家賃値下げ集客は絶対ダメ！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月2日
- 読了時間: 6分
募集している部屋がなかなか埋まらない場合「適正家賃ではない」可能性が考えられます。このような場合家賃を見直すことで反響数が増え、成約に繋がる可能性が高まります。
しかし毎回このような対策を講じると、家賃収入は確実に減少していきます。
家賃値下げ集客は、空室による家賃機会損失を防ぐことができる一方で、中長期的な視点で見ると、利幅が減少しキャッシュフロー悪化する上に管理トラブルが増加するため、家賃値下げ集客は絶対に避けるべきと弊社では考えています。
本投稿は、家賃値下げ集客をしてはいけない理由についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"家賃値下げ集客で重要なポイント”
１．家賃収入が減少
家賃値下げした直後に部屋が埋まれば、リフォーム費用を節約できるため「費用対効果は高い」と一瞬思うかもしれませんが、家賃収入全体から見るとマイナスにしかなりません。
例えば、家賃5万円の部屋を1棟＝10戸で常に満室と仮定し、年1％家賃値下げを行った場合、年間の家賃収入は次のようになります。
| 新築時 | 築10年目 | 築20年目 | 築30年目 |
1年間家賃合計 | 600万円 | 540万円 | 480万円 | 420万円 |
築年数が経過すれば修繕費は増加してくるため、家賃値下げを繰り返すと、利益は確実に減少します。
その結果、損益分岐点が高くなり、さらに近年ではインフレにより変動金利型のアパートローンは上昇傾向にあるため、数件退去しただけで一気にキャッシュフローが急激に悪化してしまいます。
２．既存入居者との家賃不均衡問題
一定期間内に反響が得られなければ、仲介会社／管理会社は「家賃に問題がある」と見做して、貸主に家賃値下げをお願いすることがあります。
家賃値下げすると、その情報は賃貸検索サイト上に反映されます。同じ物件で異なる家賃帯が表示されると、現入居者は不満を抱く事になります。
そのため家賃値下げを軽率に行うと、一部の現入居者からクレームが発生し、結果的には家賃値下げを余儀なくされ、負のスパイラルに陥る可能性が高まります。
▶家賃値下げ集客の限界に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．利回りが低下し、売却時に損をする
家賃を下げ続けると、当然ながら「利回り」も低下してしまいます。
その結果物件を売却する際、売却金額が予想よりも低くなる可能性があり、損失を被るリスクが高まります。
▶家賃値下げによる売却時のデメリットに関しては、こちらをご覧下さい。
４．入居者の質が低下し、トラブル増加
家賃値下げを行うと入居者属性は確実に悪化します。その結果従前と比べ入居者同士のトラブルや家賃滞納問題が発生しやすくなり、適切な物件管理が難しくなります。
入居者属性低下による最悪のシナリオは、問題が長期化し我慢ができなくなった入居者が退去してしまうことです。退去理由がトラブルに起因する場合、告知義務の対象物件となり、再募集しても客付けが非常に難しくなってしまいます。
▶借主属性が悪くなったことで起こり得るトラブル事例については、こちらをご覧下さい。
５．リノベして家賃値上げした方が、オトク
先程紹介した通り、客付けのために家賃値下げしても…
収益性の低下
入居者の質の低下による家賃滞納や管理トラブル増加の懸念
利回り低下による売却価格が下落
するリスクが高まるため、家賃値下げによる費用対効果は期待できません。
近年では部屋探しの価値観が多様化しているため、築年数が古くてもリノベーションを施せば、早期客付けは十分期待できますが、リノベーションの最大の懸念は多額の費用が掛かってしまうことです。
しかしリノベーション個所を検討し工夫することで、費用を抑えつつもクオリティーの高い部屋を作ることができ、入居促進に繋げやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時カフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
自然素材の材料をふんだんに使った弊社リノベーションは、女性のお客様から高い評価を得ており、内見当日に入居申込される方が年々増加しています。
その結果2020年以降4期連続で増収増益を達成し、本執筆時の2025年５月25日現在全室満室となっています。
▶弊社リノベーションについては過去記事をご覧下さい。
６．まとめ
今回は家賃値下げ集客をしてはいけない理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年最低限のリフォームを行いホームステージングを行う物件が増加しています。最低限のコストで客付けができれば経費が抑えられるため、収益改善が期待できます。
しかし上記は資産価値が向上していないため、適正家賃で募集しか選択肢がなく、収益性を向上させることができません。さらに適時リフォームを行わなければ瑕疵を見逃す可能性があるため、修繕費が増加する恐れがあります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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