経つほど室内機能性に不満を持つ借主は約8割に達し、そのうちの約3割は「住み替え（退去）を検討する」という衝撃的なデータが明らかになっています。
つまり、築20年以上の物件で室内機能性を放置することは、そのまま「早期退去リスク」を高めることになります。そこで弊社の上級グレードの部屋では、以下の「壁・床のダブル対策」で住み替えリスクを徹底的に防いでいます。
この暮らしの快適さへの投資こそが、借主をファン（ロイヤルカスタマー）に変え、結果として「長期入居による安定した家賃収入」という最大の費用対効果をもたらしてくれます。
▶リクシル住宅研究所のリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
２）浴室リノベーション（低コストで高級感を演出）
水回りの古さは、内見時の印象を最も悪くする要因です。しかし既存の浴室を同じ大きさのユニットバスにリフォームするとなると、最低でも60万円以上と大きな出費となり、投資回収の足を引っ張ります。
そこで有効なのが、既存の浴室を活用した「表装再生リノベーション」です。天井と壁、床に特殊なフィルムを貼ることで、解体工事をせずに浴室を再生させることができます。
これに最新のサーモスタット水栓や大型ミラーを設置することで、まるで高級ホテルのような、清潔感あふれる浴室に生まれ変わります。費用はシステムバス交換の約3分の1（約23万円）に圧縮できるため、費用対効果は抜群です。
３）差別化を狙う「造作洗面台」（SNS映えとネット反響の最大化）
多くの賃貸物件に設置されているシャワー追記の既製洗面台は、画一的なデザインが多く、特におしゃれに敏感な女性層からの評価は低めとなっています。
差別化のカギとして、弊社では上級グレードの部屋のみ造作洗面台を設置しています。無垢材のカウンターにこだわりの洗面ボウルやタイル、アンティーク調のタオル掛けを組み合わせたデザインです。
造作洗面台はコストや手間の関係から、導入している物件はほとんどありません。だからこそ圧倒的な希少性が生まれ、InstagramなどのSNSや、賃貸検索サイトに写真が掲載した際の目を引く効果（キャッチ―さ）が跳び上がります。
内見時の強いクロージングにもなる投資と言えます。
４）収納強化（現代のライフスタイルに合わせたクローゼット化）
築年数が古い物件の収納の特徴は、収納内に中棚が設置されているタイプとなってます。しかしこの古い収納のままでは、内見時に大きなマイナス評価を受けてしまう可能性が極めて高くなります。
ダイワハウスが発表したリリースによると、集合住宅に入居されている方の約7割が「現在の収納設備に不満を抱いている」ことが明らかになっています。
不満の最大の原因が「洋服が増えてしまい、収納スペースが足りない」ことで、中には「本当に何とかしたい」といった切実な悩みも多く目立っています。
現代はハンガーに服をかけて収納するのが主流であり、新築物件もそこを意識してあえて居住スペースを犠牲にしてまでも収納力を強化しています。
弊社物件ではリノベーションを機に、以下の2段階の収納強化を行っています。
▶ダイワハウスが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
ステップ①：既存収納のクローゼット化（必須対策）
既存収納の中棚を撤去し、ハンガーパイプを設置。さらに床も居室と同じ床材にすることによって、使いやすいクローゼットへと生まれ変わります。
ステップ②：オープンクロ―ゼットの新設（差別化対策）
新築物件と比べると築年数が古い物件の収納は、明らかに収納容量が劣っています。収納スペースを拡張することは可能なものの、コストが嵩み投資対効果（ROI）を悪化させます。予算をかけるならば、主役となるキッチンなどに回すべきです。
そこでおすすめなのが、洋室のデッドスペースを活用し、あえて扉のないオープンクロ―ゼットを新設することです。
洋室は家族以外は立ち入ることはまずないので、よく使うよう洋服を欠けられる場所を作るだけで、新築には負けない圧倒的な収納容量を確保でき、「洋服が収まらない」といった借主の切実な課題をクリアすることができます。
ちなみにオープンクロ―ゼットは、ハンガーパイプとブラケット（吊るす部品）さえ用意すれば、約2万円程度で設置可能です。こうした細かな工夫を凝らしている物件は山梨県内でもほぼ皆無なため、内見時の強力な決定打になります。
５）トイレのデザイン性と機能性強化（低コストで最大の差別化）
実は、競合リノベーション賃貸や最新の新築物件であっても、トイレのデザインや機能性にこだわっているケースは意外と多くありません。及第点止まりの物件が殆どだからこそ、トイレで徹底的な差別化ができれば、内見者の印象が強く残り、入居促進へダイレクトにつながります。
弊社が行っているトイレリフォームは以下の通りです。
室内内装の全面張替え：壁の一面にタイル風のアクセントクロスを採用し、空間にカフェのようなメリハリと遊び心を演出。床材には温かみが感じられるテラコッタ風のクッションフロアを採用。
ウォールシェルフ（飾り棚）の設置：小さな観葉植物やアロマ雑貨を置けるスペースを作り、清潔感を温かみをプラス。
生活感の徹底排除：トイレ用品やストックを収納する専用棚を「ドアの真上」に置くことで、入った瞬間に視界に入りにくいよう配慮
トイレは居住スペースの中で最も専有面積が小さい空間です。LDKなどの広い部屋と比べれば、内装を全面的に張り替えても、最小限に抑えられるため、投資対効果は極めて高いと言えます。
５．【相場公開】空室対策リノベーションの費用感と投資対効果（ROI)
「結局、リノベーションには総額でどのくらいかかるのか？」これは空室対策を検討している貸主が最も気になるポイントだと思います。
そこで一般的なリノベーションと弊社が行っている「山長流リノベーション」の費用相場をまとめました。その前に、ひとつだけお伝えしたいことがあります。これからご紹介する費用感やノウハウは、全て弊社が所有するアパートで、実際に資金を投じて検証してきた内容です。
単なる施工会社からの提案ではなく、「どこを改善すれば反響が増え、資金をかけても効果が薄いのか」を所有物件の運営・募集・収益改善まで含めて実証してきました。
つまり今回お伝えするのは、”理論”ではなく、現在も入居率改善につながっている現場ベースのリアルなデータです。では実際に、一般的なリノベーションと山長流リノベーションでは、費用や改善ポイントにどのような違いがあるのか、具体的に見ていきましょう。
１）空室対策リノベーションの費用相場（目安）
一般的に、築年数が経過した２LDK～３LDK（目安としては築20～40年、専有面積60㎡～80㎡前後）を丸ごとフルリノベーションした場合の相場は、500万円～900万円程度（平米単価換算で約8万円～12万円）が目安となります。
1部屋当たりでこれだけの費用がかかると、家賃を多少値上げした程度では、投資回収（ROI)に何十年もかかってしまいます。
これに対し弊社が実践、確立した２LDK～３LDK向けの空室対策リノベーションでは、貸主の経営戦略に合わせて「2つのラインナップ」を用意し、圧倒的な低コスト化を実現しています。
一般的な相場と比べ、弊社リノベーションはコストを大幅に抑えることができていますが、この圧倒的なローコストを実現している背景には、実践から編み出した2つの明確な理由（裏ワザ）があります。
水回りの位置は基本変えない
リノベーションを機に、ファミリー向け新築物件では定番となっている壁付けキッチンから対面キッチン、ユニットバス交換の際に、浴室の大きさを0.75坪から1坪に拡張する物件があります。
ただ水回りを移設すると給排水管の移設、新設工事などが発生するため、それだけで100万円単位のコストが跳ね上がります。
弊社では水回りの位置は変えず、その代わりに前述したカフェスタイルキッチン＋カウンター新設や浴室リノベーションなどの視覚・機能マジックを使うことで、工事費の圧縮させることに成功しています。
発注先を1社限定にして、施主支給を認めてもらう信頼関係を構築
リノベーションは費用が高額になるため、一般的には複数の会社に相見積もりを取って対応することが多いですが、弊社では信頼できる元請け施工会社1社に絞って継続発注しています。
1社限定にすることで、元請け側は相見積もりのリスクを避けられ、さらにリノベーションだけではなく「退去後の原状回復工事」も含めて定期的に仕事が入るため、非常に強固な信頼関係が生まれます。
この関係性があるからこそ、通常のリフォーム会社なら嫌がる「一部の設備の施主支給」も快諾してもらうことができ、現場の熟練度による値引きも相まって、大幅なコストカットを実現できています。
２）データで証明！原状回復とリノベーション、どっちが得か？
「リノベーションは高額だから、毎回数万円～数十万円程度で収まる原状回復だけをすればいいのでは？」と、築20年以上の物件を所有する貸主がこう考えるのは自然なことといえます。しかし原状回復のみ続行けた場合、物件自体の競争力は向上しないため、結果的に…
適正家賃以下で募集しないと埋まらない
空室期間が長期化する
広告費を増額しても埋まりにくい
といった負の連鎖に入りやすくなります。
特に地方都市では、賃貸需要の減少＋物件供給数が飽和状態のため、原状回復しただけでは差別化は難しく、気づけば空室が6ヵ月以上続くことも珍しくはありません。そこで弊社では、実際に所有している1993年築のアパートをもとに…
原状回復
弊社流リノベーション
を行った場合の10年間の累積収支を作成し、比較検証してみました。
確かにリノベーション直後の1～2年目は、約240万円の工事費が先行するため、一時的に収支はマイナスになります。
しかし、原状回復のみの場合は、時間の経過と共に家賃が下落し、当初6万円だった家賃は最終的には5.2万円まで低下。さらに空室損失も毎年15万円以上発生し、累積収支の伸びは徐々に鈍化しています。
一方リノベーションを行った部屋は、相場以上の家賃（6.6万円）を維持しながら、空室期間も大幅に低下。結果として毎年のキャッシュフローが安定し、9年～10年目には原状回復の累積収支を逆転。
結果的にリノベーションを選択した方が、434,000円多く現金を残すことができます。
つまり築20年以上の物件では、原状回復＝節約とは限りません。短期的な工事費だけを見るのではなく、「空室損失」「家賃下落」「募集競争力」まで含めて考えると、物件価値を高めるリノベーションを選択した方が、長期的には高い投資対効果を生みやすくなります。
▶原状回復、リフォーム、リノベーションの違いを整理したい方は、過去記事をご覧下さい。
３）年間入居率95％以上を常時キープ、見学会当日の申込8割
弊社物件ではリノベーションの集客強化を図るため、物件専用の公式ウェブサイトを開設。賃貸検索サイトでの募集とは別に、独自の見学会を開催しています。
見学会に参加された方にアンケート調査を行ったところ、全体の約7割の方は「カフェスタイルキッチン」が最も良かったと回答しています。さらに見学会に参加された内見者の約8割は、その日の内に入居申込をされる、圧倒的な成約率を誇っています。
2017年に77％まで低迷していた弊社の年間入居率は、このカフェスタイルキッチンを軸した戦略により、2020年以降、現在（2026年）に至れるまで95％以上と、ほぼ満室状態を常に維持し続けています。
▶見学会アンケートの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）安定経営を支えるROI(投資回収率）の真実
所有アパートで何度も実践・改善を繰り返してきた、低コストかつ高付加価値の空室対策リノベーションは、単に「見た目をきれいにする」だけではありません。実際に賃貸経営の収支そのものを大きく変える力があります。
弊社が築30年以上の物件で実証してきた中で、特に大きかった効果は次の3つです。
家賃を下げず、むしろ値上げしても早期成約できる
通常、築年数が古くなるほど家賃は下落してきます。しかし、顧客ニーズに踏まえたリノベーションを行った弊社物件では、周辺相場より1万円以上高い家賃設定でも早期に成約。
さらに近年のインフレによる家賃上昇局面では、退去後の再募集時に数千円の値上げを行っても、問題なく入居が決まっています。
▶家賃を下げる前に見直すべき空室対策については、過去記事をご覧下さい。
過度が広告料に頼る必要はない
空室が埋まりにくい物件ほど、広告料2か月や3か月と踏み増して仲介会社に依頼することがあります。しかし室内デザインや写真の訴求力そのものが強い物件は、募集開始から1か月前後で成約するため、無理な広告費をかけなくても反響を獲得できます。
人口減少時代でも、安定した賃貸経営を継続できる
今後の賃貸市場は、人口減少と物件供給量の増加により、競争力が低下した古い物件は益々埋まりにくくなります。そうした中でも、差別化されたリノベーション物件は…
高稼働率
空室期間短縮
家賃維持
を同時に実現しやすく、結果として長期的な増収増益につながります。
築年数が古い物件のリノベーション費用は、単なる原状回復コストではありません。将来の収益力を高めるための、きわめて投資効果の高い経営判断と言えるのです。
６．築30年以上の自社物件で実証した空室対策リノベーションの収益改善効果
前章では具体的なコスト削減手法や、原状回復との収支比較について解説しました。
しかし、貸主としてさらに上のROIを追求するならば、単なる「物件全体の収支」を超えた「経営全体の体質改善」という視点が不可欠となります。
ここでは、弊社が空室対策リノベーションで到達した「増収増益の法則」と、金融機関との良好な関係構築について解説します。
１）家賃アップ以上に大きい「経営安定性」というROI
多くの貸主はROIを「家賃上昇額÷工事費」の計算式で捉えがちです。しかし、弊社の実証データが示す真のROIは、それらとは異なります。
空室期間の最小化：年間入居率95％以上を維持することで生じる「空室期間ゼロ」の積み重ね
管理コストの適正化：広告料（AD）を削り、仲介会社の機動力に頼らない自走式集客の確立
退去時負担の抑制：短期退去者を減らし、原状回復の発生頻度を物理的に抑制
家賃を上げることはROIの一要素に過ぎません。これら「支出を抑える経営体制」こそが、物件の寿命を延ばし、長期的な収益最大化を支える真のROIであると確信しています。
２）地方都市における賢い値上げ戦略の法則
地方都市において、築20年以上の物件に20％以上の家賃上昇を狙うことは推奨しません。地方都市では地価や生活コストが安いため、都市部並みの家賃設定をすると、市場から「割高な物件」といったイメージを持たれやすく、かえって客付けを厳しくする逆効果を招きます。
弊社では、以下の「インフレ時代に対応した適正値上げ」をルール化することで、安定した収益を確保しています。
フルリノベ部屋：従前家賃から8～10％程度の適正値上げに抑え、市場での競争力を維持
部分リノベ部屋：基本的に家賃は据え置きにする
再募集時：退去を機に、近年の物価上昇に合わせて数千円単位で家賃を微調整
短期間で強気な値上げを行うのではなく、こうした細かな調整を積み重ねることで、顧客に負担感を与えずに実質的な利回り改善を実現しています。「適正な家賃設定で長期入居を促す」ことこそが、結果的に最もキャッシュフローを最大化する経営戦略です。
３）融資戦略：金融機関の評価を高め、ROIを底上げする
空室対策リノベーションは、施工後の収支改善だけでなく「資金調達条件の改善」という副次的な収益効果を生みます。
融資実績の活用：制度融資（利子補給制度などで実質金利1.0％を実現）を積極的に活用
信頼関係の構築：収益改善の数字を金融機関へ定期的に報告し、経営の透明性を確保
結果：融資担当者や支店長からの評価が高まり、金利の引き下げや当座貸越契約といった「好条件」を引き出すことに成功
このように、リノベーションで物件価値を高め、財務体質を強化することで、低コストでの借入が可能になります。この「借り入れコストの抑制」を含めて計算すれば、投資効果はさらに跳ね上がります。
「リノベーションで家賃を最大限まで上げなければ失敗」という教科書通りの教えは、地方都市の現場では必ずしも正解ではありません。
適正家賃での長期入居の実現
退去コストを抑える賢い修繕の徹底
融資条件の最適化による資金効率の向上
これらを掛け合わせることで、弊社は2020年以降4期連続で増収増益を達成しました。まずは「家賃アップ」という短期的な視点から、「経営全体のキャッシュフローの最大化」という視点へ切り替えてみてください。
とはいえ、「本当に今の自分の物件でこんな戦略は通用するの？」「融資の具体的な相談はどう進めるのか？」といった疑問を持つ方も多いはずです。次章では、これまでの開設を踏まえた「よくある質問（FAQ)」として、より踏み込んだ疑問にお答えします。
７．よくある質問（FAQ)
空室対策リノベーションを検討する方から、実際によくいただく質問をまとめました。
物件の立地や築年数によって最適な方法は異なりますが、ここでは、弊社が所有する1993年築の20戸ファミリー向け物件で実践してきた経験も交えながらお答えします。
詳細については、関連記事も併せてご覧ください。
Q１:築何年からリノベーションを検討すべきですか？
A:一般的には築20年を超えた頃が、ひとつの目安とされています。設備や間取りが時代に合わなくなり、適正家賃でも空室が長期化しやすくなります。
弊社でも築24年目までは原状回復を中心としたリフォームを行っていましたが、築25年以降は空き室を順次リノベーションしています。
詳しくは関連記事「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」をご覧ください。
Q２：リノベーションでどのくらい家賃を上げられますか？
A:家賃アップ率は工事内容によって異なりますが、一般的には5～30％程度が目安です。
弊社ではフルリノベーション部屋で、従前家賃から8～10％の値上げを行い、さらに退去後の再募集時には、数千円ずつ家賃を見直しています。
詳細については、関連記事「リノベーションで家賃は何％上がる？平均＋10％の実例と失敗しない判断基準を公開」をご覧ください。
Q３：部分リノベーションでも効果はありますか？
A.はい。部分リノベーションでも十分な効果が期待できます。弊社でもフルリノベーション部屋だけでなく、家賃を抑えた部分リノベーション部屋も併用しています。
予算を抑えながら競争力を高められるため、空室対策としても効果的です。詳細は関連記事「空室対策リノベーションで解決できる？失敗しない判断基準と家賃アップ事例を公開」をご覧ください。
Q４：どの設備から優先的に改善すべきですか？
A:築古物件では人気設備の追加よりも、まずは室内の魅力向上を優先することが重要です。弊社では、キッチン改善→DKからLDKへの変更→浴室→洗面台→収納強化の順で改修を進めています。
実際に弊社でも、この優先順位で改修を進めた結果、2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。
詳細は本記事第4章「キッチンだけではない！投資対効果（ROI)が高いリノベ―ション優先順位」をご覧ください。
Q５：原状回復とリノベーションの違いは何ですか？
A:原状回復は入居前の状態に戻す工事、リノベーションは物件価値を高める改修です。
弊社では原状回復中心だった2017年の年間入居率が77％でしたが、リノベーションを進めた結果、2020年以降は95％以上を維持しています。
詳しくは、関連記事「原状回復とリノベーションの違い」をご覧ください。
Q６：自己資金が少なくてもリノベーションはできますか？
A：可能です。お付き合いのある金融機関や日本政策金融公庫、自治体の制度融資などを活用する方法があります。
弊社でも制度融資を活用しながら段階的にリノベーションを進めています。詳しくは「賃貸退去リフォームしたいが手元に資金がない！どうしたらいい？」をご覧ください。
Q７：建て替えとリノベーション、どっちがおすすめですか？
A:建物の状態によりますが、多くの築古アパートでは、リノベーションの方が少ない投資で収益改善を図れます。
弊社でも建て替えではなくリノベーションを選択し、現在20戸中15戸の改修を完了しています。全室リノベーションしても建て替えより大幅に投資額を抑えられる見込みです。
詳しくは関連記事「築古物件を活用した新たな出口戦略の可能性」をご覧下さい。
Q８：空室対策リノベーションが失敗するケースはありますか？
A:あります。過剰投資や地域ニーズに合わない内装、見えない設備不良の見落としなどは失敗の原因になります。
実際に弊社でも設備改修後に、配管からの異臭トラブルが発生した経験があります。詳しくは関連記事「賃貸空室対策リノベーションは本当に必要？」をご覧ください。
８．まとめ
今回は、空室対策リノベーションを行った結果、入居率が77％→95％以上に改善した弊社空室対策の事例とその効果にについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
原状回復しかしていない築20年以上の物件は、水回りの古さが原因で検索段階から敬遠される。特にキッチンは、デザイン性や機能性、清潔感まで改善しなければ、家賃を下げても埋まらない。
キッチン交換する際、白系の量産型キッチンでは競合と同質化しやすい。空室対策で結果を残すには内見者に印象が残るLDKにすることが重要。
ファミリー向け物件では女性が部屋探しの主導権を握り、またキッチンが部屋の中心となるため、そこを主役にリノベーションした結果、従前と比べて短期間で満室を達成できた。
弊社では、投資対効果が高いリノベーションとして、室内機能性の向上や浴室の表装再生、造作洗面台の設置、収納強化、トイレのデザイン性強化の5点を優先している。
弊社リノベーションは、水回りの位置を変えず施工会社との信頼で費用を抑え、長期的な家賃維持と高入居率を実現して、原状回復以上の投資効果を生んでいる。
クオリティーが高く、生活動線まで配慮された空室対策リノベーションを実施しない限り、競争力が低下した古い物件は、これからの賃貸市場で生き残ることが難しくなります。
実際に、近隣の競合物件で原状回復しかしていない築30年以上の物件は、適正家賃以下で募集しても1年以上空室が続いています。
費用を最小限に抑えつつ、費用対効果を最大化させて、早期に満室経営を実現したい方は、ぜひ今回紹介したノウハウをリフォーム計画に取り入れてみてください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2006年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと劇的に改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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