賃貸集客方法を見直すだけで、反響数増加は期待できる
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 18 時間前
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賃貸物件を募集する際、仲介会社に反響が期待できる大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載依頼します。しかし競争力が低下した築年数が古い物件は、好エリアにない限り反響数を伸ばすことが難しくなるため、空室が長期化になりやすくなります。
反響数が少なければ空室による家賃機会損失が増えるため、管理会社や仲介会社は貸主に家賃値下げを提案します。しかし競争力がない物件が家賃値下げしても…
早期客付けは難しくなる
客付けできても家賃収益は低下
の懸念が高くなります。
しかし賃貸集客方法を見直すことで、築年数に関わらず反響数増加は期待でき、入居促進に繋げることは十分可能です。
弊社物件がある山梨県は、平成30年の推計で民間賃貸住宅（共同住宅）の空室率が全国ワースト3位となるなど、かつて賃貸住宅の空室率が全国でも高い地域として報告されていました。また、弊社物件は1993年築で、築30年を超えています。
2018年から空き室のリノベーションを進める中で集客方法を全面的に見直しました。
その結果現在では物件公式サイトからの入居が全体の約8割以上となり、閑散期であっても早期成約を実現させることができるようになりました。
本投稿は賃貸集客方法の見直しがどのように反響数を増加させるかについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
賃貸集客方法見直しポイントはここ！
賃貸検索サイトだけでは、築古物件は家賃や築年数で比較され、入居候補から外れやすくなる。
仲介会社による通常募集に加え、公式サイトやSNSで物件の魅力を直接伝える経路が必要。
リノベーションと独自集客を組み合わせることで、指名内見や閑散期の早期申込みにつなげられる。
１．賃貸集客方法を見直すべき理由
賃貸経営は借主が契約することで家賃収入が得られます。そのため早期に募集部屋を成約させることが重要であり、成約できなければ家賃機会損失が大きくなります。
都市部や築年数の浅い物件は一定の賃貸需要があるため、早期成約は期待できます。一方築年数が古い物件は競争力、物件価値が低下するため早期成約が難しくなります。
このような状況の背景には、物件供給数の飽和状態の他にいくつかの要因が影響しています。
賃貸検索サイトコストの問題
部屋探しの変化
家賃値下げ集客の限界
それではそれぞれの要因を見ていきましょう。
１）賃貸検索サイトのコスト問題
物件情報を賃貸検索サイトに掲載する場合、掲載料は仲介会社が負担します。そのため空室期間が長期化すればするほど、ランニングコストは増加してしまいます。
反響数が少ない物件は、成約に繋げられないため仲介会社にとってはマイナス要因となります。その結果仲介会社によっては貸主が知らないうちに、同サイト掲載を取りやめてしまうこともあります。
▶仲介会社が同サイト掲載をやめる理由については、こちらの動画をご覧下さい。
２）部屋探しの変化
株式会社リクルートによると、部屋探ししている方が物件見学／仲介店舗訪問する件数は年々減少傾向になっているとのことです。
現在ではスマートフォンひとつで簡単に物件検索ができ、希望条件に合致した部屋を見つけることが可能です。そのため複数の仲介会社に訪問しなくても短期間で部屋を決めることができます。
このように賃貸検索サイトの検索に引っかかりやすい物件（好エリア／築浅物件など）は早期成約が期待されますが、検索に引っかかりにくい物件は反響数UPが期待できず、空室期間が長期化する傾向にあります。
また仲介会社来店数が減少すると、広告料物件を紹介する機会が少なくなるため、昔と比べると費用対効果は期待できません。
▶株式会社リクルートが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
▶広告料に関しては、関連記事「広告料増額しても、空室対策にはならない理由」をご覧ください。
３）家賃値下げ集客の限界
空室期間が長期化するより家賃値下げを行い早期成約を図る方が、結果的には家賃機会損失を最小限に抑えられると言われています。しかし家賃値下げ集客を行うことにより…
貸主の家賃収益が低下する
同一物件内で家賃差が生じ、既存借主との調整が必要になる可能性がある
更新時の家賃交渉に影響する可能性がある
が発生しやすく、場合によっては負のスパイラルに陥ることも考えられます。
▶負のスパイラルに関しては、関連記事「賃貸経営の負のスパイラルとは？」をご覧ください。
２．独自集客のメリット
競争力が低下している築年数が古い物件は、「家賃帯」「築年数」で不利になりますが集客自体を見直すことで反響数を改善させることが可能です。
そのためには貸主自ら物件集客を行うことをおすすめします。具体的にはホームページやSNS開設し、物件の魅力を多くの方に伝えると、入居希望者にアプローチしやすくなるため効果的です。
貸主自ら物件集客することで以下のメリットが期待できます。
物件条件が悪くても集客の影響を軽減できる
仲介会社が協力してくれる
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）条件が悪くても影響なし
賃賃貸検索サイトでは、利用者が設定した家賃・築年数・間取りなどの検索条件に合致しない物件は、検索結果に表示されないことがあります。
しかし貸主がHPやSNSを開設／集客することで、家賃帯や築年数に縛られず、多くの人に物件アピールできます。またハッシュタグをつけて投稿することで、物件情報を拡散させ反響数の増加が期待できます。
２）仲介会社が協力してくれる
仲介手数料は仲介会社にとって重要な収入のひとつであり、担当者の営業成績にも関係します。
ただ貸主が独自集客で見つけた入居希望者を仲介会社へ紹介すれば、仲介会社も契約手続きを進めやすくなります。そのため、募集や契約条件について協力を得られる場合があります。
３．弊社集客事例
弊社物件は競合他社と比べると退去リフォームに力を入れていたため、2016年までは早期成約ができていました。
しかし翌年の繁忙期、リフォーム済みの部屋が殆ど埋まらず3月末には転勤による2部屋同時退去が発生し、収益が低下してしまいました。
そこで、まずリフォームからリノベーションへと舵を切りました。その後、集客方法も見直すきっかけとなったのが、2018年に初めてリノベーションした部屋が、成約まで約10か月かかったことです。
当時は賃貸検索サイトを中心に募集しており、室内の価値を入居希望者へ十分に伝えきれていなかったのではないかと考えました。
この経験を踏まえ、管理会社・仲介会社・賃貸検索サイトによる募集を継続しながら、物件公式サイトやSNSを通じて、貸主から入居希望者へ直接魅力を伝える経路を追加しました。その結果、現在では入居される方の約8割が公式サイト経由となり、閑散期でも安定した集客が可能になりました。
2026年に募集した2階の角部屋では、Instagramを見た方から内見予約が入り、内見当日に入居申込みとなりました。弊社が目指しているのは、仲介会社に頼らない募集ではありません。既存の募集網を活用しながら、入居希望者から「この部屋を見たい」と指名してもらえる状態をつくることです。
▶リノベーションを決意するまでの経緯と、2026年に実際に行った退去後の募集結果については、以下の記事で詳しく紹介しています。
４．まとめ
今回は、賃貸集客方法の見直しによって反響を増やす考え方を、弊社事例を交えて紹介しました。
築年数が古い物件は、賃貸検索サイトでは家賃や築年数で比較され、候補から外れやすくなります。弊社でも2018年に初めてリノベーションした部屋が成約まで約10か月かかったことをきっかけに、通常募集を継続しながら公式サイトやSNSによる独自集客を始めました。
現在では入居者の約8割が公式サイト経由となり、2026年にはInstagramから内見予約が入り、内見当日に申込みとなった事例もあります。築古物件では、部屋の価値を高めるだけでなく、その魅力を入居希望者へ直接伝え、「この部屋を見たい」と指名される状態をつくることが重要です。
弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実践してきた空室対策全体の考え方については、空室対策リノベーション完全ガイドで解説しています。実際の改善内容と成果については、空室対策リノベーション実績をご覧ください。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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