空室改善のためリノベーションしても、客付け／収益アップができなければ意味がありません。
リノベーションの最大のメリットは、物件資産価値が高くなるため従前と比べ家賃値上げ＋収益改善が期待できる点です。近年の賃貸市場は「部屋探しの多様化」が進んでいることから、クオリティーの高いリノベーションを行えば「築年数の古さ」は感じないため逆に入居促進効果が期待できます。
弊社物件は築年数が古くまた物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県です。そのため2018年からリノベーションを行ったところ2年後から増収増益＋急成長させることができたため弊社空室対策リノベーションは多くの不動産系メディアから注目されるようになりました。
▶詳細はこちらをご覧下さい。
本投稿は、弊社空室対策リノベーションの強さについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．弊社が空室対策リノベーションに強い理由
近年の賃貸市場は供給過多が続いているため空室率が悪化しています。特に競争力が低下している築年数が古い物件は価格競争に巻き込まれ、適正家賃以下にしても客付けができない物件が目立っています。
冒頭でもお伝えした通り弊社物件は築年数が古いため2018年から所有物件をリノベーションを行い、2年後から結果を出すことができるようになりましたが、弊社が行った空室対策リノベーションが強いワケとは…
付加価値が高いリノベーションを行っている
集客強化
資産価値目減りを抑えられるリンベーションを展開している
からです。それでは弊社空室対策リノベーションの詳細を見ていきましょう。
１）付加価値が高いリノベーション
日本一空室率が悪い県＋築30年越えの弊社物件が結果を出すことができた最大の要因は
集客ターゲットに沿った差別化リノベーション
を展開しているからです。
クックパッドが発表したリリースによると部屋探しの際「家賃」「アクセス」「リビングの広さ」等を妥協しても、キッチンの充実度を優先する方は多いとのことです。そのためリノベーションを機にキッチン交換する物件は非常に多いです。
▶クックパッドのリリース詳細はこちらをご覧下さい。
ただ競合リノベーション物件と同じような設備／内装になると「差別化」を図ることが難しくなると弊社代表は考えました。
弊社物件は2LDK物件で入居される方の大半は「20代～30代のカップル、新婚」が多いことから、女性が成約のカギを握っています。
女性にとってキッチンは特別な場所。そのためキッチンを導入する際「機能性」はもちろんですが「デザイン性」が優れたものを導入しなければ、真の意味で差別化を図ることは難しいと思われます。
そこで弊社代表は多くの女性が憧れる「おしゃれなカフェ」のお店にあるキッチンを賃貸リノベーションで再現できれば早期客付け＋資産価値を最大化できる考え、弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを製作しました。
弊社オリジナルキッチンは「既存キッチン」をリメイクしたものです。無垢材扉を取付け古くなったキッチンパネルは新しく張り替えしました。また特注のキッチンカウンターを開発＆導入することで、機能性＋利便性を向上させることに成功。
また上級グレードの部屋にはペンダントライト＆ダウンライトを標準装備。ライティングレールに専用フックを取付ければ、おしゃれな雑貨を吊るすことができます。
従前と比べ機能性＋利便性＋デザイン性が大幅に向上し温もり溢れるリノベーション部屋を製作したことで資産価値が高いリノベーション部屋となり、家賃を最大10%値上げすることに成功しています。
▶弊社キッチンリノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）集客強化→早期客付けに成功
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用するケースが多いため、物件募集する際同サイトに掲載するのが一般的です。
しかし同サイト内には検索画面があり「築年数」「エリア」「家賃」など希望条件に1つでも合致しない物件は成約候補から除外されてしまいます。
また一定の反響数が得られないと、同サイトに掲載料を支払っている仲介会社は「費用対効果がない」と判断し場合によっては同サイト掲載を取りやめてしまう可能性があります。
▶仲介会社が同サイト掲載を取りやめてしまう理由は、こちらをご覧下さい。
弊社リノベーション物件は、家賃相場より最大1万円以上高い家賃設定しているため、同サイト集客のみでは早期客付けは期待できません。
そこでリノベーション事業を展開した2018年に物件独自の公式サイトを開設。賃貸物件を最も利用している20～30代は調べ物をする際「リアルな情報と時短検索」を求めています。そのため調べ物をする際Google検索などの他にSNS検索もしています。
公式サイトを開設したことで、部屋の魅力／物件周辺情報／借主の声などをダイレクトに伝えることができ、また家賃や築年数で判断されることがないため、従前と比べ公式サイトからの反響数が急増。
内見に結び付けることができれば約8割の確率で入居に繋げることができるようになりました。その結果弊社物件の成約期間は年々短縮傾向となっています。
▶SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）資産価値目減りを抑えるリノベーション
差別化リノベーションを展開→資産価値の目減りを最小限に抑える＋独自集客を展開したことで
内見時／契約更新時借主から家賃値下げ要求がないため家賃収入が安定
部屋探しされる方はSNS検索もしている可能性が高い
ことから物件稼働率は年々上昇傾向となっています。また物件管理を強化していることもありリノベーション部屋に入居された方の約8割以上は長期入居して頂いているため、安定した家賃収入を得ることができています。
▶弊社リノベーション実績は、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は弊社空室対策リノベーションの強さについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社リノベーションは賃貸リノベーションでは珍しい自然素材を取り入れているため、リノベーションコストは高めになっています。
しかしコストをかけ資産価値を最大化させることで、
家賃相場の影響を受けにくいため、安定した家賃収入を得ることができる
一般的な物件と比べ早期客付けに成功
退去後の原状回復費用を抑える
効果が期待できることから、長期的な視点で考えばこちらの方がリノベーション恩恵が大きいと言えます。
弊社空室対策リノベーションは徹底した差別化を図っているため、早期客付け効果が期待できます。賃貸空室対策リノベーションでお悩みの方はお気軽に下記までご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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