空室が埋まらない原因とは？
更新日：2月16日
不動産投資は他の投資よりリスクが少ないと言われているため、空室が少なければ安定した家賃収入を得ることができます。
ただし賃貸物件は年数の経過と共に資産価値が低下してきますので、空室リスクはどうしても発生してしまいます。
空室が埋まらない理由として「間取り」「募集家賃」「競合が多い」ことを上げる方が多いですがしっかりと対策を講じれば埋まらない部屋はないと弊社では考えています。
日本一空室率が多くまたエリア内には築古物件が乱立し、築年数が30年が経過している弊社物件では、徹底した差別化戦略を打ち出したことで、家賃相場より高い家賃設定しても満室を達成することができ、本執筆時の2023年2月16日現在も満室状態が続いています。
本投稿は空室が埋まらないの原因について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"空室を埋めるための重要なポイント”
１．空室が埋まらない理由
１）間取り
一昔の賃貸物件ではDKや和室がある部屋は当たりでした。
ただライフスタイルの変化によって賃貸物件でもリビングが広い部屋に住みたい方や、退去費用（表替え）が必然的に発生してしまう和室には住みたくないと考える方が多くなりました。その結果DKや和室がある賃貸物件は敬遠されてしまいます。
２）家賃
部屋探しをされる方は基本的に賃貸検索サイトを利用されています。
同サイトは短時間で希望条件に合致した部屋を見つけてくれるだけではなく、エリア内の家賃相場も確認できます。
近年では賃貸空室率が悪化しているため、希望物件の家賃が相場より高い場合、条件が殆ど変わらなければ家賃が安い物件を選択する方が多くなります。
３）競合が多い
競合が多いとどうしても価格競争が発生しやすくなります。
空室期間が長期化するよりは家賃値下げして、早期に家賃収入を得たほうがいいと考える貸主は多いと思われます。
しかし、近年では空室率が悪化傾向になっているため、家賃値下げしたとしても競合他社も同じようなことをしてくることから物件によっては空室が埋まらない所も出てきます。
２．空室が埋まりやすくするためには？
空室が埋まりにくいからと言って、家賃帯を値下げしただけでは効果は期待できません。空室が埋まらないのは原因を解決しなければ、部屋はいつまでたっても埋まりません。
１）間取り
先程もお伝えした通り、間取りがDKのままでは暮らしにくいと感じる方が多いため、空室を早期に埋めるためにはLDKに間取り変更されることをおススメします。
弊社物件は1993年に建てられたアパートですが、3棟あるうちの1棟8部屋の間取りは３DKでした。
施工当時はDKを選択される方も多かったのですが、ライフスタイルの変化によってDKを選択される方が減少し空室が目立つようになりました。
当時の管理担当者がDKからLDKにした方が集客効果が期待できるとアドバイスされたこともあったため、退去が発生するたびにダイニングとキッチンの境に合った壁を撤去し、LDKに変更しました。
間取り変更だけで約10万円の費用は掛かりましたが、変更したことで集客効果は確実に出たことを踏まえると、費用対効果は十分期待できます。
一方和室部屋がある場合、洋室に変更したほうがいいと考える貸主／管理会社は多いですが、差別化を図りたいのであれば和室を残す選択肢もアリだと考えます。
弊社物件は新築時から和室が標準となっていますが、弊社では差別化を図るべく和モダン空間が楽しめる琉球畳を敷いています。
和室＝退去費用が掛かる／ダサいイメージがとても強いのですが、琉球畳に変更するだけで
日焼けがしにくいため表替え費用は発生しない
畳自体クッション性があるため生活対策になる
客間や子供の遊び場としても重宝でき、ダニの発生を抑制してくれる
ことから弊社では退去後の和室の畳を全て琉球畳に変更しています。内見時に上記効果をしっかりと伝えることで、嫌悪感が殆ど無くなるため入居促進効果が期待できます。
▶琉球畳に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！和室編
２）家賃
空室が埋まらない理由＝家賃が高いからと考える貸主／管理会社担当者は多いと思います。
もし家賃が高い方部屋が埋まらないのであれば、どうして新築物件は早期に部屋が埋まるのでしょうか？家賃が割高な新築物件が埋まる理由は「資産価値が高い」からです。
つまり、募集部屋の資産価値を高める対策をしっかりと講じることができれば、家賃値上げしても部屋は埋まります。
詳細は次章でお伝えいたしますが、弊社物件は築年数が古くさらに物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県です。競争が激化しているエリアで差別化リノベーションを展開することで資産価値を高め、家賃相場より高い家賃設定しても満室経営を実現しています。
３）競合が多い
競合が多ければ多いほど集客に苦戦してしまいます。ただ集客方法を見直すことで、新たな顧客獲得をすることができます。
弊社物件では家賃相場を無視した集客をしているため、賃貸検索サイト上では反響を得ることは非常に難しいです。そのため物件公式サイトを独自に立ち上げ、物件情報はもちろんのことお得な情報を拡散することで反響数を伸ばすことに成功しています。
また手軽に使える集客ツールとして、貸主自身で物件募集することができるサイトがあります。
例えばウチコミというサイトでは、同サイト経由で契約した場合、借主が本来支払うことになる仲介手数料が無料となるため、初期費用を抑えたいと考えている方はこちらのサイトを積極的に利用しています。
募集媒体を複数あることで広域的な集客を行うことができるため、空室を早期に埋めることが期待できます。
３．弊社物件がどうして満室を継続しているのか？
弊社物件は現在満室状態となっていますが、募集部屋の家賃は相場と比べて1万円以上高い設定となっており、さらに未だに和室部屋が標準対応になっています。
通常、家賃相場より高い部屋は部屋自体が埋まりにくく、さらに和室があることで集客自体ができないと思われがちになりますが、弊社物件が満室を達成＆継続できているのは顧客目線に立った差別化リノベーションを展開しているからです。
集客ターゲットとなる方が本当に住みやすい部屋、競合他社が展開することができない部屋を徹底的調べた結果、カフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、集客方法を見直すことで安定した集客を行うことができました。
▶弊社リノベーションがどうして成功したかについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
４．まとめ
今回は空室が埋まらない原因についてお伝えしてきました。
今までは空室が埋まらない原因を家賃や築年数などのせいにする貸主や管理会社は多かったと思います。
ただ徹底した差別化戦略を打ち出すことができれば、埋まらない部屋はないはずであり、実際弊社物件がそれを証明しています。
差別化戦略はとても難しいのですが、ただ顧客目線に立った物件を提供しなければ、今後確実に訪れてしまう大空室時代で生き残ることはできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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