「このアパート、なぜ空室ばかり？」あなたの疑問に答えます
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月25日
- 読了時間: 10分
更新日：9月15日
賃貸経営を成功させる上で、空室問題は貸主にとって非常に深刻な問題です。なぜなら、空室が続けば家賃収入を直接的に圧迫し、経営への影響が避けられないからです。
しかし、いざ空室対策を考えるとなると、多くの貸主が「家賃値下げ」を真っ先に思い浮かべがちです。確かに家賃を下げることで反響が増え客付けに有利になります。
ただ近年の賃貸市場では、新築物件やリフォームされた物件など競争力が高い競合物件が増え、また供給自体が多いため、価格競争が発生しやすくなっています。
その結果、家賃値下げは「借主は見つかるものの収益が縮小する」「客付けに失敗し空室が続く」という事態に陥りやすく、単なる値下げは根本的な問題を解決するには至りません。
そこで本投稿は、賃貸物件で空室が発生する主な理由、効果的な対策について詳しくお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．アパートの空室問題とは？
賃貸物件は築年数が経過すると、物件の資産価値や市場での競争力が低下するため、次第に空室が目立つようになってきます。
空室率が高まると、予定していた家賃収入が得られにくくなり、貸主の家賃収益に深刻な影響を及ぼします。一般的に金融機関から融資を受けて賃貸経営を行っている貸主が多いため、家賃収入が損益分岐点を下回ると、キャッシュフローが悪化し、経営が厳しくなってしまいます。
さらに空室が発生した際、適切な空室対策を講じなければ、物件の競争力を向上させることができず、空室状態が長引いてしまうことにつながります。
空室の定義とその現状
賃貸物件における空室の定義とは、募集中の部屋に借主がいない状態を指します。近年の賃貸市場では、人口減少や戸建て・マンション購入者の増加、新築物件の供給拡大などの影響により、空室率は年々上昇傾向にあり、とりわけ地方都市ではその傾向が顕著となっています。
空室率が上昇することで、借り手側には選択肢が広がり有利な状況となります。その結果、競争力の高い築年数が浅い物件に需要が集中しやすくなり、築20年以上の物件では、特に空室率の上昇が目立つ状況となっています。
アパートの空室率の統計
総務省では5年ごとに「住宅・土地統計調査」を公表していますが、公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会では、この調査をもとに全国の空き室を推計して発表しています。
最新のデーターによると全国平均の空き家率は21％となっています。都市部では賃貸需要の高さから空室率は10％後半と比較的低い水準を維持していますが、地方都市では20％台のエリアが多く、一部のエリアでは30％台に達しているところもあります。
以下の表はエリア別の空室率を表しています。
エリア | 空室率 |
東京都 | 18.2% |
大阪府 | 23.9% |
沖縄県 | 10.1% |
和歌山県 | 30.5% |
空室が増える理由には、様々な要因が絡み合っていますが、主なものとしては以下が挙げられます。
立地条件が不利（特に企業や学校の移転）
競合物件の増加
管理体制の不十分さ
設備や内装の老朽化
これらの要因が相互に影響を及ぼし、結果的に空室が増加するケースが多く見られます。
２．なぜこのアパートは空室が多いのか？
アパートの空室が増える際には、必ずそれを引き起こす原因があります。空室率が高まる理由については、様々な要因が絡み合っている場合が多いですが、代表的な原因として、以下の点が挙げられます。
立地条件が不利（特に企業や学校の移転）
競合物件の増加
管理体制の不十分さ
設備や内装の老朽化
これらの要因が相互に影響を及ぼし、結果的に空室が増加するケースが多く見られます。それではそれぞれの要因について詳しく見ていきましょう。
立地条件の不利
立地条件は、賃貸物件の人気を大きく左右する重要な要素です。交通アクセスが悪かったり、周辺に生活に必要な商業施設や医療施設がない場合、「利便性に欠ける」と判断され、敬遠される可能性が高まります。
さらに立地条件が良好でも、エリア内にある企業や学校が移転した際には、賃貸需要が急激に低下し、不人気エリアへと転じることがあります。今後は人口減少が加速することが予想されており、とりわけ学校の統廃合が増加する見込みです。
そのため、学生向けに物件を提供している貸主は、こうした動きは十分注意を払う必要があります。
競合物件の増加
近年の賃貸市場では一部のエリアを除き、供給過多の状況が続いています。しかし、新規物件の建設に対する規制がないため、エリアに新築物件が供給されると、需要がそこに集中し、結果的にエリアにある競合物件の空室率が悪化するケースが見受けられます。
さらに築年数の経過するにつれて物件供給量が増加し、借り手にとって有利な状態が続くため、築20年を過ぎると価格競争が激化し、収益性の低下を招くリスクが高まります。
管理体制の不十分さ
経年劣化による備付設備の交換や修理、物件清掃など物件管理を怠ると、借主満足度が下がり、退去の原因となる可能性が高まります。
その上、管理が不十分な物件は競争力が低下するため、適正家賃で募集しても客付けが難しくなり、結果的に空室が増えることになります。
設備や内装の老朽化
室内内装や設備の老朽化も、空室率が高くなる要因のひとつです。特に築20年を超えると水回りの古さが際立ってきます。
近年の賃貸市場は年数の経過と共に、供給量が増えているため、部屋探しの選択肢も広がっています。そのため顧客は、家賃予算内であれば、内装や設備が新しい築年数が浅い物件を選ぶ傾向が強くなります。
そのため特にちう20年以上の物件では、定期的にリフォームやリノベーションを行いと、適正家賃で募集しても空室リスクが急激に高まる可能性があります。
３．賃貸物件での空室原因を探る
空室が発生する背景には、必ずその理由や要因があります。それらを正確に把握しなければ、効果的な対策をとることは難しいでしょう。
一般的に空室が長期化している物件には、以下のような要因が挙げられます。
家賃や敷金、礼金の相場と乖離している
部屋探しされる方は、事前にエリア内の家賃相場を確認しています。そのため、希望条件に合致したとしても、家賃や敷金、礼金が相場と乖離していると成約率が下がり、結果として空室が増える原因になりがちです。
逆に家賃などが相場より安い場合は、反響が得られやすくなるため、内見率や成約率が高まり、早期客付けが期待できます。空室を埋めるには適正な価格設定が重要になります。
ニーズの変化に対応していない
顧客のニーズは時代とともに変化していきます。
例えばファミリー物件の場合では、快適で広々としたリビング空間や明るい間取りが求められる傾向が強まっています。これらの需要に応えられない場合、競争力の低下に繋がり、空室リスクが高まります。
築年数が20年を超えている物件の中には、間取りが旧式のDKのままであったり、古い設備を使いまわしているケースがありますが、これではニーズに合致しないため、適正家賃で募集したとしても、空室期間が長引く可能性が大きくなります。
４．対策は？空室を埋める方法
近年、部屋探しの価値観が多様化しているため、物件の築年数が古い場合でも、適切な空室対策を施すことで、客付けの課題は十分に解決することができます。
空室を早期に埋めるには、以下の方法をおこなうと効果が実感できます。
築年数に応じたリフォームとリノベーション
物件の築年数が古くなるにつれて、空室目立つようになってきます。その主な理由は、物件自体の資産価値が低下し、それに伴い競争力が低くなるからです。
資産価値を向上させるためには、築年数に応じたリフォームやリノベーションを行うことが効果的です。
築20年以下の場合は、設備の古さはあまり目立たないため、壁紙の張替えなどの表装リフォームを強化することで、部屋の魅力を高めることができます。
しかし物件築20年を超えると、設備や間取りが古く感じられることが多く、単純な表装リフォームだけでは、築年数の古さを隠すことが難しくなります。この場合は、ライフスタイルに合わせたリノベーションを行うことで、新築物件に匹敵する魅力的な部屋へと蘇らせることができます。
その結果、市場での競争力が向上し、早期客付けが期待できます。
適切なリフォームやリノベーションを行うことで、顧客ニーズに合った物件を提供しやすくなり、賃貸検索サイト内での反響が向上することが期待されます。
そのため早期成約が期待でき、コストが嵩んだとしても、その投資による効果は十分に見込むことができるでしょう。
SNSの活用
賃貸物件を最も利用している10代後半から40代は、情報収集を行う際、Googleなどの検索エンジンだけではなく、SNSも積極的に活用しています。
この世代がSNSを頻繁に活用する理由のひとつは、「リアルな声が集まる場であること」と、「効果的に必要な情報が見つけられる時短効果」です。
こういった特性を活かし、物件情報をSNS上で投稿することで、ハッシュタグ検索をするユーザーに直接届けることが可能となり、多くの関心を集めやすくなります。その結果、早期成約に繋がる期待も高まるでしょう。
ただし、物件の魅力を最大限に引き出すにためには、適切なリフォームやリノベーションが欠かせません。これらが不足しているままでは、どんなに情報発信を工夫しても、物件の訴求力が十分に引き出せない可能性があります。
この点については十分な注意が必要です。
募集条件の見直し
空室が埋まらない時、募集条件を見直すことで反響数が増加しやすくなるため、成約に繋がるチャンスが広がる可能性があります。
例えば敷金と礼金を無料に設定したり、家賃を一定期間無料にするフリーレントに導入することで、初期費用を大幅に削減し、経済的な負担が軽くなるため、多くの人の興味を惹きつけるでしょう。
特に最近のトレンドとして、初期費用を抑えたいと考えている方は多いため、このような見直しは成約率アップに直結する重要なポイントと言えるでしょう。
ただし、募集条件の見直しが全てプラスに働くわけではありません。場合によっては逆効果となることもあります。その代表例が「ペット可能物件」に切り替えるケースです。
ペット可能にすることで、一定の需要が期待でき、物件としての競争力も上がる傾向があります。しかし、既存の借主にとっては、ペットによる鳴き声や汚れ、ニオイへの不安が生じる可能性があり、中にはそれを理由に退去してしまうケースも考えられます。
５．まとめ
今回は、賃貸物件で空室が発生する主な理由、効果的な対策についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸市場は今後、少子高齢化による需要の低下に加えて、物件の供給過多が続くことから、全国的に賃貸空室率は悪化することが予想されます。
特に築年数が古い物件は、競争力が低い上に供給量が多いため、早期客付けに苦労するケースが増えると考えられます。
しかし、顧客ニーズを的確に捉え、現代のライフスタイルに適した物件を提供することで、物件の競争力を高めることができます。その結果、空室リスクを最小限に抑え、安定した賃貸経営の実現が可能になるはずです。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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