賃貸リノベは収納で勝つ！予算3万円からできる空室対策と実例4選
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月30日
- 読了時間: 21分
築年数が経過すると、室内の使い勝手が現代のライフスタイルと合わなくなるため、適正家賃で募集しても集客がうまくいかなくなるのは、貸主共通の悩みです。
しかし、リノベーションを行うことで物件の機能性と利便性が向上し、早期成約や付加価値アップによる家賃値上げといった大きなメリットが期待できます。
ただし、ここで多くの貸主が陥る致命的な罠があります。それは早期成約を最優先にするあまり、キッチンや内装といった目立つ部分ばかりに投資した結果、「収納の強化」は後回しにされることが多いです。
部屋探しをされる方は、平均3件程度内見をしています。いくらおしゃれにリノベーションされていても、内見時に「圧倒的に収納が足りない」と判断されてしまえば、競合物件に流れてしまうのは、火を見るより明らかです。
本投稿は、予算を最小限に抑えながら、劇的な効果を生む賃貸収納リノベーションの具体的な空室対策について徹底解説します。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
現代の借主は家賃以上に収納の充実度をシビアにチェックしている。築古物件の収納力不足は成約の大きな足かせとなるため、リノベーションによる収納強化が競合に勝つ最大の空室対策になる。
大がかりな改修をしなくても、数万円の低予算で顧客を掴む収納強化は可能。玄関、キッチン、洋室、脱衣所のデッドスペースを活かしたリノベーションが、費用対効果の高い空室対策になる。
ターゲット層に合わせた収納設計を行い、品質を落とさずコストを下げる手法が施主支給。大型設備と家具の特性を見極め、プロへの外注と施主支給を賢く使い分けるメリハリが、空室対策成功を左右する。
１．リノベーションで「賃貸の収納強化」が最大の空室対策になる理由
築20年以上の物件を所有している貸主にとって、空室問題は常に頭を悩ませる問題です。真っ先に検討することといえば、家賃の値下げや設備交換、広告料（AD)の増額ではないでしょうか？
実は現代の賃貸市場において、内見者が家賃よりもシビアにチェックしているポイントがあります。それは収納スペースです。
ここでは、なぜ収納の強化が築20年以上の物件にとって最大の空室対策になるのか、内見者の心理や最新データをもとにお伝えします。
１）家賃より先に見られているのは「荷物が収まるか」
空室期間が長期化すると、多くの貸主は家賃の値下げなどの条件面の変更を検討しがちです。しかし実際の現場に目を向けると、内見者が家賃以上に厳しくチェックしているのは、「自分達の荷物がすっきりと収納できるか」といった、極めて現実的なポイントです。
特に現代の賃貸市場のメイン層である20～30代のカップルや新婚世帯は、我々が想像する以上に多くの荷物を持っています。二人分の衣類や靴はもちろんですが…
季節家電（扇風機やヒーター）
旅行用のスーツケース
アウトドア用品
日用品のストック
など、その量は20年～30年前の生活水準とは比較になりません。近年施工された新築物件が、多少の居住スペースを削ってまでもウォークインクローゼットなどの大型収納を確保しているのは、まさにこの「荷物の多さ」に対応するためです。
一方で築年数が経過している物件の多くには、現代のライフスタイルとの間に決定的な「収納のミスマッチ」が存在します。
部屋自体は広いのに、収納が押入タイプしかない
洋室に収納があるものの、奥行きや幅が小さすぎて服が収まらない
洗面脱衣所に下着やタオルを置くリネン庫が一切ない
といったことは決して珍しくはありません。
こうした収納不足の部屋に入った瞬間、内見者は無意識のうちに「入居後のネガティブな生活イメージ」を膨らませてしまいます。
洋服をかけるために、わざわざ突っ張り棒を買い足さないといけない
入りきらない服をハンガーラックに置くと、部屋が手狭になり生活感を感じやすくなる
脱衣所に収納棚がないから、自分で洗濯機ラックを組み立てて設置しないといけない
と、入居後直後から「手間と出費」を予想してしまいます。
そのためどんなに室内がきれいにリフォームされていても、内見者に「この部屋では自分の生活が収まりきれない」と判断されてしまえば、成約になることは絶対にありません。
内見者は、単に家賃が安い部屋ではなく、自分の荷物をスマートに整理でき、ストレスなく暮らせる「生活しやすい部屋」をシビアに選んでいます。
逆を言えば、築年数が古くても収納が充実していれば、「整理整頓しやすい」「室内を最大限活用できそう」と、入居後のポジティブな暮らしのイメージを一気に高めることができます。
２）データが証明する借主の本音
「内見者がいかに収納を重視しているか」については、感覚的なものではなく、客観的なデータで明確に証明されています。イタンジ株式会社が発表したリリースによると…
回答者の約9割は「次回の部屋探しで収納スペースを重視する」と回答
現在の住まいの収納に対して「不満」と回答した人は「満足している」と回答した人を大きく上回っている。
「収納不足が理由で購入を我慢しているもの」の第1位は衣服、第2位は調理器具・調理家電
であることが分かりました。今の借主にとって収納の有無は暮らしの質や物欲さえも左右する、極めて優先順位の高い要素であることが分かります。
借主の収納に対する切実な悩みは、ダイワハウスの調査でも浮き彫りになっています。ダイワハウスが発表したリリースによると、集合住宅の入居者の約7割が「備付収納に不満を感じている」ことが明らかになっています。
なかでも最も多かったのが、「洋服が増えてしまい、収納できるスペースを超えている。本当に何とかしたい」といった悲鳴に近いリアルな意見です。
詳しい調査結果や借主の本音は、同社の「理想の収納アンケート」にも掲載されていますが、今の借主にとってクローゼットの容量不足は、日々のストレスに直結する致命的な問題なのです。
これらのデータからも分かる通り、収納の有無は「入居満足度」を著しく下げるだけではなく、入居促進における致命的な足かせになります。
特に築20年以上の物件は、現代のライフスタイルや持ち物の量に対して、収納の「量」も「形」も圧倒的に不足しているのが実情です。
だからこそ、家賃を下げる前にリノベーションで収納を今風に強化（クローゼット化や可動棚の設置、デッドスペースの活用など）するだけで、エリア内の競合物件に対して圧倒的な差別化を図り、物件の競争力を劇的に高める特効薬となります。
２．【コスト別】空室対策に効く！賃貸収納リノベーションの具体策4選
一般的に既存の収納を拡張するリフォーム（例えば押入をクローゼットに改修）するとなると、20万円～50万円と高額な費用が発生します。
しかし知恵を絞れば、数万円レベルの低予算でも、顧客の心をつかむ収納強化は十分に可能です。弊社代表が所有物件で実践し、劇的な集客効果を生み出した5つの具体策を、リアルな費用・成果とともに公開します。
まずは、全体像を把握できるように、比較表を作成しました。
▶築笛うアパートで効果が出やすい改善箇所は、関連記事「築古アパートのリノベーションアイデア」で詳しく紹介しています。
１）玄関：【予算5万円】26足収納＆ブーツ対応の既製品シューズボックス導入
スニーカー研究メディア「すにらぼ」が発表したリリースによると、大人一人当たりの靴の平均所持数は10.4足であることが分かっています。つまり、2人暮らしであれば最低でも20足以上の収納力が必要です。
しかし、築年数が古い物件にデフォルトで備え付けられているシューズボックスは、背が小さく収納力が頼りないものが大半です。特にファミリー向けアパートで二人暮らしをする場合、靴が入りきらず玄関に溢れてしまうため、内見時の第一印象を大きく落とす原因になります。
さらに従来の固定棚では、「ロングブーツが折れて曲がってしまい入らない」点も、女性客から不満が出やすい致命的なポイントになります。
弊社物件でもこの問題に直面したため、リノベーションのタイミングで、古いシューズボックスを撤去し、空間を縦に活かせる、大容量の既製品シューズボックスを導入しています。
【費用内訳】
本体代：約44,000円
取付け工賃：6,000円
合計：50,000円
シューズボックスをリニューアルしたことにより、最大26足の靴が収納可能になりました。内部は可動棚になっているため、高さのあるロングブーツも型崩れさせることなくきれいに収まります。
何より、玄関ドアを開けた瞬間の「スタイリッシュな空間」と、扉についた大型ミラーによって「お出かけ前の身だしなみチェックができる利便性」が加わったことで、内見者の第一印象が劇的に向上しました。
予算5万円でこれだけのインパクトを与えられる玄関収納は、コストパフォーマンス最強の空室対策と言えます。
２）キッチン：【予算５～6万円】壁付け間取りを活かす収納付きキッチンカウンター
賃貸物件のキッチンは戸建てとは異なり、キャビネットの容量が圧倒的に小さいため、鍋やフライパン、炊飯器などの置き場所に困るケースが確実に発生します。また単純に「調理スペース自体が狭い」という点も、築年数が古い物件の大きな弱点です。
実は、近年の部屋探しにおいて「キッチンの使いやすさ」をどれほど重視しているか、驚くべきデータがあります。
レシピ検索大手のクックパッド株式会社の調査によると、引っ越し先を選ぶ際、多少希望条件を妥協してでも、「充実したキッチン環境がある物件を選ぶ」と回答した方が、なんと過半数を超えることが分かりました。
さらにレシピサイトを運営するNadia株式会社が発表したリリースによると、物価高の影響から「毎日自炊する」方は55％以上に達していることが分かっています。
つまり、現代の賃貸市場において、キッチンの「調理スペースの広さ」や「機能性の高さ」は、成約率を大きく変える致命的なカギになっています。
とはいえ、築20年以上のファミリー向け物件によくある「壁付けキッチン」を、何十万円もかけて「対面キッチン」へ変更するのは、コスト的に容易ではありません。
また単に古いキッチンを新しいものに交換するだけでは、根本的な「調理スペースの狭さ」や「収納不足」を解決できないケースがほとんどです。そこで、コストを徹底的に抑えつつクオリティを担保するために、弊社が目を付けたのが「IKEA製のカウンター」です。
弊社物件では2018年から空き室を順次リノベーションを行っており、キッチンには無垢材を用いたオリジナルのカフェスタイルキッチンを採用しています。当初は機能性を高めた「オーダーメイドの造作カウンター」を設置していました。
しかし特注となるため、カウンターだけで約30万円近い費用が発生してしまい、コスト高になる点が大きな懸念材料でした。そこで大幅なコストダウンを狙って、一部の部屋にIKEA製のカウンターを試験的に導入し募集したところ、想像以上の大反響で早期成約に至りました。
この成功を受け、今後リノベーションを検討している5つの部屋にも、全てIKEA製のカウンターを標準採用することを決めています。
▶弊社カフェスタイルキッチンの詳細については、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」でも詳しく紹介されています。
【費用内訳】
IKEA製カウンター本体：約50,000円
施工会社への組み立て、設置費用：10,000円
合計：60,000円
IKEA製カウンターの最大のメリットは、その圧倒的な収納力です。食器類だけではなく、炊飯器などの大型家電もすっきりと収まるため、キッチン全体を生活感のないおしゃれな空間にすることができます。
さらに天板が非常に広いため、二人暮らしであればダイニングテーブルとしても、そのまま活用することができます。
空室対策としてリノベーションする際、キッチン丸ごと新品に交換する物件は多いものの、壁付けキッチンの間取りを活かして「カウンターを新設」している競合物件はエリア内にはほぼ皆無です。
そのため内見者からの評価は極めて高く、このIKEA製カウンターを設置した部屋は、募集時期に関わらず常に1か月程度で入居が決まるほど、キラーコンテンツとなっています。
従来の造作カウンター（約30万円）と比較しても、わずか5万円～6万円でこれほどの集客効果を発揮できるため、極めて費用対効果が高い収納リノベーション手法と言えます。
▶低コストで効果を出す空室対策の考え方は、関連記事「効果100倍！費用対効果抜群の空室対策とは？」でも紹介しています。
３）洋室：【予算各2万円～3万円】押入れのハンガーパイプ化とデッドスペースのオープンクローゼット化
築年数が20年以上の物件の収納は、中棚で上下が仕切られている、いわゆる「押入れ型」の収納が多く見られます。
しかし現代のライフスタイルでは、服を畳んで重ねるのではなく、「ハンガーにかけて並べるスタイル」が主流です。
内見者にとって”収納＝クローゼット”の認識が強いため、従前のままではコートやワンピースなどの長物衣類が収納できず、結果的に使い勝手の悪い部屋と判断され、成約率に悪影響を及ぼします。
だからといって、リフォーム会社に依頼して何十万円もかけてクローゼットを新設する必要はありません。なぜなら布団や嵩張る荷物を保管するには、中棚がある方が便利であることもあるため、利便性を考えると「すべての収納を一律クローゼット化にする」のは得策ではありません。
そこで弊社が実践しているのが、一部の収納のクローゼット化と、デッドスペースを活用したオープンクローゼットの増設を組み合わせた、低コストで収納力を最大化させる手法です。
手法A：押入れのハンガーパイプ化（クローゼットリフォーム）
既存の押入れの中棚を撤去し、壁紙を張り替えてステンレス製のハンガーパイプを2本通すだけの手法です。これだけで内見者が好む「大容量のクローゼット」へと生まれ変わります。
あえて一部の収納のみクローゼット化にしているのは、従来の押入れの利便性を残しつつ、新築物件にはない「使い分けができる収納」として内見時のPRポイントになるからです。
手法B：デッドスペースを活用したオープンクローゼット化
部屋の利便性をさらに強化するため、天井のデッドスペースをうまく活用し、あえて建具をつけない「オープンクローゼット（マルチハンガーパイプ）」を設置しています。これにより借主は…
日常的に着る機会が多い衣服やコートは、サッと手に取れるオープンクローゼットにかける
オフシーズンの服や大切な衣類は、クローゼットに収納する
といった、理想的な使い分けが可能になります。毎日の服選びと衣服の整理が圧倒的にしやすくなるため、持ち物の多い若い世代の心に確実に掴みます。また扉がないため、室内に圧迫感を与えず広く見せる効果も生まれます。
【費用内訳】※施工箇所によって金額は異なります。
クローゼットリフォーム：中断撤去・廃棄、内装：約15,000円、ステンレス製ハンガーパイプ代：約5,000円、施工費：約10,000円＝合計30,000円
オープンクローゼット：ステンレス製ハンガーパイプ代：約15,000円、施工費：約5,000円＝合計20,000円
どちらの手法も、わずか2万円～3万円という極めて低コストで施工可能です。
現代のニーズに合わせた「ハンガーにかけられる収納」を適切に配置することで、築年数が古い物件の最大の弱点であった”収納のミスマッチ”を完全に解消。エリア内の競合物件に対して「家賃を下げずに、暮らしやすさで選ばれる部屋」へと劇的に競争力を高めることができます。
▶デッドスペースを活用した収納改善の実例は、関連記事「限られたスペースを最大限活用する方法」も参考になります。
４）洗面脱衣所【予算1.5万円】洗濯機上のデッドスペースを活かす可動棚設置
賃貸物件のなかでも、最も生活感が出やすく、かつ収納不足に陥りやすいのが「洗面脱衣所」です。床に置くスペースが1㎝も残されていなくても諦める必要はありません。
デッドスペースにありながら洗濯機上の「壁面」を使えば、わずかな予算で劇的な収納スペースを創出できます。
実は、築年数が経過した物件の多くは、洗面脱衣所に収納棚が設置されていません。しかし、脱衣所は洗濯機を置く場所であり、家族分のタオルや下着、さらには洗剤や柔軟剤などの洗濯用品を日常的にストックしなければならないため、ある程度の収納容量が絶対に必要になります。
もし収納棚が設置されていないと、借主は入居後に自費で「洗濯機ラック」などを用意しなければなりません。しかし市販のラックは収納量が少なく、見た目も生活感が出てしまいます。
洗面脱衣所は特に女性にとって、非常に大切な空間です。内見時に、「ここに棚がない＝利便性が悪い」と判断された時点で、他の物件に流れてしまう恐れは高くなります。
弊社物件も、もともと洗面脱衣所に収納棚はありませんでしたが、リノベーション事業を開始する前から、退去を機に順次収納棚を設置してきました。
ちなみに上の部屋は、2024年から施工業者さんを変えたこともあり、棚の位置を自由に変えられる「レール式の可動棚」を新たに導入しています。
【費用内訳】
棚柱、ブラケット、棚板：約8,000円＋施工費：約7,000円＝合計15,000円
借主がわざわざ洗濯機ラックを用意する手間と費用を省けるだけでなく、従前と比べて収納容量が大幅にアップ。
雑多になりがちな脱衣所周辺が、すっきりと片付く空間へ生まれ変わりました。内見時の印象も高く、15,000円の投資に対して成約スピードが非常に大きい、コスパ最強のリノベ手法です。
▶洗面脱衣所の収納不足が成約率に与える影響は、関連記事「洗面脱衣所収納を増やすべき理由」で解説しています。
▶空室対策リノベーション全体の費用・収益・判断基準は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」もあわせてご覧下さい。
３．収納リノベーションで失敗しない注意点と予算（コスト）の抑え方
１）ただ広げるだけではNG！ターゲット層に合わせた収納設計
収納は「とにかく広くすればいい」というものではありません。物件のターゲット層に合わせた最適な設計をしなければ、投資対効果は半減してしまいます。
単身向け、学生ターゲット：「洋服のかけやすさ」と「家電の配置」が命です。限られた平米数を潰さないよう、クローゼット化や壁面可動棚、オープンクローゼットなど、空間を縦に活かす工夫が最優先となります。
ファミリー、二人暮らしターゲット：「生活感が出るものを如何に隠せるか？」が重要です。玄関のシューズボックスの容量や、キッチン周りの収納付きカウンターなど、日常の家事動線上に大容量の「隠せる収納」を用意することが、集客の絶対条件になります。
２）安易なDIYは危険？プロが教える「施主支給」でコストを削減する方法
すべてのリノベーションをリフォーム会社に丸投げしていては、いくらキャッシュがあっても足りません。しかし、コストを抑えたいからといって、安易にすべてをDIYで済ませようとするのは、おススメできません。
最近では下地（壁の裏にある柱）を探す専用の道具が安価に手に入るため、ハンガーパイプや可動棚を設置するといった比較的簡単な工事であれば、貸主自身が工具一本で施工し、材料費だけで抑えることは可能です。
しかし人に貸し出して家賃を貰う以上、仕上がりのクオリティは極めて重要です。どれだけコストを浮かせても、見た目が不格好だったり、強度が足りずに落下の危険性があったりするようでは、本末転倒です。
実際にDIYの仕上がりは、プロの職人と比べると、目に見えて差が出てしまいます。そこで弊社が実践している、クオリティを落とさずにコストだけを下げる最強の方法が「施主支給の交渉」です。
リアルなコストダウン事例
施主支給とは、設備や材料（本体）を貸主自身がネットなどで安く購入し、取付工事だけをプロの施工会社に依頼する手法です。これにより、工事全体のクオリティをプロの手で担保しつつ、業者の中間マージンをカットすることができます。
弊社では、以下の方法でコストを最小限に抑えています。
シューズボックスやIKEA製カウンター：貸主側で本体を購入。（施主支給）
施工会社への支払い：取り付け費のみ
あなたはどっち？貸主における「施主支給」の向き・不向き
コストを抑える上で非常に強力な施主支給ですが、すべての貸主におすすめできるわけではありません。賃貸経営のスタイルによって明確に「向き」「不向き」が分かれます。
施主支給がおすすめの方とは？
多少の手間や発注、納期の管理に時間を割けてでも、空室対策の費用を極限まで抑えたい方。
IKEAカウンターなど、エリア内の競合物件にはない”こだわり”を自分の手で仕入れて、差別化したい方。
施主支給が向いていない方とは？
トラブル対応や現場への配送手配の手間を一切省き、施工後の製品保証や定期メンテナンスまで全て施工会社に丸投げしたい方。
本業が忙しく、リノベーションに時間をさけられない方
万が一転倒リスクがある大型家具や、ミリ単位の正確な収まりが求められる箇所は、ケチらずにプロの職人に外注する。そして本体は家具の特性を見極め、時間を手間を少しだけ投資して「施主支給」で中間マージンを徹底的に削る。
この徹底したメリハリこそが、ローコストで高品質な収納リノベーションを実現し、物件の入居率を100％に高める唯一の方法です。
▶築古アパートの収納不足を低予算で改善する具体策は、関連記事「収納力が弱い築古アパートを改善する方法とは？」でも、詳しく解説しています。
４．まとめ
今回は、予算を最小限に抑えながら、劇的な効果を生む賃貸収納リノベーションの具体的な空室対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
現代の借主は家賃以上に収納の充実度をシビアにチェックしている。築古物件の収納力不足は成約の大きな足かせとなるため、リノベーションによる収納強化が競合に勝つ最大の空室対策になる。
大がかりな改修をしなくても、数万円の低予算で顧客を掴む収納強化は可能。玄関、キッチン、洋室、脱衣所のデッドスペースを活かしたリノベーションが、費用対効果の高い空室対策になる。
ターゲット層に合わせた収納設計を行い、品質を落とさずコストを下げる手法が施主支給。大型設備と家具の特性を見極め、プロへの外注と施主支給を賢く使い分けるメリハリが、空室対策成功を左右する。
築20年以上の物件において、現代のニーズに合わせた賃貸の収納強化は、家賃を下げることなく劇的な効果を生む最強の空室対策です。今回ご紹介した5つの収納リノベーション事例のように、低コストでもアイデア次第では競合物件との圧倒的な差別化は十分に狙えます。
しかし、所有物件の「正解」を見極めるには、ターゲット設定や施主支給のノウハウなど専門的な知識も欠かせません。「何から手を付ければいいのかわからない」とお悩みの方は、まずは弊社の無料相談を利用していませんか？
あなたの物件の価値を最大化する最適なプランをご提案します。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2006年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと劇的に改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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