賃貸空室対策とは？貸主が対応すべきこととは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1 日前
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賃貸経営を行う貸主にとって最も大きな課題は空室問題です。
空室が発生すると次の借主が現れるまで家賃収入は途絶えてしまいます。特に集金管理物件では空室が続くことで家賃機会損失が大きくなり収益が悪化する可能性があります。
以前の賃貸市場は物件供給数が少なかったため、客付けに苦戦することはありませんでしたが、最近は賃貸需要低下と物件供給数の飽和により、築年数関係なく空室対策が求められています。
本投稿は、貸主が行うべき効果的な賃貸空室対策方法をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．間違った空室対策を把握する
空室対策とは貸主が次の借主を見つけるために行う客付け対策のことです。一般的に以下4つの対策を行うと早期に部屋が埋まりやすいとされています。
広告料をつける
家賃値下げする
仲介会社に訪問営業する
人気設備を設置する
これらの空室対策は効果が期待できるとされていますが、実際は貸主が考えているほどの効果は見込めないことが多いです。その理由について詳しく解説します。
広告料をつける
広告料とは物件募集にかける広告費用のことです。
通常仲介会社が契約成立時で得られる報酬は仲介手数料のみですが、貸主が広告料設定することで成約時広告料と仲介手数料の両方を得ることができるため、優先的に紹介されます。
しかし近年の部屋探しは「事前に内見したい部屋のみを予約」する傾向が強まり、仲介会社への訪問件数は減少しています。
また広告料設定物件は通常の募集では反響が得られないケースが多いため、内見者の希望条件に合わない限り費用対効果はあまり高くないことが多いです。
▶広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
家賃値下げ
賃貸検索サイトの家賃検索は5,000円刻みとなっており、家賃を数千円値下げすることで同サイトの反響数が増えるため入居促進効果が期待できます。
しかし家賃値下げすると…
貸主の家賃収益が減少する
物件内で家賃乖離が発生し、他の借主からクレームが増える可能性が高まる
借主属性が悪化し、トラブル発生率が上昇する
ことが予想されるためリスクが大きくなります。
▶家賃値下げの詳細は過去記事をご覧下さい。
仲介会社訪問営業
貸主が定期的に客付けに強い仲介会社に営業訪問することで、担当者との信頼関係が築かれ空室対策に効果的と言われています。
貸主物件のクオリティーが高ければ、賃貸検索サイトの反響数が増えるため、積極的に紹介されることから訪問営業の効果は期待できます。
しかしクオリティーが低い物件の場合は、そもそも反響率が低く「客付け効果が期待できない」と判断されるため、笑顔で対応してくれるものの紹介率は低下してしまいます。
▶仲介営業訪問については、過去記事をご覧下さい。
人気設備を設置する
空室対策の一環として人気設備を充実させることで集客で有利になることがあります。例えばインターネット無料は全国賃貸住宅新聞社の人気設備ランキングで近年必ず上位3位以内に入っています。
そのためインターネット無料化対応することで、賃貸検索サイトの反響数増加が増え、入居促進効果が期待できます。
しかし部屋探しされる方は物件全体のクオリティーを総合的に評価した上で判断しています。そのため人気設備を充実させるだけでは、必ずしも客付けで有利にになるとは限らないのが現実です。
▶インターネット無料化に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．仲介会社の本音とは？
仲介会社の報酬は契約成立に伴う仲介手数料のみであり、法律により最大でも家賃1,1か月分しか請求できません。そのため仲介担当者には成約ノルマが課せられています。
近年の賃貸市場は物件供給が過剰であり借り手にとって有利な状況です。このため仲介担当者はノルマを達成するために客付けが期待できるクオリティーが高い物件を優先的に紹介します。
部屋探しの多様化が進み、築年数が古くても適切なリフォーム／リノベーションを行えば競争力が向上します。さらに築年数が浅い物件と比べ家賃がリーズナブルなため、部屋探しの選択肢が広がります。
そのため仲介会社は積極的に物件紹介を行い、入居促進を図りますが、一方で築20年以上の物件で原状回復しか行っていない物件は、競争力が低下しているため「紹介しても成約には繋げられない」と判断され、当て馬的に扱われてしまう可能性があります。
３．効果が期待できる賃貸空室対策
空室対策で確実に結果を出すには…
顧客が創造できる部屋を提供する事
物件情報を広範囲に拡散する事
クロージングしやすい環境を作ること
が重要です。それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）顧客が創造できる部屋を提供する事
近年の部屋探しでは室内デザイン性を求めている方が増えています。そのため募集部屋が顧客にとって魅力的な空間であれば、必然的に反響数や内見時の印象が高まり入居促進に繋がることが期待されます。
例えばファミリー物件の場合、女性が契約の決定に大きな影響を与えています。
女性はナチュラルシンプル／北欧インテリアに興味を持っているため、これらのインテリアスタイルをイメージしたリフォーム／リノベーションを行うことで、競争力が向上し競合物件との差別化を図られるため、効果的空室対策となります。
▶競合との差別化に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）物件情報を広範囲に拡散する事
募集部屋を広く認知させるには情報の拡散が不可欠です。近年SNSの普及により賃貸物件を最も利用している10代後半～30代は情報収集の際SNSを利用する傾向が高まっています。
そのため物件情報をSNS媒体に掲載し、ハッシュタグをつけて投稿することで、より多くの方に物件情報を届けることができるため、賃貸検索サイトで募集するより反響数増加が期待できます
▶SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）クロージングしやすい環境を作ること
先程もお伝えした通り近年の賃貸市場は借り手有利となっています。入居申込を確実に促進するには、クロージングがしやすい環境を整えることが重要です。
内見者が最も懸念するのは「高額な初期費用の支払い」であり、物件によって異なるものの賃貸の初期費用は通常家賃4～6か月分を一括で支払う必要があります。
例えば家賃６万円の部屋、初期費用が約30万円を一度に支払うことは、非常に負担に感じるでしょう。
そこで初期費用を一部緩和（例えば敷金、礼金無料化／フリーレント設定）することで家賃2か月分の費用を削減でき、クロージング時「オトクさ」を前面に出すことで入居促進効果が期待できます。
４．まとめ
今回は貸主が行うべき効果的な賃貸空室対策方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
年々賃貸空室率は悪化しており、これまで効果的とされていた空室対策を講じても、その効果を実感することが難しくなっています。
しかし顧客が魅力を感じる物件であれば「入居したい」と考える方が多く、早期客付けは期待できますが、この現実を理解していない貸主や管理会社が多いため、今後二極化が進むと弊社では考えています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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