築年数が経過してくると物件資産価値が下落するため、空室が目立ってきます。入居率を改善するには適切な空室対策が必須ですが「空室対策しても客付けが改善されない」貸主は多いと思います。
もしかすると水回りに原因があるのかもしれません。
築年数が経過すると見た目以上に水回りが古臭く見えてしまうため、内見時の物件印象を高めることが難しくなります。特に浴室は水回りでも重要な部分で、浴室リフォームを行うと従前と比べクオリティーが高くなるため入居促進効果が期待できます。
そこで本投稿は賃貸浴室リフォームのポイントについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸浴室リフォームの目的とは？
賃貸物件の設備償却は概ね２０年で終了します。そのため設備が古くなると設備の価値がなくなると同時に機能性や利便性が低下するため、内見時の物件印象を高めることが難しくなります。
株式会社ライフアドバンスジャパンが戸建て住宅で生活されている方に「浴室リフォームしたい時」についてアンケート調査を行ったところ、約半数の方が…
汚くなった時
と回答しています。同社の見解によると「浴室掃除をしてもなかなかきれいにならない」「全体的に古さを感じる」時にリフォームを検討しているとのことです。
上記は賃貸物件も同様で、築年数が経過すると浴室クリーニングしても、古さを軽減することは難しく、また女性は浴室はとても重要視しているため、清潔感がない浴室は忌避するため客付けにも影響が出てしまいます。
近年は築年数だけで物件判断される方が少なくなっています。そのため浴室リフォームを行うことで機能性や利便性が向上するため入居促進効果が期待できます。
２．賃貸浴室リフォームのタイミング
賃貸浴室リフォームのタイミングですが、冒頭でもお伝えした通り設備償却が終了する「築20年を超えた」あたりで検討するのがベストですが、表装リフォームを強化しても客付けが厳しくなったあたりで対応すると効果が実感できるはずです。
３．賃貸浴室リフォームの方法とは？
賃貸浴室リフォームの方法は主に以下3種類あります。
システムバス導入
部分リフォーム
プチリフォーム
それではそれぞれの浴室リフォームの方法を見ていきましょう。
システムバス導入
浴室全体を一新すると、新築物件と同じ浴室となるため訴求効果が向上し、特にリノベーション物件で浴室が一新すると女性客から高い評価を受けるため入居促進効果が期待できます。
築年数が古い物件の浴室は0.75坪が多く、スペースの関係で浴槽で足を伸ばすことはできませんが、
システムバス導入を機に1坪／1.25坪に拡張させることが可能なり、1坪以上になると足を伸ばすことができます。
浴室を広くしている物件はあまりないため、反響数アップは十分期待できます。
なおシステムバスを導入すると、既存浴室解体／ユニットバス組み立て／配管、電気工事などを行わなければならないため工期は約1週間程度、低グレードでも50万円以上の費用が掛かってしまいます。
部分リフォーム
部分リフォームとは浴室内装／浴槽／シャワー水栓や鏡を一新させることです。システムバス導入と比べるとクオリティーは低くなりますが、見た目的には古さは一切感じないため内見時の訴求効果は期待できます。
部分リフォームのメリットは、システムバス導入と比べ約3分の1程度の費用＋工期も2日前後あれば対応できるためコストパフォーマンス的には一番ベストな方法といえます。
プチリフォーム
プチリフォームとは浴室内装や浴槽は変更せず、シャワー水栓／鏡だけを交換します。浴室クオリティーは正直期待できませんが、シャワー水栓／鏡を交換するだけで、浴室古さをある程度緩和させることができます。
費用は約5万円のため、リフォーム費用を可能な限り抑えたい貸主には最適な方法と言えます。
４．賃貸浴室リフォームを行う際の注意点
キッチンリフォームは必須
築年数が古くなるとキッチンの機能性や利便性も低下するため、浴室リフォームする際はキッチンリフォーム（入れ替え）も行わないと資産価値が向上しないため、早期客付けは難しくなります。
家賃値上げはフルリノベ対応のみ
浴室リフォームを行うと付加価値が高くなりますが、浴室リフォームのみ行っても資産価値を最大化させることはできませんので、家賃値上げは難しくなります。
一般的にフルリノベーションを行うと従前より資産価値が高まるため、リノベーションを機に家賃値上げしても早期客付けは期待できます。ただし新築物件と同等の価値ではないため、新築物件並みの家賃設定すると逆効果となります。
一般的には新築物件家賃の8掛け以内に抑えると効果的と言われています。
浴室プチリフォームは家賃値上げは厳しい
先程フルリノベーションするとリノベーションを機に家賃値上げは可能とお伝えしましたが、システムバス導入もしくは部分リフォームを行わないと付加価値が向上しないため、家賃値上げは難しくなります。
浴室プチリフォームは現況家賃で貸し出したい場合のみ有効です。ただ浴室状態が悪くなるとプチリフォームを行っても効果は期待できませんので注意が必要です。
５．まとめ
今回は賃貸浴室リフォームのポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
浴室リフォームを行うと従前より機能性やデザイン性が向上するため、内見時の物件印象を高められるため早期客付けが期待できます。
ただし浴室リフォームを行う場合キッチンも併せてリフォームしなければ、資産価値を高めることができないため、家賃値上げは厳しくなります。
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