賃貸リノベーションすると、資産価値が高くなる理由とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月10日
- 読了時間: 6分
新築～築年数が浅い時期は早期客付けは当たり前でしたが、築年数が経過すると集客に苦戦することが多くなります。特に築年数が20年を超えると、設備の老朽化が際立ち空室が目立つようになります。こうした状況では家賃値下げしても客付けに苦戦することが多くなります。
家賃値下げがが繰り返されると、キャッシュフローが悪化するのは明白です。
しかし付加価値をつけたリノベーションを行うことで物件資産価値が向上します。これにより築年数が古い物件にありがちな「空室問題」「家賃下落」を回避でき、収益性を改善させることが期待できます。
本投稿は賃貸リノベーションすると、資産価値が高くなる理由についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．家賃値下げ集客の限界
一般的に「築年数が1年経過するたびに1％家賃が下落する」と言われています。
仮に1室6万円の部屋を10部屋所有している場合、家賃収入は60万円ですが築年数が20年を経過した場すると、1か月の家賃収入は6万円×10部屋×20％＝48万円となります。シミュレーション上年間144万円損失することになります。
地方都市では人口減少や物件供給数増加が影響し空室率が悪化しています。このため実際にはさらに家賃値下げを余儀されることが多く、空室期間が長期化してしまう傾向があります。その結果損失額はさらに増加する可能性が高まります。
さらに築年数が経過した物件では修繕費が増加しがちです。その結果損益分岐点が高くなるため、家賃値下げするととキャッシュフローが回らなくなり負のスパイラルに陥るリスクが高まります。
このような状況を避けるにはリノベーションなどの戦略的な対策が必要です。
▶負のスパイラルに関しては過去記事をご覧下さい。
２．賃貸リノベーションすると、資産価値が高くなる理由とは？
築年数が古くなった部屋の設備／間取り／内装などを一新すると「付加価値」が高まります。その結果見た目には、築年数を感じさせない魅力的な空間が生まれ資産価値が向上します。
資産価値が高くなると当然反響数が増えるため早期客付けが期待できます。リノベーションすることで以下の効果が期待できます。
物件選択肢が広がる
家賃値上げができる
集客上有利になる
それではそれぞれの効果を見ていきましょう。
１）リノベーションすると物件選択肢が一気に増える
近年では部屋探しの多様化が進み、室内クオリティーが高ければ築年数の古さは特に問題ではありません。
また築年数が浅い物件を希望される方の中には、家賃を抑えたいと考えている方も多くいます。リノベーション物件は築年数が浅い物件より家賃がリーズナブルでありながら、クオリティーが高い部屋になっていることから部屋探しの選択肢に入る可能性が高まります。
つまりリノベーションを行うことによって、必然的に反響数を増やすことができ、早期客付けに繋げやすくなります。
２）家賃値上げがしやすくなる
リノベーションすると従前と比べ物件資産価値が高まります。そのためリノベーションを機に家賃値上げすることが可能となります。
但し注意が必要なのは、エリアによって家賃値上げ率が異なる点です。
賃貸需要が多い大都市圏は物価が高いため、従前より家賃20％以上値上げは期待できます。一方地方都市では空室率の悪化／物価自体が安いため、大都市と比べ家賃値上げには限度があります。
上のグラフをご覧下さい。2023年1月現在、弊社エリア内の新築２LDK賃貸の家賃相場は、7.8万円となっています。
弊社物件では2018年からリノベーションを展開しており、リノベーション後の家賃は従前と比べて最大で10％値上げしています。
本音で言うと、もう少し家賃値上げしたいのですが、もし家賃を20％値上げすると新築物件並みになってしまいます。これではリノベーション物件のメリット（家賃が安い）が薄れるため弊社物件では最大で家賃10％値上げにとどめています。
▶弊社リノベーションの失敗例に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）集客上有利になる
不動産仲介会社の主な収入源は成約報酬としての仲介手数料です。
賃貸における仲介手数料は法律で最大でも家賃1,1か月分までと定められているため、仲介担当者は「成約に繋げやすい物件」を最優先で紹介／案内します。
リノベーション物件は築年数は古くても、室内空間は新築並みであるため、仲介担当者にとっては成約しやすい物件として認識してくれます。
そのため同じ築年数の物件であってもリノベーションが施されている物件は、そうでない物件と比べ担当者の熱の入れ方に違いが出てきます。リノベーション物件は成約の可能性を高める重要な要素となります。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーションすると、資産価値が高くなる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸市場は今後人口減少＋物件供給数過多が続くため空室率はさらに悪化します。その結果物件資産価値が低下している物件は確実に淘汰されてしまいます。
外壁メンテナンスをしっかりと行うことで建物寿命を長くすることは十分期待できます。また築年数が古くなっても資産価値を高めるリノベーションを行えば、安定した収益を確保でき賃貸経営の安定性が増してきます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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