空室対策リノベーションなら（有）山長へ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月5日
- 読了時間: 9分
リノベーションの最大のメリットは、物件資産価値が向上することで従前と比べ家賃値上げや収益改善が期待できる点です。近年の賃貸市場は「部屋探しの価値観が多様化」しているため、クオリティーの高いリノベーションを行えば築年数の古さは集客において問題にはならなくなっています。
しかし空室改善のためにリノベーションを行っても、早期客付けができなければ収益向上にはつながりません。
弊社物件は築年数が古く、物件がある山梨県は賃貸空室率全国ワースト3位、エリア空室率は約3割と高い状況です。このような厳しい賃貸市場環境の中で、収益改善を目的に2018年から空き室を随時リノベーションを展開しています。
リノベーション価値の目減りを抑える差別化リノベーションを展開した結果、2年後から4期連続増収増益を達成し、昨年度はアパート収入が過去最高を更新しました。弊社の空室対策に関する取り組みは不動産系メディアからも注目を集めています。
▶詳細はこちらをご覧下さい。
本投稿は弊社空室対策リノベーションの強さについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．弊社空室対策リノベーションが強い理由
近年の賃貸市場は物件供給過多が続いているため空室率が悪化しています。特に競争力が低下している築年数が古い物件は価格競争に巻き込まれ、適正家賃以下で募集しても客付けができない物件が目立っています。
弊社空室対策リノベーションが優れている理由は以下の通りです。
付加価値が高いリノベーションを行っている
集客強化
目減りを抑えるリンベーションを展開している
からです。それでは弊社空室対策リノベーションの詳細について見ていきましょう。
１）付加価値が高いリノベーション
エリア空室率30％台で築30年越えの弊社物件が、空室対策リノベーションで成功を収めた主な理由は…
集客ターゲットに沿った差別化リノベーション
を展開しているからです。
クックパッドが発表したリリースによると、部屋探しの際「家賃」「アクセス」「リビングの広さ」等を妥協しても、キッチンの充実度を優先する方は多いことが明らかになっています。そのためリノベーションを機にキッチン交換する物件が増加しています。
▶クックパッドのリリース詳細はこちらをご覧下さい。
しかし競合リノベーション物件と同様な設備や内装になると、時間の経過と共に差別化の価値は下落し、家賃維持は厳しくなります。
弊社物件の間取りは2LDKで主に20～30代のカップルや新婚夫婦が入居する傾向にあり、特に女性が部屋探しの主導権を握っています。
女性にとってキッチンは特別な意味を持つ空間です。そのためキッチンを導入する際は「機能性」だけではなく「デザイン性」にも重視する必要があり、これにより、真の差別化が可能となります。
このような背景から弊社代表は多くの女性が憧れる「おしゃれなカフェ」の雰囲気を持つキッチンを賃貸リノベーションによって再現すれば早期客付けと資産価値を最大化できる考え、弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを開発しました。
弊社のカフェスタイルキッチンは、既存キッチンをリメイクしていますが、その特徴をまとめると以下の通りとなります。
無垢材扉とキッチンパネルのリニューアル
古くなったキッチン扉には特注の無垢材扉を取付け、またキッチンパネルをリニューアルすることで、キッチン全体に清潔感と温かみを与え、古さを感じさせない空間を実現します。
キッチンカウンターの導入
リノベーションを機にカウンターを設置することで、調理スペースの広さと収納力を向上させ、対面での料理が可能となり、利便性を大幅に向上しています。
上級グレードの照明設備
上級グレードの部屋には、ペンダントライトとダウンライトを標準装備し、空間をスタイリッシュに演出します。またダクトレールに専用フックを取付けることで、おしゃれな雑貨などを吊るすことができ、魅力的な部屋を作りだします。
従前と比べ機能性、利便性、デザイン性が大幅に向上し温もり溢れるカフェスタイルキッチンを導入したことで、付加価値が高いリノベーションを実現し、その結果家賃を最大10％値上げすることに成功しています。
▶弊社キッチンリノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）集客強化→早期客付けに成功
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用するケースが多いため、物件募集する際同サイトに掲載するのが一般的です。
しかし同サイト内には検索画面があり「築年数」「エリア」「家賃」など希望条件に1つでも合致しない物件は成約候補から除外されてしまいます。
また一定の反響数が得られないと、同サイトに掲載料を支払っている仲介会社は「費用対効果がない」と判断し場合によっては同サイト掲載を取りやめてしまう可能性があります。
▶仲介会社が同サイト掲載を取りやめてしまう理由は、こちらをご覧下さい。
弊社リノベーション物件は、家賃相場より最大1万円以上高い設定となっているため、同サイトからの集客だけでは反響を増やすことが難しく、客付けにおいて不利な状況になりやすいです。
そこでリノベーション事業を展開した2018年に物件独自の公式サイトを開設しました。公式サイト開設メリットを挙げると以下の通りです。
物件の魅力、物件周辺の情報、借主の声などを公式サイトを通じて直接伝えることができるため、部屋探しの際、非常に参考になる。
公式サイトを持つことで検索条件の制約されることなく、多くの人に物件の魅力を効果的に伝えることができる。
20～30代は日常的にSNSを活用しているため、公式サイトとSNSを連動させることで、反響数増加が期待できる。
公式サイトを開設した結果、反響数が従前と比べ増加し、内見に結び付けることができれば約8割の確率で内見当日に入居申込が得られるようになりました。この結果、弊社物件の成約期間は年々短縮しています。
今後も公式サイト集客を強化し、様々な情報を提供することで、より多くの顧客に物件の魅力を伝えていきたいと考えています。
▶SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）資産価値目減りを抑えるリノベーション
弊社物件では、競合物件が真似できない差別化リノベーションを展開することで、リノベーション価値の目減りを最小限に抑えることができ、以下3点の効果を得ることができています。
安定した家賃収入
リノベーション価値の目減りを抑えられれば、家賃相場の影響を受けずに済みます。そのため弊社物件では内見時や契約更新時に家賃値下げを要求されることはなく、これは借主が物件の価値をしっかりと理解していることの表れといえるでしょう。
またリノベーション価値が安定すれば、退去が発生しても家賃維持したままでも早期客付けに結びやすくなります。その結果空室による家賃機会損失が抑えられ、2020年以降は安定した家賃収入を得ることができています。
長期入居に繋げられる
近年の賃貸業界は借り手有利な状況が続いています。このためリノベーションしても機能性や利便性が不足していると退去リスクが高まってしまいます。
先程もお伝えしましたが、弊社リノベーションは契約更新時に家賃値下げ要求が発生したことはありません。そのためリノベーション部屋に入居された方の約7割は現在も入居されています。
これはリノベーション価値が維持されていることを示しており、場合によっては借主が知人に物件紹介してくれる可能性も高まります。
集客がラクになる
弊社ではリノベーションを機にオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入していますが、キッチン扉に採用している無垢材は経年共に温かみのある飴色に変化していきます。
ナチュラルテイストが好きな方は、経年による変化を遂げた家具に魅力を感じることが多いです。そのため価値が下がりにくいカフェスタイルキッチンは時間が経つほどその魅力が増すため、客付けがとても楽になり早期客付けがしやすくなります。
▶弊社リノベーション実績は、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は弊社空室対策リノベーションの強さについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社リノベーションは賃貸リノベーションでは珍しい自然素材を取り入れているため、リノベーションコストはやや高めです。しかしコストをかけ資産価値を最大化させることで…
家賃相場の変動に左右されにくく、安定した家賃収入を得ることができる
一般的な物件と比べ早期客付けができる
退去後の原状回復費用を抑えることができる
このような効果が期待できるため、長期的な視点で考えばこちらのリノベーションの方が大きなメリットを享受できると言えるでしょう。
弊社空室対策リノベーションは徹底した差別化を図っているため、早期客付け効果が期待できます。賃貸空室対策リノベーションでお悩みの方はお気軽に下記までご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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