賃貸でリノベーションすべきおすすめのポイント
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
- 読了時間: 8分
近年の賃貸業界は部屋探しに対する価値観が多様化し、個々のライフスタイルを重視する方が増えています。そのため顧客ニーズに応じたリノベーションを行うことで、築年数の古さは部屋探しにおいてあまり重要視されなくなっています。
また最近のインフレの影響で新築物件の家賃が高騰しているため、生活費を抑えたい方にとってリノベーション物件は選択肢となり、リノベーションを行うことで空室問題や収益向上が期待できます。
リノベーションは費用が高額になるものの、長期入居に繋げれば早期に費用回収でき利益を生むだけでなく、価値の目減りが抑えられるため家賃相場の影響を受けにくいメリットもあります。
本投稿は、築年数が古い物件をリノベーションする際、重要なポイントについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸でリノベーションすべきおすすめのポイント
賃貸リノベーション物件を求めている方は、自身のライフスタイルに適した部屋を求めています。そのため室内の古さが少しでも目立つと訴求効果が低下し、客付けは難しくなります。
また築年数が古くなると機能性が低下するため、リノベーションを行う際はその点を改善しないと家賃値上げは厳しくなります。
それでは賃貸物件でリノベーションすべきおすすめポイントをご紹介します。
ポイント①：キッチン
近年のキッチンのトレンドは、リビングの様子やテレビを見ながら料理を楽しむ方が増えているため、対面キッチンが主流となっています。
一方築年数が古い物件の場合、壁付キッチンが一般的です。そのためリノベーションを機に対面キッチンにリニューアルした方がメリットが大きいと考える貸主は多いでしょう。
しかし壁付けから対面に変更する場合、配管工事などが必要になり、総額で100万円近い費用が発生し、さらに約4帖のスペースを確保するためダイニングとリビングが狭くなります。
おすすめポイント！
キッチン交換を行う場合、同型を選択することで費用を大幅に抑えることができます。しかし壁付けの場合は「対面での料理」が難しくなりますが、リノベーションを機にカウンターを新設することで…
カウンターで食材の下ごしらえができる
調理スペースが拡充され利便性が向上する
収納スペースがあると収納力が向上
し、対面キッチンと比べ機能性や利便性が大幅に向上します。さらに予算があればキッチンにペンダントライトを取付けることで、キッチンの魅力が増し訴求効果が期待できます。
ポイント②：浴室
年数が経過するとシャワー水栓の劣化や浴槽の変色などの経年劣化が顕著になり、浴室全体が古臭く見えてしまいます。
特に女性にとってバスタイムは非常に重要であり、浴室に清潔感が欠けていると判断されるとその時点で客付けは難しくなります。
一般的に浴室はリノベーションを機にシステムバスに交換することが多く、システムバスに変えることで浴室全体に清潔感が増し、さらに利便性も向上するため入居促進に繋げやすくなります。
一方で既存浴室を撤去して新たに設置する必要があるため、最低でも60万円近い費用が発生してしまいます。
おすすめポイント！
浴室全体の状態が良ければ、浴室内装に特殊のフィルムを貼付し、シャワー水栓と鏡を変えるだけで、古さは一切感じなくなり、さらにシステムバスと比べコストを3分の2削減することができるため、コストを抑えたい方にとっては、おススメの工法と言えます。
ポイント③：洗面脱衣所
キッチンや浴室と比べると、洗面脱衣所はリノベーションにあまり力を入れていない物件が多いのが現状です。しかし賃貸物件における洗面脱衣所は…
シャワー付き洗面台のデザイン性に不満を感じる方が多い
浴室が隣で換気用の窓がないため、湿気がこもりやすい
スペースの関係で収納棚は設置できない
などの問題点がありますが、物件によってはあまり意識していないケースが多いです。
おすすめポイント！
予算が許されるのであれば造作洗面台を設置を強くおススメします。多くのリノベーション物件／新築物件はコスト削減のため洗面台は交換しないか、同型の洗面台を設置しています。
しかし女性にとって洗面台は「身支度を楽しむ場所」と考えているため、デザイン性に欠ける既製洗面台ではリノベーション価値を高めることができません。造作洗面台は既製品の約2倍のコストがかかりますが、差別化を図ることができるため、入居促進に繋げやすくなります。
洗面脱衣所の湿気問題に関しては、構造上窓を設置することはできませんが、予算が許せば吸湿性のある機能性壁紙を施工することで、室内のジメジメ感は多少軽減することができます。
最後に洗面脱衣所の収納問題ですが、洗濯機置き場の上に壁棚がない場合は、リノベーションを機に設置することで多少ですが収納問題を解決することができます。ただし大型の収納スペースを設置するとなると、脱衣所全体が狭くなるためおススメはできません。
ポイント④：室内内装
リノベーション物件を求めている方は、室内のデザイン性とインテリアの調和をとても意識しています。そのため多くのリノベーション物件では訴求力を高めようと、室内の一面にアクセントクロスを施工するケースがあります。
しかし顧客ごとに「理想のインテリアテイスト」は異なるため、成約ターゲットが好むインテリア空間を意識しないと、おしゃれな暮らしを送ることが難しくなるため、客付けが難しくなります。
おすすめポイント！
内装の選び方によって部屋の雰囲気が大きく変わります。白を基調としたシンプルデザインにすることで、入居後のインテリアの配置がしやすくなり、室内全体が広々とした印象を与えます。
シンプルデザインを意識したリノベーション物件はあまり多くなく、また流行に左右されないため、特に女性はシンプルな部屋を好む傾向があります。
結果的にシンプルデザインを採用することで、物件の魅力が高まり、客付けで有利になります。
ポイント⑤：間取り変更
かつての賃貸業界は「部屋数が多い」物件を希望する方が多かったため、間取りがDKの物件が多かったのですが、近年ではリビングで寛ぎたい方が増えたため、ファミリー物件に入居される方は1LDK以上の物件を探しています。
間取りがDKのままでは訴求力が低下したままなので、家賃相場以下で募集しても空室が長期化しやすくなり、家賃機会損失が大きくなります。
おすすめポイント！
キッチンとダイニングの間にある壁を撤去すればLDK空間が生まれます。壁の撤去には約10万円費用がかかりますが、家賃5万円のDK物件で2か月以上空室が続いた場合、需要が高いLDKに間取り変更した方が費用対効果は期待できます。
壁を撤去する際、床材と壁材もリフォームしなければならないため、部屋の広さや使用する部材にもよりますが総費用が20万円を超えることがあります。また一部構造上外せられない柱があるため、LDKに間取り変更しても、ダイニングとキッチンの境界には出っ張った柱が残ります。
２．まとめ
今回は、築年数が古い物件をリノベーションする際、重要なポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを行うことで物件資産価値と競争力が向上し、家賃値上げしても客付けで有利になります。
しかし部屋探しされる方／現在入居中の方は、エリア内の家賃相場を確認しているため、顧客ニーズに対応したリノベーションを行わなければ、リノベーション価値を理解してもらえず、客付けが難しくなり、契約更新時に家賃値下げ要求が起こりやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行っていますが、今回紹介したリノベーションのポイントを意識した部屋作りを行った結果、2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
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