賃貸リノベーションすると、資産価値が高くなる理由とは？
更新日：6月22日
人間も建物も、同じように年を重ねていきます。
新築時は「建物完成する前」に部屋が埋まりやすかったのに、築年数が経過してくると、集客に苦戦するようになり、築年数が20年を超えてくると、家賃相場が下落し家賃値下げの影響を受けやすくなってしまいます。
家賃が下がれば収益も低下してしまうため、キャッシュフローが悪化してしまうリスクが高くなってしまいます。
ただ築年数が経過したとしても、資産価値を高める対策を講じれば、家賃値上げや集客がしやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っています。
リノベーションを行ったことで資産価値が向上し、その結果2020年以降は増収増益を達成するまでに至り、弊社のリノベーション取組はメディアにも多数掲載されています。
本投稿は、リノベーションするとどうして資産価値が高くなるのかその理由についてお伝えいたします。
▼目 次
１．リノベーションしないと収益が悪化する
築年数が経過してしまうと、新築物件と比べて内装や間取り的に劣ってしまうことから、資産価値はどうしても低下してきます。
そのため、部屋を借りる方も「古い物件より新しい物件」の方がいいという考えに至ってしまうため、家賃維持することが難しくなってしまいます。
一般的に「築年数が1年経過するたびに1％家賃が下落する」と言われています。
仮に1室6万円の部屋を10部屋所有していた場合、1か月60万円の家賃収入が発生しまますが、築年数が20年を経過した場合で上述に当てはめて計算すると、1か月の家賃収入は6万円×10部屋×20％＝48万円となります。
年間に換算すると、144万円の損失となってしまいますが、これはあくまでもシミュレーション。
地方都市においては空室率が悪化しているため、実際にはもっと家賃値下げを余儀なくされるか、成約になったとしても短期間では難しいのが正直なところです。
さらに築年数が経過した物件では修繕費が多くなりがちになってしまうため、損益分岐点が高めになってしまうことから、家賃値下げしてしまうとキャッシュフローが回らなくなってしまいます。
２．リノベーションすると物件選択肢が一気に増える
部屋探しをされている方は、あらかじめ家賃予算を決めてから探しています。
昔も今も築年数が浅い物件は一定の需要があり、特に新築物件は最新設備が充実（＝資産価値が高い）しているため、建物完成前に満室になることも珍しくはありません。
ただその一方で、新築物件の家賃や初期費用はエリア内において高い設定となっていることから、新築に入居したいけれど家賃予算が合わない方は、入居を諦めるしか方法はありません。
しかし、リノベーション物件は築年数が経過しているものの、設備や間取り変更してから募集を行っていることから、築年数さえ気にしなければ古さは全く感じられません。
さらに近年のリノベーション物件では、デザイン性を重視しているため、場合によっては新築よりおしゃれになっているところもあります。顧客のニーズを反映できるようなリノベーション物件を提供することができれば、新たな顧客開拓も容易にできます。
３．リノベーションすると家賃値上げがしやすくなる
リノベーションすると資産価値が高くなるため、リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなります。
大都市圏では賃貸需要がそれなりにありますので、従前家賃と比べて20％程度値上げすることも可能になってきますが、地方都市ではすでにエリアによっては空室率が30％台を超えている所があるため、同エリア内において家賃値上げは10％が限界と言わざるを得ません。
上のグラフをご覧下さい。
弊社エリア内の新築２LDK賃貸の家賃相場は、7.8万円となっています。（2023年1月現在）
弊社物件では2018年からリノベーションを展開しており、リノベーション後の家賃は従前前と比べて最大で10％値上げしています。
本音で言うと、もう少し家賃値上げをしたい所ではありますが、もし従前家賃と比べて20％値上げしてしまうと7.2万円。新築の家賃相場と比べて6万円しか差異がないため、弊社物件では最大で家賃10％値上げまでとしています。
▶弊社リノベーションの失敗例に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーションの失敗と対策を解説
４．リノベーションすると集客上有利になる
不動産仲介会社は、成約に伴う仲介手数料が唯一も売上となることから、成約に結び付けたい物件を最優先で紹介・案内します。
新築物件や築浅物件が募集開始すると、複数の仲介会社が大手賃貸サイトに物件募集を行いますが、これは築浅物件は早期に部屋が埋まりやすく、さらに家賃帯も高いことから仲介手数料を多くもらえるため、積極的に紹介しています。
リノベーション物件は築年数は経過しているものの、室内空間は新築並みとなっていることから、仲介担当者たちも成約させやすい物件と認識しています。
そのため、同じ築年数の物件であってもリノベーション対応しているところとそうでない所では、担当者の熱の入れ方も違ってきます。
５．まとめ
今回は、リノベーションすると資産価値が高くなる理由についてお伝えいたしました。
ポイント部分をもう一度おさらいしてみましょう！
弊社物件は築年数が経過していて、さらに物件がある山梨県は、日本一空室率が悪いため、エリア内にある競合他社物件では家賃値下げを頻繁に行っています。
ただ近年では家賃値下げ集客にも限界が来てしまい、家賃相場より安く設定している物件がなかなか成約に繋げられなくなり、長期間空室となっています。
弊社物件では顧客が創造できるような差別化リノベーションを展開したことによって、資産価値を高めることに成功。その結果2020年以降は満室＋増収増益を達成することができ、安定した賃貸経営を継続することができています。
▶弊社の空室対策はメディアにも多数掲載されています。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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