近年の賃貸物件の供給数は一部エリアを除き飽和状態となっています。そのため競争力が低下している築年数が経過した物件は、家賃値下げしても客付けに苦戦するケースが見受けられます。
しかしリノベーションを行うと、物件資産価値が向上するため「早期客付け」や「リノベーションを機に家賃値上げ」がしやすくなり、収益改善が期待できます。
但し集客ターゲットを明確にしたリノベーションを行わなければ、成約に繋げることが難しく、実際、ターゲットを意識しないリノベーション物件は空室期間が長くなっています。
本投稿は、賃貸リノベーションで成功する対策について、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．集客ターゲットを明確にする
リノベーション成功のカギは「集客ターゲットを明確にする」ことです。ターゲットを意識したリノベーション部屋が提供できなければ訴求効果が期待できず、ただのモデルルームになってしまい客付けが厳しくなります。
集客ターゲットの選定方法は以下を参考にするとイメージしやすくなります。
現在入居している方の年代層、家族構成
物件の間取り（単身向け／ファミリー物件）
物件があるエリア（市街地／郊外）
物件周辺にある賃貸物件は、どのような間取りが多いのか？
物件を決める決定権は、誰？
これら情報を踏まえた上で、具体的にどのような人に入居してもらいたいのかを考えれば、集客ターゲットが明確になってくるはずです。
ターゲットを定めることでより、効果的なリノベーションやマーケティング戦略が立てやすくなります。
例えば、弊社物件の場合
１）現在入居している方の年代層、家族構成
20～30代のカップル、新婚さん、お子さんが2人までのの家族
２）物件の間取り
２LDK
３）物件があるエリア
山梨県甲府市郊外にある、閑静な住宅地
４）エリア内にある競合他社物件は、どのような間取りが多いのか？
圧倒的に１LDK以上の物件が多い
５）物件を決める決定権は、誰？
圧倒的に女性（奥様）
「物件を決める決定権を握っている方に特化」したリノベーション部屋を提供できれば、ニーズに合致する可能性が高まり成約率は一気に高まります。
▶弊社リノベーションの取組については、過去記事をご覧下さい。
２．入居後のイメージが実現できるか？
リノベーションを行う際には「入居後の生活イメージが連想」させる部屋であることが重要となります。
部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。そのためリノベーション部屋が「入居後の生活イメージ」に合致すれば成約率は一気に高くなります。
集客ターゲットが気に入るインテリアに仕上げることが成功のカギとなりますので、ここを誤ると客付けが難しくなります。
３．賃貸リノベーションで成功するには？
１）映える部屋になっているか？
リノベーションで成功するには「集客ターゲットが好むインテリアテイスト空間にする」ことと「デザイン性を追求」することが不可欠です。
近年ではライフスタイルの変化によりリノベーション物件に入居される方が増えており、デザイン性を重視する傾向が強まっています。そのため、所謂「映える部屋」を提供することで内見時の第一印象と訴求効果が高まり、クオリティー次第では内見当日に入居申込してくれる可能性が高くなります。
２）無理に変えない
築年数が古い物件の場合、壁付けキッチンが一般的ですが、最近ではリビングの様子を伺いながら料理ができる「対面キッチン」が人気が高まっています。そのため貸主の中にはリノベーションを機に対面キッチンに変更したほうがいいと考える方もいます。
壁付けキッチンから対面キッチンに変更することは可能ですが…
約4帖のキッチンスペースを確保するため、LDK有効面積が狭くなる。
配管／ガス／内装工事が必須となるため、100万円近い費用
がかかります。一方同型キッチンを交換し、カウンターを設置すれば集客上不利はなくなり、コストを大幅に抑えることができるため、費用対効果は薄いと考えられます。
また室内のインテリアデザインですが、トレンドを取り入れてしまうとブームが終割った際、訴求力が低下してしまうため客付けが難しくなります。
そのためリノベーションを行う際は、流行に左右されないシンプルな部屋作りを心掛けることが重要です。シンプルなデザインは家具やインテリアとの調和がとれやすくなり、客付けに有利に働くでしょう。
３）費用を抑えることも重要
設備が古いと見た目的に古さが出てしまいます。そのためリノベーションを行う際は原則設備交換は必須となります。
しかしトイレや洗面台の状態が良ければ内装を一新することで「映える空間」をつくれるため、リノベーション費用を抑えることが可能です。
弊社リノベーション部屋では、トイレ本体は「そのまま使用」していますが、内装を一新することで、古さは全く感じられず高いデザイン性を持つトイレ空間を実現しています。
▶弊社リノベーションの事例に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．入居者の声を伝える
リノベーション物件は見た目的には新築並みですが、築年数が20年以上経過しているため室内機能性／利便性に疑問に持つ方は一定数いるでしょう。
そこで弊社物件ではオーナーである私が借主に直接取材し「入居後の暮らし」関するヒアリングを行っています。
借主の声を内見時に直接伝えることで、築年数の古さに対する懸念を払拭できるため入居促進に繋げることが可能です。
参考までに、2019年にご入居されたお客様の声（一部）を抜粋いたします。
オーナー：リノベーションの部屋についてお聞かせください。まず当物件のナチュラルキッチンについて、使い勝手などはどうでしょうか？
ご入居者様：一目見て「こういうキッチン」は大好きだったので抵抗はありませんでした。正直に言うと、キッチンカウンターがない状態では（キッチンの）作業スペースが狭いので、料理がしにくいと思ったのですが、調理台が付いた可動式のキッチンカウンターがついていたので、料理がとてもしやすく、また収納スペースもたくさん確保してあるので、乾燥タイプの食品などはキッチンカウンターの上部引き出しに、下部収納には、調理器具などを置いていますが、余裕をもって収納できる点がメリットです。 もし欲を言えばこちらのキッチンは、キッチンをリメイクしたとのことですが、身長が大きめの男性の場合、このキッチンの高さでは少し料理がしにくいのかな？と思いましたが、それでもこのキッチンは、友達などが遊びに来た時「何このキッチン！」「このキッチン可愛い」と褒めてくれて、友達も住みたいと言っているとのことですが、ただその友達は今戸建て住宅に住むとの事なので、住めないのが残念と言っていました（笑） また、LDKに備えづけのLEDダウンライトが思っていた以上に明るく、キッチン側にあるダウンライト2基＋キッチンにあるLED蛍光灯だけで十分。ペンダントライトは友達が来るときは付けていますが、もちろん言われることは「何このキッチン‼超オシャレ」です（笑）
オーナー：最後に一言お願いします。
ご入居者様：築年数が経過している物件というだけで、入居することに抵抗を感じているのは本当にもったいないです。グレイスロイヤルは、築年数は経過していますが、室内外しっかりと管理されていて、リノベーション部屋も、よく見かけるようなリノベーション部屋とは全く別次元のもの。 女性が喜ぶような設備を導入しているので、友達を部屋に呼んだ時必ずと言っていいほどおしゃれな部屋と言ってくれるので、正直とてもうれしくなります。 これだけしっかりとリノベーションを施しているので、家賃が高いといった印象は今でも思いませんし、また初期費用が前の物件と比べると10万円ぐらい安い点も魅力的。初期費用が安ければその分室内におしゃれな雑貨や家具などを置きたいと思いますので、初期費用の安さの点においても、グレイスロイヤルは友達にもおすすめしたい物件。
▶アンケートの詳細に関しては、弊社物件専用ＨＰよりご覧下さい。
５．まとめ
今回は賃貸リノベーションで成功させる対策について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸リノベーションで成功するには、やはり顧客目線に立った部屋作りが最も重要です。
顧客が貸主物件に「何を求めどのような暮らしを希望するのか」をペルソナ設定することで、競合物件との差別化を図ることができるため、早期客付けが期待できます。
顧客のニーズに応えることが、リノベーションの成功につながります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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