空室分析する場合、競合物件を知ることが重要
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1月31日
- 読了時間: 5分
賃貸物件の平均成約期間はおよそ4～5か月と言われています。
空室部屋を早期に埋めるためには適切な空室分析と対策が不可欠です。空室期間が長期化している物件は、空室分析が不十分の可能性が高いです。
本投稿は空室分析する際、競合物件を理解することが重要な理由をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"空室分析する場合、競合物件を知ることが重要となる理由”
１．競合物件を知る理由
一定期間募集しているのに部屋が埋まらないのは、入居希望者が貸主物件を避けていることを示しています。
しかし見方を変えれば、改善出来れば入居の可能性は高まります。
築年数が古くなると集客が不利に感じることが多いですが、エイブルの調査によれば20～30代男女にの約3割は「リフォームしていればOK」「築年数にこだわりはない」と回答しています。適切な空室対策を施せば築年数の古さは関係なく客付けすることは十分可能と言えます。
▶エイブルが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
弊社代表は、空室期間が長期化になる理由として下記3点に問題があると考えています。
家賃
物件景観
付帯設備
家賃について
部屋探ししている方は賃貸検索サイトをよく活用しています。
同サイト内にはエリア内の家賃相場が掲載されているため、募集部屋の家賃と家賃相場に乖離が発生していると、家賃帯が安い部屋を選択しやすくなり空室が長期化しやすくなります。
物件景観
部屋探しされる方は内見した上で部屋を決めています。内見時にごみ置き場や外観周りなどが清潔でないと物件の第一印象が悪くなってしまいます。
部屋のクオリティーが良くても物件全体の印象が悪いと入居が難しくなりますので、清潔感を保つことはとても重要です。
付帯設備
部屋探しされている方は物件検索の際、付帯設備を確認しています。そのため借主に人気が高い設備が設置していない物件は、物件検索で弾かれやすく空室が長期化する傾向があります。
SUUMO賃貸経営サポートを活用すれば、エリア内の物件にどのくらい付帯設備が設置されているか把握できます。
装着率がが高い設備が貸主物件にない場合、検索段階で選ばれにくくなるため、改善が必要です。
２．競合物件に勝つ秘訣
多くの専門家や貸主は、適正賃料に合わせる／人気設備を取付ければ早期客付けはできると考えていますが、これは100％間違っています。
空室が長期化する最大の理由は「同質化物件」が多いから。つまり似たような物件が複数あると必然的に家賃が安い物件に流れるため、価格競争が発生します。
競合物件に確実に勝つためには、家賃や付帯設備を重視するより「顧客満足度を高める」部屋を提供することが重要です。
つまり部屋探しされている方が望むおしゃれな部屋を提供することで必然的に反響数が増え早期客付けに繋げることが可能となります。
▶顧客満足度の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．弊社空室分析方法
弊社物件は2016年まで表装リフォームを徹底したことで早期客付けができていました。しかし翌年の繁忙期これまでの成功事例が全く通用せず、実質的に客付けに失敗赤字転落となってしまいました。
弊社代表は空室が埋まらなかった理由を…
競合物件との差別化が図られていない
リフォームしても古さが残ってしまう
と判断し、翌年からリノベーションに舵を切り、成約のカギを握っている20～30代女性をターゲットにしたカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開しました。
また集客方法も全面的に見直し、物件公式サイトを活用してPRした結果、2020年から成約期間が大幅に短縮し満室＆増収増益を達成することができました。
この成功により弊社空室分析＆対策は不動産系メディアからも注目されるようになりました。
▶不動産系メディア取材に関しては、こちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室分析する際、競合物件を知ることが重要となる理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策を最大化するには、顧客目線に立った空室分析が重要です。空席分析しても埋まらない場合、大抵は貸主都合で考えがちです。
今後賃貸空室率はさらに悪化するため、貸主目線で空室対策では空室期間が長期化しやすくなります。しっかりと分析し効果的な対策を行うことが求められます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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