大家向け賃貸リノベーションの費用対効果と節税ポイント
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月1日
- 読了時間: 6分
近年の賃貸業界は部屋探しに対する価値観が多様化し、個々のライフスタイルを重視する傾向が強まっています。そのため築年数が古くても顧客のニーズに応じたリノベーションを行うことで、投資に対する費用対効果と税圧縮効果が期待できます。
また築年数が古くなると出口戦略として建て替えを検討する貸主もいますが、昨今はインフレの影響により建て替え費用が従前と比べ倍以上になっています。
物件に大きなダメージがない限り建替えよりリノベーションの方がコストを抑えられるため、将来的に建て替えを検討される場合は、リノベーションで収益性を高め内部留保を増やすことで、建て替え後のキャッシュフローが大幅に改善されるでしょう。
本投稿は、大家向け賃貸リノベーションの費用対効果と節税ポイントについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．大家向け賃貸リノベーションの費用対効果と節税ポイント
１）費用対効果
賃貸リノベーションによって得られる費用対効果は以下の3点です。それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。
資産価値向上
部屋探しされる方は限られた家賃予算の中で、快適な暮らしを求めています。そのため家賃が少しでも合えば、競争力が低下した築年数が古い物件を選択される方は少ないのが現状です。
しかし水回りの設備交換やデザイン性が高い内装リフォーム、間取り変更を行うリノベーションを行うことで、従前と比べ資産価値が向上し競争力が増してきます。
さらにリノベーション物件は新築物件と比べ家賃が10～20％低く設定されているため、部屋探しされる方にとって選択肢が増え、入居を促進しやすくなります。
また資産価値が向上することで、家賃相場の影響を受けにくくなり、その結果契約更新時「家賃値下げ要求」が起こりにくくなるため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
空室率の改善
人口減少と賃貸物件の供給増加に伴い、地方都市では賃貸空室率が悪化しています。空室率の上昇は客付けできない物件が増え、特に競争力が低下した築年数が古い物件はその影響を受けやすくなります。
先程もお伝えしましたが、最近ではリノベーションを施せば築年数の古さは部屋探しにおいて重要視さされなくなっており、また物件検索を行う際には、水回り写真が重視されます。
リノベーション物件は基本的に水回りを一新しているため、反響が増え、募集時期関わらず空室期間を大幅に短縮させることが可能です。その結果家賃機会損失リスクを軽減できるため、費用対効果は高いと言えます。
収益増加
全面改修を行うリノベーションはリフォームと比べ費用が倍以上かかりますが、資産価値の向上により家賃値上げができ、競争力が増すため早期客付けが期待できます。
長期入居に繋げられれば、入居中にリノベーション費用を回収し利益を残すことができ、さらにリノベーション価値の目減りを抑えられるため、契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくくなります。
このため従前と比べ収益増加が期待でき、さらに一度リノベーションを行えば退去リフォーム費用を抑えられるため、ランニングコストの削減効果も期待できます。
２）節税ポイント
リノベーションを行った場合、その費用は施工内容に応じて「修繕費」または「資本的支出」として経費計上することが可能です。
リノベーションはリフォームと比べ高額な費用がかかり、資産価値を向上させることを目的としているため「資本的支出」として経費計上されます。
資本的支出に分類されることで、リノベーション費用を複数年に渡り分割して経費計上でき、翌年以降も利益額を抑えられるため節税効果が期待されます。なお耐用年数を超えた物件をリノベーションした場合、新たな耐用年数が設定され、再度減価償却費の計上することが可能になります。
注意すべき点として、リノベーションは修繕費として経費計上できない点です。特に不動産投資初心者で自分で確定申告を行う方は要注意です。修繕費で経費計上すると税務調査が入る可能性があります。
まとまった費用を一括で経費計上したい場合は、外壁塗装工事をおススメします。原状回復を目的とした外壁塗装工事の費用は「修繕費」として、塗装を完了した年度に一括で経費計上できるため、節税効果が高くなります。
塗料の種類 | 耐用年数 |
アクリル塗料 | ５～７年 |
ウレタン塗料 | ８～10年 |
シリコン塗料 | 10～15年 |
フッ素塗料 | 15～20年 |
ラジカル制御型塗料 | 12～15年 |
無機塗料 | 15～25年 |
ただし外壁の塗料をグレードアップする場合、その目的は原状回復ではなく資産価値を向上させることに繋がるため減価償却費として経費計上されることに留意する必要があります。
３）注意点
リノベーションを行うと物件稼働率や収益が向上し、毎年の経費として減価償却を計上できるため、特に築年数が古い物件を再生させるための適切な手段と言えます。
しかし建物本体の減価償却は構造躯体によって決定されているため、耐用年数を過ぎると償却ができず、帳簿上の利益が増加し「デッドクロス」に陥る可能性が高まります。そのためリノベーションを行っても節税効果は限られ、税負担の軽減は難しくなります。
デッドクロスを避ける方法はいくつかありますが、物件があるエリアが今後も賃貸需要が期待できるならば、ローンの借り換えを行い返済期間を延長することで、毎月の返済額が減りキャッシュフローを改善することが可能です。
これによりデッドクロスの回避、または先送りすることができます。
２．まとめ
今回は、大家向け賃貸リノベーションの費用対効果と節税ポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションは特に築20年以上経過している物件を所有している貸主にとって、建物の収益性向上や節税効果が期待できるため、検討することをおススメします。
ただし建物本体の償却が終了すると、税負担が急増し、リノベーション効果は限定的になります。税負担を一時的に回避するなら、原状回復目的で外壁塗装工事を行えば、施工した当年のみ一括で経費計上でき、節税効果が高まります。
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