アパート経営で空室率が上がるのはなぜ？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月6日
- 読了時間: 5分
アパート経営における最大のリスクは空室であると言えます。空室が発生すると次の借主が決まるまで家賃収入が得られないため、早急に客付けしなければなりません。
賃貸物件の空室率上昇する要因は、外的要素（人口減少による賃貸需要低下／物件供給数飽和）が多いですが、競争に打ち勝つ空室対策を行っている物件が少ないことも一因です。
賃貸空室率を抑えるには「物件資産価値を高める」ことが重要で、これを行っている貸主はたとえ空室率が悪いエリアでもアパート経営に成功しています。
本投稿はアパート経営で空室率が上がる理由とその対策についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．アパート経営で空室率が上がる原因とは？
アパート経営においる賃貸空室率の上昇には、以下の3つの要因が考えられます。
物件供給数飽和
過剰な設備投資
物件管理
それでは各要因について詳しく見ていきましょう。
１）物件供給数飽和
賃貸物件を最も借りる生産年齢人口（15～64才）は1995年をピークに減少していますが、節税対策の一環として賃貸物件の供給は続いており、特に人口減少が著しい地方都市では賃貸空室率が悪化しています。
空室率の悪化により資産価値が高い物件に顧客が流れるため、競争力が低下した築年数が古い物件は空き部屋がぞうかします。
地方都市の人口減少は今後さらに加速するので、地方都市の賃貸市場は二極化（顧客の奪い合い）が進み競争に負けた物件は淘汰される可能性が高まります。
２）過剰な設備投資＆価格競争
近年の賃貸市場は借り手有利な状況となっています。そのため入居者を増やすために設備増強や価格競争を行う物件は非常に多くなっています。
設備増強＆価格競争を行えば借主から高い評価を得られ、早期客付けが期待できますが競争に負けた物件は空室率が高くなる恐れがあります。
３）物件管理
賃貸物件の修繕対応に遅れたり、借主属性に起因するトラブルが増加したり、物件清掃が行き届いていないと物件管理に問題が生じることがあります。その結果…
仲介会社からの紹介が減少する
長期入居してもらえなくなる
可能性が高まり、空室率が悪化することがあります。
特に騒音問題が原因で退去が発生すると、告知対象物件になり客付けが非常に困難になる点は、特に注意が必要です。
２．空室率を抑えるためには？
物件の空室率を抑えるには「物件資産価値」を高めることが非常に重要です。
物件資産価値を考える際に参考になるのが新築物件です。新築物件は建物が完成する前に満室になることがあります。顧客の多くは大半は内見せずに入居を決意しています。
なぜ新築物件は早期に部屋が埋まるのでしょうか？顧客が新築物件を選ぶ理由として…
入居履歴がない部屋に住みたい
最新設備が充実している部屋で暮らしたい
ということが挙げられます。新築物件に入居される方は家賃帯は問題にしていません。新築というブランドに魅力を感じて入居を決めるのです。
つまり物件価値を向上させれば、競争力が低下した物件であっても、入居希望者は増え、空室率を抑えることが十分期待できるでしょう。
そこで効果が期待できるのがリノベーション。築年数が20年を超えると設備の減価償却は終了するため空室が目立ち価格競争が激化します。
リノベーションすることで機能性と利便性が向上し、競合物件との差別化や希少性を強調した部屋を作ることで資産価値を最大化できるため、早期客付けはもちろんのこと家賃値上げも可能になります。
▶資産価値を高めるリノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
３．家賃値下げ集客は絶対NG
空室が長期間続くより家賃値下げして早期客付けさせた方が、家賃機会損失を最小限に抑えられると言われています。しかし家賃値下げを安易に行うと…
物件内で家賃差異が発生し、他の借主からクレーム／家賃値下げ要求が発生する
貸主の家賃収入が減少する
借主属性が悪くなり、家賃滞納／トラブル発生率上昇
し結果として物件稼働率が悪化します。これにより負のスパイラルに陥るリスクが高まります。
▶負のスパイラルの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回はアパート経営で空室率が上がる理由とその対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸空室率が悪化すると、競争力が低下した築年数が古い物件は不利になりがちになります。
しかし物件資産価値を高める対策を講じることで、築年数が古い物件であっても空室率を抑制し、収益性を向上させることが可能となり、安定した家賃収入を得ることができます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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